И. Вопрос темы № 1. 3. Особенности права собственности

И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Материалы к теме № 10: ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ

НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ (далее – МКД)

Собственнику жилого помещения в МКД наряду с принадлежащим ему помещением также принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество МКД (ст.289 ГК РФ).

В состав общего имущества МКД входят: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п.1 ст.290 ГК РФ). Жилищный кодекс РФ (далее – ЖК РФ) существенно расширяет состав общего имущества по сравнению с ГК РФ, также относя к нему, в частности, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства (см. ст.36 ЖК РФ).

Итак, структурно МКД состоит из двух частей:

1) жилых и нежилых помещений, находящихся в раздельной собственности собственников помещений;

2) общего имущества в МКД, находящегося на праве общей долевой собственности собственникам жилых и нежилых помещений (в ст.289 ГК РФ упоминаются только собственников квартир, что неточно; речь идет о любых помещениях!).

Доля каждого собственника помещения в праве собственности на общее имущество МКД пропорциональна размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения (ч.1 ст.37 ЖК РФ).

Доля в праве собственности на общее имущество МКД (далее - доля в праве) следует судьбе права собственности на помещение (ч.2 ст.37 ЖК РФ), поэтому:

а) приобретение данной доли в праве носит зависимый и автоматический характер: при приобретении в собственность помещения в МКД к приобретателю переходит и доля в праве;

б) собственник помещения не может:

¨ осуществлять выдел в натуре своей доли в праве;

¨ отчуждать свою долю в праве, а также совершать иные действия, влекущие за собой ее передачу отдельно от права собственности на помещение (п.2 ст.290 ГК РФ, ч.4 ст.37 ЖК РФ). Тем самым, доля лишена самостоятельной оборотоспособности.

МКД подлежит управлению. Основным органом управления является общее собрание собственников помещений в МКД (причем это неправосубъектное образование!). Компетенция данного собрания включает различные вопросы организационного и имущественного характера, в частности, вопросы о реконструкции МКД, о капитальном и текущем ремонте общего имущества в МКД, о пользовании общим имуществом (в том числе заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), о выборе способа управления МКД. Жилищное законодательство (см ст.161 ЖК РФ) исчерпывающе предусматривает три альтернативных способа управления МКД:

1) непосредственное управление собственниками помещений (данный способ востребован, когда в доме имеется небольшое количество собственников);

2) управление товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ) либо специализированным потребительским кооперативом.

ТСЖ (объединение собственников помещений) – это самостоятельная организационно-правовая форма некоммерческих организаций (см. ст.135 ЖК РФ). Правовое положение ТСЖ определяется разд.VI ЖК РФ.

Специализированными потребительскими кооперативами являются жилищные и жилищно-строительные кооперативы, правовое положение которых определяется разд.V ЖК РФ.

Управление данным (т.е. вторым) способом может осуществляться ТСЖ (кооперативом) непосредственно либо с привлечением сторонних организаций, в том числе управляющей организации с заключением между ТСЖ (кооперативом) и этой организацией договора управления МКД;

3) управление управляющей организацией, при этом МКД может управляться только одной организацией (ч.9 ст.162 ЖК). С управляющей организацией заключается договор управления, но уже непосредственно собственниками помещений.

Выбор способа управления МКД должен осуществляться на общем собрании собственников помещений, причем:

® принятие соответствующего решения является обязанностью, а не правом собственников;

® способ может быть выбран или изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений;

® решение о выборе способа является обязательным для всех собственников помещений (ст.161 ЖК РФ).

Дата добавления: 2015-05-31