Переходный период к государственному кадастровому учету зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства 2 страница

Вопросы обеспечения актуализации и достоверности сведений технического учета на основании проведения технической инвентаризации объектов учета признаются важнейшими во всей деятельности БТИ. Ранее необходимость проведения технической инвентаризации как разновидности инвентаризации определялась в конкретных случаях, например, при проведении сделок, а также в случае плановой инвентаризации не реже один раз в 5 лет (как в Древнем Риме). В настоящее время попытки определения сроков действия технических паспортов и иных учетно-инвентаризационных документов (полгода, год или иной срок) решениями органов исполнительной власти субъектов РФ являются незаконными. Сроки действия документов БТИ не устанавливаются.Выданные БТИ технические документы должны содержать дату выдачи, содержащиеся в них сведения должны соответствовать моменту выдачи документа.

После вступления в силу нового Постановления Правительства только заинтересованные лица (органы государственной власти, органы местного самоуправления, физические и юридические лица) будут определять сроки проведения технической инвентаризации принадлежащих им жилых помещений, объектов нежилого фонда и объектов незавершенного строительства. Поэтому целесообразно на муниципальном и/или госдарственном уровне установить сроки технической инвентаризации объектов жилищного и нежилого фондов, находящихся в муниципальной и/или государственной собственности для целей ведения соответствующих Реестров федеральной, государственной (субъектов РФ) и муниципальной собственности. Для частников таких сроков не устанавливается, за исключением необходимости осуществления первичного технического учета объектов и внесения изменений в данные учета.

2. Вторым важным моментом, определяющим дальнейшее развитие технической инвентаризации и технического учета, является констатация в новом Постановлении Правительства различий целей и задач государственного технического учета и технической инвентаризации ОКС (Постановление Правительства РФ № 921) и технического учета и технической инвентаризации объектов жилищного фонда (Постановление Правительства РФ №1301). Задача информационного обеспечения функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости возложена только на органы (организации), осуществляющие государственный технический учет и техническую инвентаризацию ОКС.

В новом Постановлении Правительства появился мостик между двумя видами учета. Так в Положение об учете ОКС, утв. Постановлением № 921 появился пункт 8, регулирующий порядок первичного государственного технического учета многоквартирных домов, а в пунктах 3 и 8 Положения об учете жилищного фонда, утв. Постановлением № 1301 установлено, что технический учет и техническая инвентаризация жилищного фонда осуществляются в Порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства (Порядок учета ОКС).

Реализация указанных новелл должна учитывать, что на практике единой для Российской Федерации системы государственного технического учета ОКС не существует, Единые государственные реестры (ЕГРОКС) созданы только в виде эксперимента в 3 субъектах РФ, еще в 10 субъектах РФ ведется работа по их созданию и это, несмотря на многомиллиардные затраты федерального бюджета на проведение этих экспериментов. В настоящее единственной нормативной основой деятельности БТИ в сфере технического учета и технической инвентаризации остаются действующая Инструкция № 37 и иные ранее утвержденные документы.

В соответствии с п. 2 нового Постановления Правительства техническая инвентаризация и государственный технический учет ОКС осуществляется по заявлениям заинтересованных лиц, что принципиально не позволяет обеспечить полноту и достоверность учета всех ОКС. В первую очередь, это касается объектов незавершенного строительства.

Основным отличием технического учета жилищного фонда является соблюдения при его проведении принципа приемственности, обязательности и полноты его проведения в соответствии с требованиями государственного статистического наблюдения, бухгалтерской отчетности и налогообложения. Технический учет и техническая инвентаризация жилищного фонда независимо от его принадлежности велись в течении 82 лет, ведутся и будут вестись ежегодно во всех городах России специализированными организациями БТИ.

Главное при этом следует иметь в виду, что государственный технический учет и техническая инвентаризация ОКС:

Во-первых, ведется выборочно, на основании заявлений (запросов), по техническим правилам, которые должны быть установлены Минэкономразвитием РФ, но их пока нет, кроме требований к форме Паспорта на ИЖС и отдельных административных регламентов.

Во-вторых, результаты учета ОКС практически не могут быть использованы для целей налогообложения, ибо эта форма учета носит временных характер, создание ЕГРОКС осуществлялось в виде эксперимента в отдельных субъектах РФ. Эксперимент не оправдал возлагаемые на него надежды. В результате в соответствии с Приказом Минэкономразвития от 18 февраля 2009 г. № 51 его проведение ограничилось только субъектами РФ, начавшими его осуществление до 1 марта 2009 года.

В-третьих, ведение государственного технического учета и технической инвентаризации ОКС согласно Федеральному закону «О государственном кадастре недвижимости» предполагается осуществлять только в переходный период, никаких иных содержащихся в федеральных законах оснований для его проведения нет.

В-четвертых, согласно определению ОКС, данного в статье 1 действующей редакции Градостроительного кодекса РФ, объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Как видим, жилые и нежилые помещения не относятся к ОКС и, следовательно, их государственный технический учет и техническая инвентаризация в соответствии с Постановлением № 921 в новой редакции юридически некорректны.

В-пятых, одной из основных задач государственного технического учета и технической инвентаризации ОКС (пункт 2 Положения, утв. Постановлением № 921 в новой редакции) является обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти. Как обеспечить решение этой задачи без проведения периодической технической инвентаризации или обследования ОКС никто не знает.

Вывод напрашивается сам с учетом реализации Концепции создания ЕФСИН.: все что временно, например ЕГРОКС, долго не живет, поболеет и помрет.

3. Особого внимания заслуживает новая редакция п. 8 Постановления № 921, согласно которой первичный государственный технический учет многоквартирного дома, введенного в эксплуатацию после 1 марта 2008 г., и расположенных в нем помещений осуществляется по выбору заявителя:

- по результатам первичной технической инвентаризации;

- без проведения первичной технической инвентаризации.

В целях осуществления первичного государственного технического учета такого многоквартирного дома и расположенных в нем помещений без проведения первичной технической инвентаризации к заявлению о проведении данного учета прилагаются копия разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и поэтажный план многоквартирного дома с указанием размеров и экспликации помещений, оформляемый в соответствии с установленными требованиями к подготовке графической части соответствующего раздела проектной документации на такой многоквартирный дом.
В результате осуществления первичного государственного технического учета указанного в настоящем пункте многоквартирного дома и расположенных в нем помещений организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации выдаются кадастровые паспорта расположенных в многоквартирном доме помещений.

Эта норма реализует положения пункта 10 и 11 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, согласно которым разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. Состав таких сведений должен соответствовать установленным в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана.

Вот здесь и возникнут проблемы у застройщиков при выборе способа оформления вновь созданных объектов недвижимости. В настоящее время утвержденная форма разрешения на ввод в эксплуатацию никаких графических данных не содержит,а новая форма разрешения должна разрабатываться Минрегионом России. Как доказать достоверность сведений поэтажных планов, оформленных в соответствии требованиями к подготовке графической части соответствующего раздела проектной документации без проведения технической инвентаризации пока никто не знает.

До окончания переходного периода разрешение на ввод в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный технический учет ОКС, а после окончания переходного периода разрешение на ввод в эксплуатацию станет основанием для постановки на кадастровый учет. Нужно ли при этом проводить техническую инвентаризацию решает сам застройщик, но он должен знать, что пока никаких нормативных и методических документов по оформлению кадастровых и технических паспортов без проведения первичной технической инвентаризации не существует. Поэтому остается надежда на то, что Минрегион России и Минэкономразвития России с учетом предложений саморегулируемых организаций определят новую форму разрешения на ввод в эксплуатацию, содержащую как текстовую, так и графическую часть, а также Порядок оформления кадастровых и технических паспортов как на сами введенные в эксплуатацию после 1 марта 2008 года многоквартирные дома, так и на помещения в них.

Глава II Современное состояние системы технического учета недвижимости

В соответствии с федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» в настоящее время осуществляется переходный период к государственному кадастровому учету зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

Порядок государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, осуществляется поэтапно:

- с 1 января 2012 года - на территории Ивановской, Иркутской, Калининградской, Калужской, Кемеровской, Курской, Нижегородской, Оренбургской, Ростовской, Рязанской, Самарской, Тверской, Тюменской областей, Краснодарского, Красноярского краев, Республики Татарстан, Республики Башкортостан, Республики Адыгея, Республики Калмыкия;

- с 1 апреля 2012 года - на территории Амурской, Брянской, Владимирской, Вологодской, Кировской, Костромской, Новосибирской, Псковской, Томской, Ульяновской, Челябинской областей, Забайкальского, Ставропольского краев, Республики Алтай, Республики Бурятия, Республики Карелия, Республики Коми, Республики Тыва, Удмуртской Республики, Республики Хакасия, Еврейской автономной области, Ямало-Ненецкого автономного округа;
- с 1 сентября 2012 года - на территории Архангельской, Астраханской, Белгородской, Волгоградской, Воронежской, Курганской, Ленинградской, Липецкой, Магаданской, Московской, Мурманской, Новгородской, Омской, Орловской, Саратовской, Сахалинской, Свердловской, Смоленской, Пензенской, Тамбовской, Тульской, Ярославской областей, Алтайского, Камчатского, Пермского, Приморского, Хабаровского краев, Республики Дагестан, Республики Ингушетия, Кабардино-Балкарской Республики, Карачаево-Черкесской Республики, Республики Марий Эл, Республики Мордовия, Республики Саха (Якутия), Республики Северная Осетия - Алания, Чеченской Республики, Чувашской Республики, Ненецкого, Чукотского, Ханты-Мансийского автономных округов.

В течение трех месяцев с даты введения в действие Порядка учета для осуществления государственного учета здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства вместо технического плана, предусмотренного подпунктом 1 пункта 21 Порядка учета, заявитель вправе представить технический паспорт, выданный в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

Поданные до 1 января 2012 года заявления об осуществлении государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства подлежат рассмотрению в порядке, установленном Приказом Минэкономразвития России от 8 сентября 2006 г. № 268 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства".

В переходный период организации технической инвентаризации должны передать органу кадастрового учета сведения об объектах капстроительства.

Федеральный закон о государственном кадастре недвижимости вводит понятие «ранее учтенные объекты недвижимости». Ранее учтенными объектами недвижимости являются объекты капитального строительства, в отношении которых организациями технической инвентаризации осуществлен государственный технический учет, а также объекты недвижимости, в отношении которых органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним была осуществлена государственная регистрация.

Государственный технический учет объектов капитального строительства и государственная регистрация прав на недвижимое имущество приравниваются к государственному кадастровому учету, поэтому указанные объекты и будут считаться ранее учтенными объектами недвижимости, и в отношении них не потребуется осуществление дополнительных мероприятий для государственного кадастрового учета. Таким образом, сведения об объектах капитального строительства, которые будут поставлены на государственный технический учет, а также об объектах, в отношении которых была осуществлена государственная регистрация прав, будут перенесены в государственный кадастр недвижимости.

С 1 января 2013 года государственный кадастровый учет осуществляется только в отношении тех объектов, которые не являются ранее учтенными объектами недвижимости. Сюда можно отнести объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию после 1 января 2013 года, а также объекты недвижимости, в отношении которых по каким-либо причинам не был осуществлен государственный технический учет или государственная регистрация прав.

Для осуществления государственного кадастрового учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства необходимы будут технические планы указанных объектов недвижимости.

Технический план представляет собой документ, в котором указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет указанных объектов недвижимости либо для учета изменений такого объекта недвижимости.

Отдельные сведения, которые будут содержаться в техническом плане, будут аналогичны сведениям, заносимым в настоящее время в технический паспорт. Это площадь объекта, материал конструктивных элементов, этажность и другие.

Существенным нововведением является отражение в техническом плане здания, сооружения или объекта незавершенного строительства местоположения указанных объектов недвижимости, которое устанавливается посредством определения координат характерных точек контура объектов недвижимости. Данные координаты могут быть установлены только в результате выполнения геодезических работ.

Оплачивать данные работы будет заинтересованное в осуществлении государственного кадастрового учета лицо.

С целью подготовки технического плана необходимого для государственного кадастрового учета объекта недвижимости заинтересованное лицо обратится к кадастровому инженеру. Для определения координат характерных точек контура объектов недвижимости кадастровым инженером или привлекаемым им лицом, имеющим соответствующую лицензию, будут проведены геодезические работы.

Затраты, связанные с проведением данных работ, кадастровым инженером будут включены в состав работ по подготовке технического плана.

Подготовку документов, необходимых для государственного учета будут осуществлять организации технической инвентаризации, приравниваемые к кадастровым инженерам, и непосредственно кадастровые инженеры, имеющие соответствующий квалификационный аттестат.

Кадастровый инженер может осуществлять кадастровую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя либо в качестве работника юридического лица на основании трудового договора с таким юридическим лицом. В последнем случае договор подряда заключается между заказчиком и юридическим лицом, но подготовку технического плана должен осуществить непосредственно кадастровый инженер. Кадастровые инженеры осуществляют в установленном настоящим Федеральным законом порядке кадастровую деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства с 1 января 2013 года. При этом с 1 января 2013 года и до 1 января 2014 года эту кадастровую деятельность наряду с кадастровыми инженерами вправе осуществлять организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, которые 31 декабря 2012 года имели право осуществлять государственный технический учет и (или) техническую инвентаризацию данных объектов недвижимости.

Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрен государственный учет жилищного фонда. Ведение данного учета относится к компетенции органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации. Государственный учет жилищного фонда, согласно статье 19 Жилищного кодекса Российской Федерации, должен осуществляться в том числе путем ведения технического учета и паспортизации объектов жилищного фонда.

На сегодняшний момент государственный учет жилищного фонда и государственный технический учет объектов капитального строительства взаимосвязаны. Являющиеся объектами государственного технического учета объекты капитального строительства – здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства одновременно могут являться и объектами жилищного фонда – многоквартирными домами, объектами индивидуального жилищного строительства, жилыми помещениями, подлежащими государственному учету в соответствии с положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением правительства РФ от 13.10.1997 года № 1301,(С изменениями и дополнениями от 30 апреля 2009 г., 30 января 2013 г.)

Таким образом, пока у организаций технической инвентаризации существует информационный ресурс об объектах капитального строительства, возможно формирование сведений, подготовка статистических данных и об объектах жилищного фонда, а также осуществление контроля за его техническим состоянием. С прекращением осуществления государственного технического учета объектов капитального строительства исчезнет и возможность получения сведений об объектах жилищного фонда.

Сегодня отсутствуют нормативные правовые акты, обязывающие или стимулирующие собственника к осуществлению технического учета принадлежащих ему объектов жилого назначения. Раньше обращение в организации технической инвентаризации было обусловлено необходимостью получения документа для государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним – технического паспорта, который был действителен в течение пяти лет. По истечении указанного срока заинтересованные лица вновь обращались за его изготовлением в организацию технической инвентаризации с целью представление для государственной регистрации актуального паспорта. Такой порядок обеспечивал формирование более-менее актуальной информации об объектах капитального строительства, в том числе об объектах жилищного фонда, что позволяло уполномоченным органам контролировать техническое состояние жилищного фонда.

Поскольку законодательство изменилось, и вместо технического паспорта документом, необходимым для государственной регистрации, стал кадастровый паспорт, необходимость в проведении технического учета объектов, за исключением случаев первичного государственного технического учета объектов, отпала сама собой. Однако собственники объектов жилого назначения обязаны самостоятельно контролировать техническое состояние жилищного фонда и своевременно производить учет изменений технических характеристик объектов, в том числе в связи с его физическим износом, реконструкцией, перепланировкой или переустройством, так как, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, на собственнике лежит бремя содержания принадлежащего ему имущества. Сегодня же существуют ситуации, когда инвентаризация объектов жилищного фонда (многоквартирных домов, объектов индивидуального жилищного строительства, квартир) проводилась 20-30 лет назад.

Дата добавления: 2015-05-29