Недвижимость: покупать или продавать?

Недвижимость будет дешеветь – из-за резкого обеднения населения, дополнительный импульс которому даст обвальная девальвация рубля, а также из-за фактического прекращения ипотечного кредитования, которое в условиях массовых злоупотреблений монопольным положением строителей способствовало раздуванию цен, а не росту предложения.

Сжатие деловой активности создаст избыток предложения и на рынке коммерческой недвижимости; значительная часть построенных в последнее время офисных центров сначала лишится арендаторов, а затем, чтобы не обанкротиться, будет вынуждена резко снизить арендную плату. В силу сложностей с поиском платежеспособных арендаторов многие из них уже сейчас продают офисные площади, а не сдают их в аренду.

Земля перестала быть привлекательным объектом инвестирования еще в сентябре. Единственное, что по-прежнему вызывает некоторый интерес, – земля под коттеджную застройку (или под строительство индивидуальных домов) в курортных местах, причем в первом ряду на берегу моря, озера или реки. Даже аналогичные земли сельхозназначения, которые легко перевести в иную категорию, не находят спроса как такового.

Удешевление недвижимости будет идти тем быстрее, чем ниже уровень монополизации соответствующих рынков. Поэтому в Москве ее скорость минимальна, в Санкт-Петербурге выше, а в не очень развитых регионах максимальна. В регионах, где развивается обвальное сокращение производства и сжатие деловой активности, часть построенной в «нефтяные годы» недвижимости оказывается вообще не востребованной – никем, ни за какие, сколь угодно малые деньги.

Важно, что в Москве основная часть снижения цен производится неформально, в виде разного рода скидок, предоставляемых каждому покупателю якобы на индивидуальной основе. Официально публикуемые индексы цен на недвижимость часто ориентируются на заявленные цены, а не на реальные суммы сделок; кроме того, часть этих индексов рассчитывается под влиянием строительных и девелоперских компаний и отражает действительность с существенным учетом их интересов.

При этом в первую очередь падение цен будет касаться новостроек, хозяевам которых надо расплачиваться с кредитами. Вторичный рынок жилья будет снижать цены намного медленнее, так как владельцы «инвестиционных» квартир, как правило, имеют сбережения и не испытывают категорической необходимости продавать «как можно быстрее и по любой цене».

Если Вы твердо намерены продавать недвижимость – делайте это как можно скорее, чтобы успеть до обвальной девальвации рубля, или же отложите продажу, готовясь ждать минимум три года (чтобы рынок успел восстановиться после этой девальвации) с не очень понятным финансовым результатом.

Покупать погодите хотя бы до лета, а лучше до завершения обвальной девальвации рубля. Правда, на рынке появляются и будут постоянно появляться «панические» квартиры и дома, хозяева которых готовы продавать дешево, так как им категорически нужны деньги для выплаты долгов (или которые боятся будущего, еще большего обесценивания). Их будет немного, но они будут, и покупка такой квартиры представляется большой потребительской удачей.

Вместе с тем нет гарантий, что Ваша покупка даже «панического» объекта будет удачной, так как цена может продолжить падение и до более низкого уровня: рынок недвижимости будет «смотреть вниз» как минимум до девальвации, а скорее всего и некоторое время после нее.

Вторая проблема «панических» объектов заключается в том, что нужная продавцу быстрота проведения сделки может не позволить в полной мере проверить юридическую чистоту объекта и, соответственно, создать угрозу неразберихи, а то и мошенничества.

Наконец, многие объекты, построенные в 2000-е годы, отличаются чудовищно низким уровнем качества; при стремительной покупке выявить технологические проблемы приобретаемого объекта также может оказаться попросту невозможно.

Интересным через некоторое время может оказаться покупка дешевой недвижимости в не очень знаменитом курортном местечке (например, в 2006–2007 годах в рамках этой стратегии было скуплено почти все побережье Азовского моря). Однако при этом следует обращать пристальное внимание на степень вменяемости местных властей, от которой зависит не только простота оформления сделки, но и конкретные обстоятельства Вашего последующего владения Вашей собственностью. Нужно учитывать также и местную культуру, ибо, если власти разумны, а основная часть жителей нет, – власть может быть заменена прямо на ближайших выборах, и Вы можете столкнуться с серьезными проблемами.

Приобретение недвижимости за границей при сегодняшней конъюнктуре имеет смысл с точки зрения либо эмиграции, либо сугубо потребительских качеств (например, все мы мечтаем о домике у моря, хотя на стоимость самого дешевого домика можно десятки раз съездить на самые разнообразные моря).

Инвестиционная привлекательность возникнет лишь по мере выхода соответствующих национальных экономик из депрессии – сначала в США, потом в Великобритании и лишь затем в странах континентальной Европы.

Правда, в США цены на дома и квартиры, выставляемые на аукционы в связи с невозвратом ипотечного кредита, в ряде случаев упали уже до вполне привлекательного уровня. Однако при принятии конкретного решения надо обязательно учитывать главный фактор при покупке любой недвижимости: район, так как в депрессивном регионе цены могут так и не вырасти вообще.

Кроме того, так как недвижимость придется некоторое время «придерживать» в ожидании роста цен на нее, следует рассмотреть возможность сдачи ее в аренду, потенциальный доход от такой сдачи (за вычетом налогов, высоких в Европе), а также простоту и стоимость сопутствующих процедур.

Глава 17 Уехать от кризиса: Эмиграция?

Я буду лгать, воровать и убивать, но моя семья никогда больше не будет голодной!

«Унесенные ветром»

Я запомнил эту фразу, потому что, когда я услышал ее впервые, она звучала в унисон душе почти всего моего поколения.

Я знаю, что такое отчаяние мужчины, не способного купить любимой женщине теплые носки, без которых она простудится и заболеет.

Я хорошо помню 1991 год, когда Гайдар и Шохин в середине октября объявили о намерении либерализовать цены с начала 1992 года – и два с половиной месяца в торговле не было практически никаких товаров. Пустые прилавки и молчаливые очереди за селедочными головами, которые так любят показывать по телевизору в качестве иллюстрации жизни в Советском Союзе, обычно были сняты именно в это время.

Тогда мне после операции на глазах – после которой три месяца вообще нельзя читать – пришлось достаточно интенсивно работать, и не просто, а на компьютере, – и я каждый день на протяжении полугода ощущал ухудшение зрения и переживал ужас возможности ослепнуть совсем.

Тогда же мои одноклассники, только-только родившие девочку, жили в прямом смысле этого слова на накопленных в прошлые годы чае без сахара и сухарях; даже морковь ела только молодая мама, потому что грудному младенцу нужны витамины.

На протяжении последних 20 лет мне почти каждую неделю приходится отвечать другим на вопрос о том, за что я рискую подвергать опасности повторения всего этого (и еще большим опасностям, если вспомнить «кровавые бани», которыми сопровождался распад Советского Союза) свою семью и, в частности, не имеющих возможности принимать осмысленные решения детей.

Отвечать на этот вопрос самому себе мне приходится каждый день, – потому что я нормальный человек и мне тоже страшно.

И я вижу нарастающую волну «тихой эмиграции» самых разных людей, которые уезжают из страны последние несколько лет, напуганные омерзительным и агрессивным характером власти, отсутствием возможности для самореализации, стремительной деградацией общества.

Они едут учеными и водопроводчиками, студентами и хозяевами газетных киосков, в кабалу 10-часового нелегального труда и «на пенсию» в 35 лет, в Лондон, Киев и на Гоа.

Они не сдают паспорта, не делают громких заявлений, часто сохраняют квартиры в России, надеясь вернуться.

Если будет куда.

Эта волна поднялась задолго до кризиса, но понятно, что его жестокость и разрушительность, максимальные в России из-за коррупционного характера построенного в 2000-е годы государства, усилят эту волну.

Я вижу и ощущаю это по возросшему количеству вопросов о том, почему я не уехал, задаваемому самыми разными аудиториями – задаваемыми со знанием дела, людьми, которые тоже думают об этом и примеряют мои ответы на себя.

Ответ на вопрос об эмиграции зависит от того, чего Вы хотите для себя и своих детей.

Есть довольно много профессий, обладатели которых не имеют никакой перспективы в современной России. Так, например, если Вы специалист в области практически любых высоких технологий, Вы в лучшем случае будете зарабатывать существенно меньше денег, чем в развитых странах, имея незначительные возможности профессионального роста, живя при этом в достаточно агрессивной и при этом деградирующей социальной среде. Весьма вероятно, что Вашим руководителем будет при этом не просто неграмотный администратор, но еще и самодур, воспринимающий Ваше чувство собственного достоинства (отчасти связанное и с сознанием Вами своей квалификации) как постоянное оскорбление личности.

Это естественная проекция на соответствующие сферы государственного уклада, созданного Путиным; именно поэтому значительная часть специалистов в области высоких технологий по-прежнему уезжает из России.

Да, в развитых странах они сталкиваются с культурными трудностями и, в частности, существенно большим уровнем бытового и профессионального лицемерия, – однако эти трудности мало значимы по сравнению с возможностью профессионального роста. К сожалению, источником этого роста является российское (а на деле еще советское по своей природе) высшее образование, недоступное в большинстве даже развитых стран просто потому, что его там нет.

Есть отличное бизнес-образование и образование в управленческой сфере, есть привитие навыков конкуренции и многое другое, – а вот с высокими технологиями большая проблема. Собственно, именно поэтому российские выпускники и имеют эту возможность.

Если же Вы обладаете иной специальностью (или, как после окончания большинства российских вузов, не обладаете никакой), – у Вас нет настоятельной, объективной потребности в эмиграции, и Вам надо делать этот выбор, исходя из интересов своих детей.

Вам придется делать этот выбор за них – как, впрочем, и все остальные виды выбора, который делают родители.

В мире есть достаточное количество благополучных стран, в которых условия жизни, включая уровень потребления и безопасности, существенно лучше средних российских и в которых граждане нашей страны, выполнив тот или иной объем формальностей и освоив те или иные навыки (включая, разумеется, знание языка), могут начать «новую жизнь».

Я не хочу заниматься здесь эмиграционным консультированием и не буду рассматривать «страны-ловушки», руководство которых сознательно поддерживает об условиях жизни в своей стране неприемлемо завышенные представления, так что эмиграция часто оборачивается не только разочарованием, но и кошмаром.

Есть страны, ситуация в которых будет драматически ухудшаться, и выезд в них будет напоминать билет на «Титаник» (достаточно вспомнить москвичей, в 2004–2005 годах уехавших в Киев «за покоем и демократией» и попавших в резкое ухудшение условий жизни, доходящее до длительных отключений горячей воды).

Важно, что страны, жизнь в которых спокойна и обустроена, действительно есть. Конечно, кризис снизит их потребность в работниках и, соответственно, резко затруднит эмиграцию в них, но для людей российской культуры преград, строго говоря, не существует: если мы что захотим по-настоящему, мы это сделаем – не мытьем, так катаньем.

Однако эти страны имеют существенный недостаток: Ваши дети не смогут продвинуться в них по социальной лестнице сколь-нибудь далеко.

Конечно, исключения есть, и их много, но они лишь подчеркивают правило: языковой, культурный и социальный барьер не дадут Вашим детям достичь высокого социального статуса.

Да, у них будет относительно высокий уровень жизни, они будут расти и жить в безопасности и, скорее всего, они будут счастливы.

Если Вы хотите своим детям простого человеческого счастья, если Вы хотите, чтобы им было хорошо, спокойно и безопасно – эмиграцию имеет смысл рассматривать как серьезную возможность.

Потому что Россия не будет благополучной страной в ближайшие годы.

Мне приходилось доказывать это в самых разных аудиториях на протяжении всех 2000-х годов, и я глубоко разочарован в том, что нарастающий кризис подтвердил мою правоту.

Однако в России Вашим детям будет доступно то, чего они, скорее всего, не смогут получить в фешенебельных странах: счастье личных достижений, счастье роста социального статуса.

Да, им совсем не обязательно удастся добиться этих достижений.

Да, они могут достичь их неприемлемой ценой, живя в опасности, а часто нищете и лжи.

Да, они вполне могут стать агрессивными дебилами, а то и преступниками, потому что далеко не каждая семья может сопротивляться обществу и спасать своих детей от навязываемой этим обществом культуры.

Оба пути имеют свои риски, но я хочу сконцентрировать Ваше внимание на их принципиально различных целях.

Вам стоит подумать об эмиграции, если Вы согласны на личное благополучие Ваших детей ценой утраты многих естественных для нас ощущений (от языка до чувства «всечеловечности», непосредственного участия в мировой истории) и отказа от роста социального статуса.

Вам не стоит даже задумываться о ней, если Вы хотите Вашим детям «счастья достижений», а не «счастья потребления», отдавая себе отчет в том, что ценой этого будут все страновые риски России.

Весьма вероятно, что развитие России будет идти не лучшим образом и, если Вы решите жить здесь, Вашим детям через некоторое время придется отвечать на тот же вопрос. Постарайтесь правильно мотивировать их и дать им лучшее образование из возможных, – хотя бы для того, чтобы они могли делать этот выбор, как и все остальные, максимально осознанно и свободно.

* * *

Если же Вы думаете не об эмиграции, а о временном выезде из страны с тем, чтобы переждать кризис в том или ином дешевом и комфортабельном уголке мира, – Вам нужно озаботиться источниками дохода и тем, куда именно Вы будете возвращаться.

Главным правилом выживания в кризисе является сохранение не уровня дохода, а его источника.

Уехав из страны, Вы, скорее всего, этот источник потеряете и начнете проедать накопленные сбережения. Если Вы и так были лишены этого источника, а темпы проедания сбережений на каком-нибудь Гоа на два порядка ниже, чем в Москве, – такой подход относительно рационален. Однако Вы должны понимать, что, находясь в своей стране, Вы проще и быстрее найдете новую работу и получите новый источник существования, чем в чужой стране, а еще и дешевой (так как низкие цены обычно являются признаком низкой деловой активности).

Конечно, сдавая квартиру в Москве, можно снимать квартиру где-то в Европе, да еще и жить на разницу, – однако удешевление аренды в Москве может серьезно осложнить реализацию этой схемы. Кроме того, ведя жизнь рантье, Вы можете утратить трудовые навыки как раз к тому моменту, когда они Вам действительно понадобятся.

И наконец, главное: если Вы хотите не уезжать насовсем, а именно переждать кризис, – подумайте, куда Вы будете возвращаться, когда кризис наконец закончится, а также кому и почему там Вы будете нужны.

Это главный вопрос варианта «пережидания кризиса», и я не вижу на него универсального, подходящего для многих ответа.

Дата добавления: 2015-05-29