Государственный учет и регистрация недвижимости

Государственный учет и регулирование недвижимости

Для каждой территориальной зоны с учетом особенностей ее расположения и развития, распределения земель по видам пользования планировочными стандартами, правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент). Строительство, реконструкция или расширение объектов недвижимости могут осуществляться только в установленном градостроительным регламентом режиме. Как правило, подобная регламентация не предусматривается лишь для земель лесного и водно го фонда, запаса, особо охраняемых природных территорий (за исключением лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий.

Градостроительными правилами властями устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: основные, условно-разрешенные и вспомогательные к ним. Основные и вспомогательные направления использования выбираются правообладателями объектов недвижимости самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. Замена одного вида на другой осуществляется с соблюдением норм градостроительного и требований технических регламентов.

При разработке проекта строительства важно учитывать предписанные градостроительными регламентами ограниченные минимальные и (или) максимальные размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного капитального строительства (реконструкции): отступы от границ участков, количество этажей или высота зданий, строений, сооружений, процент застройки. Нормируемые плотность и этажность застройки дифференцируются по типам поселения.

. Кадастровый учет и оценка недвижимости

Кадастровый учет недвижимости — единая система государственной пообъектной регистрации земельных участков и расположенных на них зданий, строений, сооружений: их идентификация на местности, описание основных физических характеристик, определение оценочной стоимости. Разработку механизмов реализации указанных мероприятий предлагается производить в соответствии с подходами к информационному построению сведений кадастров, обеспечивающих также функционирование систем государственной регистрации прав и налогообложения недвижимого имущества.

Основой кадастра недвижимости являются данные об участках, территориальных зонах, землях и границах государства, регионов и муниципальных образований. В кадастровом номере закрепляются связи земельного участка и находящихся на нем объектов с территориально-экономической зоной, административным районом. В дополнение к этому через кодировку привязывается графическая и семантическая информация кадастровых баз.

В дополнение к этому через кодировку привязывается графическая и семантическая информация кадастровых баз.

Таким образом, для обеспечения целостности связей объектов недвижимости любое изменение границ земельного участка влечет за собой прекращение существования прежнего кадастрового номера. Индивидуализация в свою очередь предполагает, что каждый участок обладает признаками, позволяющими однозначно выделить его из общей совокуп-ности и провести его качественную и экономическую оценку через присвоенный номер.

Для хранения полученной информации формируется кадастровое дело _ система управления территориями с учетом их обустройства с обязательным отображением в регистрационных источниках данных актов экономической деятельности на земельном участке. Оно состоит из регистров титулов, сервитутов и имущества, топогеодезических и экономических характеристик. Документы кадастрового дела являются основанием для внесения сведений об участке в земельный реестр. Также важное значение имеет кадастровый план, который составляется в процессе землеустроительных мероприятий: выделения участка, согласования его границ, оформления карты (плана) описания.

Единый кадастр объектов недвижимости дополняется результатами технического учета — первичной, плановой и внеплановой инвентаризации объектов градостроительной деятельности: зданий, строений, сооружений и помещений.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости, рассчитываемая в том числе на основе методов массовой оценки земель в разрезе их целевого назначения и функционального использования. Кадастровую стоимость недвижимости девелопера предлагается использовать:

• для определения налоговой базы, установления величины ставок земельных налогов, аренды и т.д.

• для перспективного и годового планирования, прогнозирования доходов от аренды и управления объектами, по которым отсутствуют результаты индивидуальной оценки;

• при проработке концепций, ТЭО и оценке эффективности и окупаемости инвестиционных проектов строительства, реконструкции и комплексного капитального ремонта;

• для маркетингового анализа и исследования рынка недвижимости.

. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью

Выделение регистрации за рамки частных сторон, создание единой информационной системы позволяют получать единственно достоверные данные о правовом статусе как объекта недвижимости в целом, так и отдельных его составляющих: участка, здания, сооружения, помещения. Основные процедуры подготовки, учета и обработки сведений государственного реестра прав регистрирующими органами:

1. Прием и регистрация документов, отвечающих требованиям действующего законодательства, с приложением документа об уплате государственной пошлины.

2. Правовая экспертиза законности сделки, в результате которой устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, иных оснований для отказа или приостановления регистрации прав.

3. Внесение сведений в государственный реестр прав при отсутствии несоответствий и отрицательных заключений проверки: совершение надписей на правоустаналивающих документах и выдача удостоверений о государственной регистрации прав.

4. Получение информации из Единого государственного реестра прав о правообладателях недвижимости — органах государственной и муниципальной власти, физических и юридических лицах, а также сделках, обременениях и ограничениях на ее пользование.

5. Мониторинг и анализ рынка по сведениям реестра, объединяющего информационные базы учреждений, осуществляющих учет и регистрацию недвижимости.

Регистрация объектов недвижимости осуществляется по месту их нахождения в пределах территориального округа, в котором действует соответствующий регистрирующий орган. Для совершения регистрационных действий представляется заявление правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, кадастровый план участка, план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера, документы, удостоверяющие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав и сделок. В большинстве случаев подтверждающими права и сделки с недвижимым имуществом документами являются:

• акты государственных органов власти или местного самоуправления;

• заключенные договоры;

• свидетельства о приватизации жилых помещений;

• удостоверение права наследования;

• вступившие в силу судебные постановления и решения;

• акты передачи прав и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя и т.д.

После проверки подлинности и экспертизы документов сведения учитываются в соответствующем разделе реестра, который идентифицируется кадастровым или при его отсутствии условным номером объекта

Дата добавления: 2015-06-04