Основные этапы оценочных работ. Составление отчета об оценке

ТЕМА 8. ОРГАНИЗАЦИЯ ОЦЕНОЧНЫХ РАБОТ. ПОРЯДОК И МЕТОДИКА СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА

Целевая установка: раскрыть сущность основных этапов оценочных работ; раскрыть систему заключительных поправок; усвоить составление отчета об оценке.

После изучения данной темы слушатели смогут:

· назвать формы и структуру отчета об оценке ФИ;

· объяснить систему заключительных поправок;

· охарактеризовать составление таблиц для оформления результатов оценки ФИ.

В лекции рассматриваются следующие вопросы:

1 Основные этапы оценочных работ. Составление отчета об оценке

2 Система заключительных поправок. Выведение итоговой величины стоимости

Результаты оценки недвижимости должны оформляться письменно в виде отчета об оценке.

Отчет об оценке — документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта является надлежащим исполнением оценщиком обязанностей, возложенных на него договором.

Общие требования к оформлению результатов оценки установлены Федеральным законом от 29.07.1998 № 153-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно ст. 11 указанного Закона «отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете». Если при проведении оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии их установления и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости.

В отчете должны быть указаны (ст. 11 Закона об оценочной деятельности):

· дата составления и порядковый номер отчета;

· основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

· юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

· точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

· стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта допущения;

· последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

· дата определения стоимости объекта оценки;

· перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может содержать и иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью. Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Оценщик имеет право запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной. Если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик должен указывать это в отчете. Оценщик не должен разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки» итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Законом об оценочной деятельности, стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Недобросовестность оценщика может привести к значительным финансовым потерям со стороны его клиентов, банков-кредиторов. Оценщик должен составлять и передавать заказчику отчеты об оценке имущества в установленные договором сроки и хранить копии отчетов об оценке в течение трех лет.

Результаты оценки действительны только для указанной даты оценки и заявленной цели. Оценщик, подписавший отчет об оценке, несет ответственность за заявления, сделанные в отчете об оценке.

Характеристика основных разделов отчета представлена в табл. 8.1. Здесь представлены наиболее общие требования. Каждый оценщик в зависимости от особенностей ситуации может менять количество разделов, их содержание. Главное — придерживаться требований законодательства к содержанию отчета (см. раздел 8.1).

Таблица 8.1. Характеристика основных разделов отчета об оценке финансовых институтов

Разделы отчета об оценке	Содержание разделов
Введение	Задание по оценке: цель оценки, исполнители работ по оценке Вид определяемой стоимости Описание оцениваемой доли предприятия Краткая характеристика предприятия Краткая характеристика применяемых методов оценки Величина стоимости Дата оценки Допущения и ограничивающие условия Отсутствие личной заинтересованности оценщика
Разделы отчета об оценке	Содержание разделов
Описание макроэкономических параметров	Основные макроэкономические факторы (на национальном и региональном уровнях), влияющие на результаты оценки Тенденции макроэкономических факторов и их воздействие на перспективы бизнеса
Описание отрасли, в которой функционирует исследуемое предприятие	Состояние отрасли Рынки сбыта и особенности сбыта продукции Условия конкуренции в отрасли, наличие основных конкурентов, производящих товары-заменители (цены, качество обслуживания, каналы сбыта, объемы продаж, реклама)
Описание оцениваемого бизнеса	Тип организации (организационно-правовая форма, партнерство, корпорация) Использованные источники информации Данные об истории предприятия Направления деятельности (основная производственная деятельность, продукция, услуги) Характеристика поставщиков и потребителей Чувствительность к сезонным и циклическим факторам Имущество, в том числе нематериальные активы и производственные мощности (собственные и арендуемые) Рабочий и управленческий персонал (качество управления, квалификация, текучесть) Перспективы развития бизнеса Прошлые сделки с аналогичными долями в бизнесе
Финансовый анализ	Анализ финансовых отчетов (за 3~-5 лет) Пояснения внесенных в целях оценки корректировок финансовой отчетности (нормализующих и прочих) Анализ финансовых коэффициентов Принятые допущения, результаты сравнения с финансовыми показателями аналогов, прогнозы финансового состояния предприятия Влияние финансовых показателей на стоимость бизнеса
Выбор подходов к оценке	Основания для выбора методов оценки, применимых в конкретной ситуации Обязательное обоснование отказа от использования какого-либо подхода (в случае невозможности применить все три подхода к оценке)
Определение стоимости предприятия выбранными подходами к оценке	Расчеты и логика рассуждений по определению стоимости предприятия с применением выбранных подходов и методов оценки Способы получения переменных (ставки дисконтирования, ставки капитализации, мультипликаторы)
Определение итоговой стоимости объекта оценки	Согласование полученных результатов в итоговую оценку стоимости бизнеса Логические рассуждения, обосновывающие применение премий и скидок (скидок за неконтрольный характер и недостаточную ликвидность, премий за контроль)
Разделы отчета об оценке	Содержание разделов
Заключение	Основные выводы и величина стоимости бизнеса Рекомендации по результатам проведенной оценки
Список используемых источников	Информационные агентства, органы статистики и т.п. Периодическая экономическая печать (газеты, журналы) Методическая литература (книги, статьи, стандарты)
Приложения	Документы, на основе которых проводился финансовый анализ: данные баланса (форма № 1) и отчета о финансовых результатах (форма № 2) за анализируемый период Фотографии объекта оценки (в случае необходимости) Копии документов о квалификации оценщика Прочие сведения

В ряде случаев при оценке предприятия с учетом ограничений, налагаемых продажей при банкротстве, делается корректировка на необходимость продажи, учитывающая следующие факторы:

· затраты на продажу (комиссионные посредникам, подготовка объекта к продаже) и др.

8.2. Система заключительных поправок. Выведение итоговой величины стоимости

Вопрос № 44. Нормализация и трансформацияфинансовой отчетности в процессе оценки финансовых институтов

Согласно российскому законодательству оценщик обязан использовать три подхода к оценке, а в случае невозможности применения какого-либо из них — обосновывать отказ от его использования. Нормализация отчетности проводится с целью определения доходов и расходов, характерных для нормально действующего бизнеса. Она необходима для того, чтобы оценочные заключения имели объективный характер, основывались на реальных показателях, характеризующих деятельность предприятия. Оценщик должен понимать, что отчетность, составленная в соответствии с общепринятыми принципами бухгалтерского учета, не должна отражать реальную рыночную стоимость имущества. Возможность использования разных методов учета операций, списания долгов приводит к неодинаковым значениям прибыли и денежных потоков. Рыночная стоимость части активов (например, стоимость нематериальных активов) может не учитываться при составлении баланса.

Нормализация отчетности в процессе оценки проводится всегда, объем применяемых корректировок в зависимости от целей оценки меняется. В отчете должны быть объяснены расчеты и изменения, проводимые в ходе нормализации. Нормализующие корректировки финансовой документации проводятся по следующим направлениям:

· корректировка разовых, нетипичных и неоперационных доходов и расходов;

· корректировка метода учета операций (например, учет запасов) или метода начисления амортизации;

· корректировка данных бухгалтерской отчетности с целью определения рыночной стоимости активов.

Еще одно важное добавление: нормализованная финансовая отчетность может использоваться только в целях оценки.

Корректировка разовых, нетипичных и неоперационных доходов и расходов. К числу наиболее важных факторов, определяющих величину денежных потоков, генерируемых бизнесом, относится себестоимость продукции (рис. 8.1).

Под себестоимостью продукции, работ и услуг понимаются выраженные в денежной форме затраты всех видов ресурсов, используемых непосредственно в процессе изготовления и выполнения работ, а также для сохранения и улучшения условий производства. Кроме расходов, относимых на себестоимость, выделяются коммерческие и управленческие расходы, прочие операционные доходы и т.д., также влияющие на величину прибыли.

Величина прибыли может быть занижена и поэтому потенциального инвестора интересует, в первую очередь, динамика выручки от реализации и структура себестоимости, а затем - нормализованная прибыль. Если речь идет об оценке предприятий сферы услуг, сервисных и страховых компаний, сделок по слиянию и присоединению, акцент делается на анализ валовых доходов. Показатель прибыли и денежного потока становится следующим критерием при принятии инвестиционного решения.

Если ожидаемая будущая прибыль играет решающую роль в процессе оценки, то важно принимать этот показатель как отражение экономического дохода, получаемого компанией. Именно с этой целью проводится нормализация финансовой отчетности в процессе оценки.

Рис.8.1. Формирование факторов себестоимости

Пример. Нормализующие корректировки на нетипичные расходы, проводимые американской торговой компанией ≪ABC≫. В табл. 8.2- 8.3 представлены данные бухгалтерского баланса и отчета о финансовых результатах, составленных в соответствии с западными стандартами бухгалтерского учета. Оценщик выяснил,, что долгосрочные финансовые вложения представлены средствами, потраченными на приобретение картин, что не имеет отношения к основной производственной деятельности компании (торговля одеждой). Активы, не связанные с основной производственной деятельностью, должны быть исключены в ходе нормализации.

Таблица 8.2. Данные бухгалтерского баланса на начало и конец периода (долл.)

Показатели	На начало периода	На конец периода
1.Текущие активы (current assets)
В том числе:
денежные средства (cash)	59 562	71 475
счета к получению (accounts receivable)	151 418	132 547
товарно-материальные запасы (inventory)	443 739	514 618
прочие активы (other assets)	79 888	57 452
Всего текущих активов	734 607	776 092
2.Внеоборотные активы
В том числе:
основные средства (fixed assets)	1 195 859	1 425 831
основные средства за вычетом износа (net fixed аssets)	758 180	809 594
долгосрочные финансовые вложения (long term financial investments)	105 139	100 410
прочие активы (other assets)	6 413	13 230
Всего внеоборотных активов	869 732	923 234
Активы всего	1 604 339	1 669 326
1.Текущие обязательства (current liabilities)	660 314	561 727
2.Долгосрочный долг(long term debt)	274 984	174 056
3.Собственный капитал(stockholders equity)	669 041	963 543
Пассивы – всего	1 604 339	1 669 326

Таблица 8.3. Корректировка оценщиком бухгалтерского баланса (долл.)

Показатели	На начало периода	На конец периода
Долгсрочные финансовые вложения	105 139	100 410
Корректировка	(105 139)	(100 410)
Собственный капитал по балансу	669 041-(105 139)=563 902	963 541-(100 410)=863 133
Скрректированный баланс	1 499 200	1 598 916

В итоге получаем нормализованный бухгалтерский баланс, скорректированный на расходы, не относящиеся к оцениваемому бизнесу.

Таблица 8.4. Нормализованный бухгалтерский баланс(долл.)

Показатели	На начало периода	На конец периода
1.Текущие активы- всего	734 607	776 092
2.Внеоборотные активы
В том числе:
основне средства за вычетом износа	758 180	809 594
долгосрочные финансовые вложения
прочие активы	6 413	13 230
Активы всего	1 499 200	1 598 916
1.Текущие обязательства – всего	660 314	561 727
2.Долгосрочный долг	274 984	174 056
3.Собственный капитал	563 902	863 133
Пассивы – всего	1 499 100	1 598 916

Изменения, полученные при корректировке баланса, должны найти отражение и в отчете о финансовых результатах. Кроме того, корректировке могут подвергнуться расходы, превышающие средние значения по аналогам.

Таблица 8.5. Отчет о финансовых результатах (долл.)

Показатели	На конец периода
Нетто-выручка от реализации (net sales)	7 147 474
Себестоимость реализованной продукции (cost of sales)	3 794 476
Валовая прибыль (gross profit)	3 352 998
Операционный расходы (operating expenses)	2 640 707
Прибыль до выплаты процентов и налогообложения (profit before Interests and taxes)	712 291
Выплата процентов (interest expense)	59 674
Прибыль до налогообложения (profit before taxes)	652 617
Налог на прибыль(taxes)	282 053
Чистая прибыль (net profit)	370 564

Оценщик рассчитывает нормализованный доход с учетом нетипичных расходов, не относящихся к основной деятельности.

Таблица 8.6. Корректировка оценщиком отчета о доходах (долл.)

Показатели	На конец периода
Чистая прибыль (по данным бухгалтерской отчетности)	370 564
+ Расходы на выплату налогов	282 053
+/- Корректировка по расходам:
+ Реально выплаченная заработная плата	356 725
-Признано обоснованными выплатами	313 500
+Расходы на выплату заработной платы, превышающие среднеотраслевые значения	41 153
+Расходы по хранению картин	7 600
Нормализованный доходдо выплаты налогов	744 595
-Расходы на выплату налогов	320 177
Нормализованный чистый доход	424 418

В конечном итоге отчет о финансовых результатах будет выглядеть следующим образом (табл. 8.7 ).

Таблица 8.7. Нормализованный отчет о финансовых результатах (долл.)

Показатели	На конец периода
Нетто-выручка от реализации	7 147 474
Себестоимость реализованной продукции	3 794 476
Валовая прибыль	3 352 998
Операционные расходы	2 548 729
Прибыль до выплаты процентов и налогообложения	804 269
Выплата процентов	59 674
Прибыль до выплаты налогов	744 595
Налог на прибыль	320 177
Чистая прибыль	424 418

Корректировка метода учета операций. На величину прибыли и денежных потоков серьезное влияние могут оказывать методы учета запасов и начисления амортизации.

В Российской Федерации принята следующая методика учета запасов:

· по себестоимости первых по времени закупок (ФИФО) - первым получен, первым отгружен;

· по себестоимости последних по времени закупок (ЛИФО) – последним получен, первым отгружен.

Оценка запасов методом ФИФО основана на допущении того, что ресурсы, первые поступившие в производство (продажу), должны быть оценены по себестоимости первых по времени закупок, с учетом стоимости ценностей, числящихся на начало месяца.

Метод ЛИФО основан на допущении того, что ресурсы, первые поступившие в производство (продажу), должны быть оценены по себестоимости последних в последовательности по времени закупок.

При росте цен метод ЛИФО уменьшает налогооблагаемую прибыль и с этой точки зрения в условиях инфляции является более предпочтительным

Время	Запасы
01.09	100 кг*10 тыс.руб=1000 тыс.руб.
10.09	50 кг*15 тыс.руб=750 тыс.руб
20.09	100 кг*25 тыс.руб=2500 тыс.руб
Итого	250 кг =4250 тыс.руб
Допустим, за анализируемый период было израсходовано 200 кг запасов. Средняя фактическая себестоимость: 4250:250200=3400 тыс.руб Себестоимость реализованной продукциипо методу ФИФО: 10010+5015+5025=3000 тыс. руб Себестоимость реализованной продукции по методу ЛИФО: 10025+5015+50*10=3750

Ни величина, полученная методом ЛИФО, ни величина, полученная методом ФИФО, не отражает реальную рыночную стоимость запасов. Если компания-аналог использует метод учета запасов по средней себестоимости, в то время как на оцениваемой компании применяется метод ЛИФО, то разница (3750 - 3400 = 350), скорректированная на ставку налогообложения [350 • (1 - 0,35)], может быть добавлена к величине прибыли после налогообложения. Аналогичные расчеты проводятся и в сторону уменьшения величины прибыли.

Корректировка по методу учета запасов (продолжение). Размер прибыли также зависит от методов начисления износа как основных фондов, так и нематериальных активов.

Доля амортизации в стоимости продукции характеризует эффективность использования средств труда. В соответствии с принципами бухгалтерского учета стоимость основных фондов и части нематериальных активов должна распределяться в течение предполагаемого срока их эксплуатации. Термин «амортизация», используемый в учете, понимается не как физический износ или снижение рыночной стоимости, а как списание стоимости фондов в течение времени их полезного функционирования. Это не метод оценки, а процесс распределения стоимости. Сумма амортизации зависит от первоначальной стоимости объекта, предполагаемого срока полезной службы и выбранного метода учета. Существуют разные методы учета амортизации, которые можно объединить в два направления:

Согласно методу прямолинейного списания стоимость объекта равномерно распределяется в течение срока его службы.

Пример. Первоначальная стоимость оборудования - 5 млн. руб.; предполагаемый срок службы - 5 лет; годовая сумма амортизации составит 5 млн. руб.: 5 лет = 1 млн. руб. (коэффициент амортизации равен 0,2).

В Российской Федерации прямолинейный метод учета амортизации является наиболее распространенным, поэтому по данному разделу корректировки оценщиком, как правило, не проводятся. Если предприятие использует методы ускоренного списания, то годовая сумма амортизации увеличивается (например, удваивается), что ведет к росту себестоимости и уменьшению налогооблагаемой базы. В этом случае оценщик может увеличить прибыль после уплаты налогов на разницу, получаемую от применения метода ускоренного списания, скорректированную на ставку налогообложения.