Порядок регистрации

Единый государственный реестр прав

Представленные на регистрацию права на землю и сделки с землей подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который ведется в соответствии со статьей 12 Закона и постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219 “Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним” которым утверждены правила заполнения данного реестра, его структура, заполнения его разделов, а также записи о прекращении, ограничении (обременении) прав и об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода прав, а также структура и форма удостоверения государственной регистрации прав и сделок.

Данный реестр содержит информацию о существующих и об прекращенных правах на землю, данные об указанных и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью реестра являются дела с правоустанавливающими документами и книги учета документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о праве или сделке в Единый государственный реестр.

Регистрация прав на недвижимость будет проводиться учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимости. Они будут проверять действительность поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у лица или органа власти, подготовивших документы, а также существование ранее зарегистрированных и заявленных прав. На них возложена выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав, а также информации о зарегистрированных правах.

Основания государственной регистрации и ее последовательность

Основанием для регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимость и сделок с ним служат:

акты органов государственной власти или местного самоуправления в пределах их компетенции (нормативные акты) - они самостоятельно решают вопросы местного значения, в частности управляют местной собственностью. Кроме того, они могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями, с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых ресурсов; при этом реализация переданных таким образом полномочий подконтрольна государству (статья 132 Конституции РФ);

договоры и иные сделки в отношении земельного участка, предусмотренные гражданским и допускаемые земельным законодательством (см. Статью 129 ГК РФ);

для того чтобы договор был признан заключенным, стороны должны в предусмотренной законом форме (в частности, простой, письменной или нотариальной) достичь согласия относительно его предмета и всех других условий, отнесенных к существенным (432 ГК РФ). При этом в соответствии со статьей 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент, кода лицом, направившим оферту, получен акцепт. Исключение составляют договоры, подлежащие обязательной регистрации: для них таким моментом служит (если иное не установлено законом) момент государственной регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ):

свидетельства о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством - Закон о приватизации от 4 июля 1991 года предусматривает передачу гражданам в собственность по

их желанию занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда;

свидетельства о праве на наследство - оно выдается наследникам, принявшим наследство, в подтверждение их прав на полученное имущество. Наследники приобретают право собственности на наследуемое имущество со дня открытия наследства (со дня смерти наследодателя). Следовательно, как свидетельство о праве на наследство, так и государственная регистрация соответствующего права также имеют не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер;

вступившие в законную силу решения и др.

Регистрация происходит в последовательности, которая определяется порядком поступления документов в учреждение юстиции и их регистрации в книге учета документов. Статья 13 Закона устанавливает порядок регистрации, последовательно определяя ее стадии в следующем виде:

прием документов необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям Закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установления отсутствия возможных противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект;

при отсутствии противоречий и других оснований для отказа в регистрации либо её приостановления - внесение записей в Единый государственный реестр прав;

совершение регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной регистрации, каковыми согласно статье 14 Закона являются особого вида свидетельства.

Виды сделок с замлей, регистрация и выдача свидетельств

Государственная регистрация ограничений (обременения) правами третьих лиц может производиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц по правилам регистрации договоров при обязательном уведомлении правообладателя о зарегистрированном ограничении (обременении). Если ограничение (обременение) установлено в публичных интересах органами государственной власти или органами местного самоуправления по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя.

Регистрация ограничений (обременения) права, ипотеки, аренды или иной сделки с землей возможно только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре.

Государственная регистрация прав на земельные участки, участки недр и другие объекты, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, а также сделок с ними осуществляется в учреждении юстиции по государственной регистрации в месте нахождения данных объектов. Порядок и правила взаимодействия между данным предприятием и учреждением юстиции по государственной регистрации предприятия как имущественного комплекса, в месте регистрации предприятия как юридического лица, определяется федеральным органом исполнительной власти РФ уполномоченным Правительством РФ. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый земельный участок и иной объект, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр в месте нахождения земельного участка или иного объекта.

Учреждение юстиции по регистрации прав, осуществившее государственную регистрацию перехода прав на земельный участок, его ограничения (обременения) или иной сделки с земельным участком, по которому проходит (на котором располагается) объект недвижимости,

направляет об этом информацию в учреждение юстиции по регистрации прав, зарегистрировавшее право на объект недвижимости, расположенный на территории нескольких регистрационных округов.

При государственной регистрации права аренды земельного участка, участка недр или любого иного объекта, к договору аренды, представляемого на государственную регистрацию, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием части его сдаваемого в аренду. С заявлением о государственной регистрации права аренды земельного участка может обратиться одна из сторон договора.

Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре на основании заявления собственника, или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации. Если сервитут относится к части земельного участка, в которых указывается содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный организацией по учету

соответствующего объекта план, на котором отменена сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, то предоставление плана не требуется.

Государственная регистрация ипотеки производится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации права залогодателя на земельный участок. К заявлению прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами. Отказ может быть в случае, если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствуют требованиям государственной регистрации или ипотеке данного земельного участка не допускается по законодательству РФ. Регистрационная запись об ипотеке исполняется на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу судебного решения.

В соответствии со статьей 14 Закона свидетельством удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Свидетельства выдаются собственникам недвижимого имущества и обладателям иных вещных прав на него, а также арендаторам и залогодержателям.

Учреждения юстиции по регистрации прав обязаны по ходатайствам правообладателей выдавать свидетельства о государственной регистрации прав. Такое ходатайство должно содержаться в заявлениях о государственной регистрации прав на недвижимость.

Если заявитель не желает получить свидетельство, то об этом должно быть указано в его заявлении о государственной регистрации прав. При этом в дальнейшем ходатайство (заявление) о выдаче свидетельства может быть подано заявителем как в течение проведения учреждением юстиции по регистрации прав работ по государственной регистрации прав, так и после государственной регистрации права.

Свидетельство может быть выдано правообладателю, пока право, о выдаче свидетельства, на которое он ходатайствует, принадлежит ему согласно записям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Свидетельство выдается правообладателю в день его явки в учреждение юстиции по регистрации прав.

Основания для отказа в государственной регистрации

При регистрации могут быть допущены технические ошибки, которые подлежат исправлению. Если исправление такой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, поскольку они полагались на эти сведения, то оно производится по решению суда, арбитражного суда. В случае исправления регистрационной записи право на недвижимое имущество в любом случае возникает с момента его регистрации в Едином государственном реестре прав (пункт 2 статьи 8 ГК РФ).

Подача заявления не является решающим основанием для государственной регистрации прав. Государственная регистрация может быть приостановлена или в ней может быть отказано в установленных законом случаях (статья 19 Закона).

Отказ в регистрации возможен в случаях, если:

с заявлением о регистрации обратилось лицо; документы, представленные на регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на землю признан недействительным с момента его издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный земельный участок;

лицо, которое имеет ограниченные определенными условиями права, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ о праве на земельный участок свидетельствует об отсутствии прав у заявителя на этот участок.

Отсутствие или незаконченность работ по кадастровому учету земельного участка или наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации. Заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления направляется сообщение о причине отказа, и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 20 Закона при принятии решения об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество или сделки с ним заявителю не позже пяти дней после окончания срока рассмотрения заявления направляется сообщение о причинах такого отказа

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд или в арбитражный суд.

Постановление Правительства РФ от 26 февраля 1998 года установило максимальные размеры платы за государственную регистрацию, которые

составили 3 - кратный установленный законом МРОТ для физических лиц, а для юридических - 50 - кратный МРОТ. Конкретный размер платы, порядок, форма, сроки ее внесения определяются субъектами РФ.

Регистрационный округ обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.

Если право возникает по сделке, то необходимо представление документов (свидетельств, актов и иных документов), подтверждающих принадлежность отчуждаемых прав и законность их отчуждения. Если права на земельный участок удостоверены документом, выданным до вступления Закона в силу, то переход прав на этом земельный участок без предварительной государственной регистрации прав на этот земельный участок невозможен. Регистрация в указанном случае производится по заявлению заинтересованного лица с приложением всех необходимых документов.

Дата добавления: 2015-06-30