К. С. Калиниченко

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРИМЕНЕНИЯ СТАТЬИ 222

Начальник відділу кадрів та

діловодства підпис (прізвище, ініціали)

Виконувач: ст. інспектор підпис (прізвище, ініціали)

печатка

ДОДАТОК Б

ДОДАТОК Г

ДОДАТОК А

ДОДАТОК В

ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Калиниченко К.С., заместитель начальника отдела анализа и обобщения судебной практики Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа.

Самовольная постройка как объект недвижимости

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 29 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом.

Следовательно, самовольная постройка является объектом недвижимости. При этом нормы статьи 222 ГК РФ не подлежат применению при рассмотрении требований в отношении самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом.

Данный вывод подчеркивается и в судебной практике.

В частности, Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 24.01.2012 N 12576/11 направлено на новое рассмотрение дело по иску о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости и об обязании осуществить снос названного объекта как самовольно возведенного. Президиум ВАС РФ указал, что суду с учетом различной правовой оценки спорного объекта следовало выяснить, обладает ли торговый павильон признаками недвижимого имущества, предусмотренными статьей 130 ГК РФ.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа (далее - ФАС СЗО) от 08.07.2013 по делу N А21-8740/2012 отказано в удовлетворении требований о сносе самовольных построек (навеса, склада, паркетного цеха и пристройки), поскольку спорные строения не являются объектами недвижимости.

Вместе с тем анализ судебной практики показывает отсутствие единообразия по вопросу квалификации некоторых объектов в качестве объектов недвижимости.

Например, в Постановлении от 16.12.2008 N 9626/08 Президиум ВАС РФ указал, что бетонированная производственная площадка является недвижимым имуществом в силу ее соответствия признакам, предусмотренным статьей 130 ГК РФ.

В Постановлении от 17.01.2012 N 4777/08 Президиум ВАС РФ занял другую правовую позицию. Так, суд надзорной инстанции установил, что гидротехнические сооружения - мелиоративные системы не являются самостоятельными объектами недвижимости, поскольку они не имеют самостоятельного функционального назначения, созданы исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживают только земельный участок, на котором они расположены, поэтому являются его неотъемлемой частью и применительно к статье 135 ГК РФ должны следовать судьбе этого земельного участка.

В судебной практике на уровне федеральных арбитражных судов округов также отсутствует единообразие по данному вопросу при применении норм статьи 222 ГК РФ.

Постановлением ФАС Центрального округа от 13.12.2010 по делу N А62-681/2010 отказано в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на объект недвижимого имущества - стоянку автотранспорта в порядке пункта 3 статьи 222 ГК РФ. Суд кассационной инстанции указал, что площадку, покрытую асфальтом, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, поскольку покрытие (замощение) какой-либо площади земельного участка несет вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка. Замощение является лишь элементом благоустройства земельного участка.

Постановлением ФАС СЗО от 01.07.2011 по делу N А26-6171/2010 также отказано в признании права собственности на самовольную постройку - автостоянку, так как спорное имущество не отвечает признакам объекта недвижимости. В частности, покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов, используемое для стоянки автомобилей, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.

Напротив, ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 18.08.2008 по делу N А38-3380/2007-1-245(1-27-08) сделал вывод о том, что спорная автостоянка возведена на законных основаниях, является объектом недвижимого имущества и, так как право собственности на нее возникло у ответчика на основании сделки купли-продажи, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки - автостоянки и о признании недействительным зарегистрированного права собственности.

В Постановлении от 28.03.2013 по делу N А42-4761/2011 ФАС СЗО сделал вывод о том, что спорный автоподъезд не является объектом недвижимости, поскольку представляет собой покрытие, выполненное из бетона, асфальта, щебня, других твердых материалов, обеспечивающее ровную и твердую поверхность. Данный объект не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором находится.

Другая позиция отражена в Постановлении ФАС Уральского округа от 22.06.2011 N Ф09-3251/11-С6. Суд кассационной инстанции оставил без изменения Постановление апелляционного суда о признании съезда с автодороги самовольной постройкой и об обязании ликвидировать съезд, указав, что, поскольку названное сооружение является объектом капитального строительства, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для применения положений статьи 222 ГК РФ.

Постановлением ФАС СЗО от 04.07.2011 по делу N А44-378/2010 удовлетворено требование о признании права собственности на железнодорожный путь необщего пользования, поскольку железнодорожный путь является объектом недвижимости, возведенным на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и истец предпринимал действия, направленные на согласование строительства спорного объекта и получение разрешения.

Аналогичные выводы сделаны в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 01.11.2011 N Ф03-5240/2011.

В Постановлении ФАС СЗО от 02.07.2008 по делу N А52-3536/2007 указано, что регистрационная служба правомерно отказала в государственной регистрации права собственности предпринимателя на вновь созданные объекты, в том числе линию электропередачи, расположенные на арендуемом им земельном участке, поскольку данные объекты создавались лишь как элементы благоустройства участка и не относятся к объектам недвижимого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации.

Иная точка зрения высказана в Постановлении ФАС Поволжского округа от 11.04.2012 по делу N А65-24836/2010, по результатам рассмотрения которого кабельная линия признана самовольной постройкой.

С учетом изложенного можно сделать вывод о том, что в судебной практике не сформировалось единого мнения относительно того, являются ли такие объекты, как, например, замощение, автостоянка, дорога, линия электропередачи, объектами недвижимого имущества.

В доктрине также высказываются различные точки зрения по данному вопросу.

Например, Б.Н. Гонгало и Е.Ю. Петров критикуют позицию Президиума ВАС РФ, высказанную в Постановлении от 16.12.2008 N 9626/08, согласно которой бетонированная площадка является объектом недвижимости, и отмечают, что естественные различия искусственного покрытия и земельного участка, на котором оно расположено, не являются сами по себе достаточным основанием для юридического разграничения указанных объектов <1>.

--------------------------------

<1> Гонгало Б.Н., Петров Е.Ю. Бетонированные площадки, асфальтовые замощения и иные подобные "объекты недвижимости". Комментарий к Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.12.2008 N 9626/08 // Вестник ВАС РФ. 2009. N 6. С. 77.

Напротив, Н.Д. Егоров полагает, что стоящий на фундаменте кирпичный забор относится к объектам недвижимого имущества, поскольку в гражданском обороте он остается на месте использования его по назначению, а не перемещается из сферы владения одного в сферу владения другого лица. По мнению ученого, к объектам недвижимости следует отнести также водонапорную башню, маяк, мост, эстакаду, ангары, асфальтовые, бетонные и асфальтобетонные площадки, корты, торговые павильоны, имеющие капитальный фундамент, и другие объекты, которые могут участвовать в гражданском обороте только одним способом: оставаясь на месте своего использования по назначению <2>.

--------------------------------

<2> Егоров Н.Д. Проблемы разграничения движимых и недвижимых вещей в гражданском праве // Вестник ВАС РФ. 2012. N 7. С. 21.

По нашему мнению, указанные объекты не являются недвижимыми вещами, поскольку не могут быть использованы по своему назначению независимо от земельного участка, на котором они находятся, представляют собой в совокупности с земельным участком единое целое. В связи с этим нормы статьи 222 ГК РФ не подлежат применению при рассмотрении требований в отношении таких самовольно возведенных объектов, как замощения, автостоянки, дороги, железнодорожные пути, линии электропередачи.

Критерии оценки принятия надлежащих мер

к легализации самовольной постройки

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 Постановления N 10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Аналогичное положение содержится в пункте 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации": право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. При этом в данном пункте указанного информационного письма приведен следующий казус. Истец представил доказательства обращения к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство, и ему было отказано в выдаче такого разрешения. Однако, как следовало из материалов дела, к его заявлению не была приложена документация, необходимая в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство. При таких обстоятельствах, учитывая недобросовестное поведение лица, создавшего самовольную постройку, суд в иске о признании права собственности на самовольную постройку отказал.

Следовательно, право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если истец обращался за выдачей разрешений на строительство, однако к его заявлению не была приложена документация, необходимая в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство.

Вместе с тем в судебной практике возникают вопросы о критериях оценки обстоятельств принятия лицом, создавшим самовольную постройку, надлежащих мер к получению разрешительных документов на строительство. В частности, указанные вопросы рассматривались на заседаниях научно-консультативных советов (далее - НКС) при ФАС СЗО и ФАС Уральского округа.

Может ли быть признано право собственности на объект самовольного строительства, если с заявлением о выдаче разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истец обратился по окончании строительства (непосредственно перед обращением в суд)? Имеет ли период обращения какое-либо правовое значение, если истец к заявлению приложил полный комплект документов, предусмотренных статьями 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ)?

В судебной практике высказываются различные позиции по данным вопросам.

Согласно первой точке зрения требование о признании права собственности на объект самовольного строительства не может быть удовлетворено, если с заявлением о выдаче разрешения на строительство истец обратился по окончании строительства.

В частности, согласно пункту 6 рекомендаций НКС при ФАС Уральского округа от 14.06.2012 о надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, свидетельствует, в частности, своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением предусмотренных частями 7, 9 статьи 51 ГрК РФ документов. Отсутствие факта обращения за разрешением на строительство объекта является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Так, например, Постановлением ФАС Уральского округа от 29.08.2012 N Ф09-7637/12 отказано в удовлетворении требования о признании права собственности на самовольную постройку, так как истец не доказал, что в предусмотренном законом порядке обращался за получением разрешения на строительство до начала строительных работ или в период строительства, но не получил соответствующее разрешение по не зависящей от него причине.

Постановлением ФАС Московского округа от 13.09.2012 по делу N А41-1267/09 также отказано в признании права собственности на объекты недвижимого имущества, поскольку истец не доказал, что в предусмотренном законом порядке обращался за получением разрешения на строительство до начала строительных работ или в период строительства, но не получил его по не зависящей от него причине. При этом суд кассационной инстанции обратил внимание на то, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке представляет собой исключительный способ введения объекта в гражданский оборот, который подлежит применению в ситуации, когда лицо действовало в полной мере законно и добросовестно, но по не зависящим от него причинам не смогло получить в установленном законом порядке документы, обусловливающие законность возведения объекта капитального строительства. К таким обстоятельствам не могут быть отнесены факты, свидетельствующие о формальном обращении застройщика за получением разрешения на строительство после фактического возведения объекта.

Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 04.03.2013 по делу N А32-5299/2012 отказано в признании права собственности на здание торгового центра, поскольку истец не доказал, что до начала строительства в установленном порядке обращался в администрацию с приложением полного пакета документов для выдачи разрешения на строительство.

Постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 18.11.2011 по делу N А70-3458/2011 отказано в признании права собственности на самовольную постройку, так как действия предпринимателя по принятию мер к получению разрешения на строительство после его окончания признаны недобросовестными.

Постановлением ФАС Дальневосточного округа от 10.09.2013 N Ф03-3235/2013 отказано в удовлетворении требований о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство и об обязании выдать разрешение на строительство, поскольку разрешение на строительство не может выдаваться в отношении здания, которое уже возведено без получения разрешительных документов.

Следующие примеры иллюстрируют противоположный подход судов к решению обозначенных вопросов.

Как указано в Постановлении ФАС Центрального округа от 28.04.2011 по делу N А36-2314/2010, в Постановлении N 10/22 не содержится сведений о том, когда заинтересованное лицо должно обращаться за разрешительной документацией (до начала возведения самовольной постройки, в процессе ее возведения или после окончания строительства). Поскольку в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие, что после окончания строительства истец обращался в уполномоченный орган с заявлениями о выдаче соответствующих разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, дело по иску о признании права собственности на самовольную постройку направлено на новое рассмотрение.

Аналогичная точка зрения высказана в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 21.04.2009 по делу N А31-2844/2008-24, при рассмотрении которого суды первой, апелляционной и кассационной инстанций удовлетворили заявление о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство, указав, что действующим законодательством не предусмотрен отказ в выдаче разрешения на строительство по тому основанию, что данный объект уже построен и является самовольно возведенным строением; такой отказ не соответствует статье 51 ГрК РФ.

По нашему мнению, правильной является первая точка зрения, поскольку, в случае если застройщик до начала строительства не обращался с заявлением о выдаче разрешения на строительство, его действия по строительству объекта не могут быть признаны добросовестными.

Дата добавления: 2015-06-25