Заработная плата 5 страница

Для определения возможных аналогов объекта оценки и выбора из их числа аналогов объекта оценки оценщик осуществляет сбор и обработку информации о строительной отрасли (подотрасли, к которой принадлежит объект оценки), ценах сделок с возможными аналогами объекта оценки, экономической, социальной и политической ситуации в стране (регионе) местонахождения объекта оценки и возможных аналогов объекта оценки, финансовой отчетности объекта оценки и возможных аналогов объекта оценки за ретроспективный период не менее 3 лет, а также другой необходимой для проведения оценки информации.

При недостатке информации (неполноте) либо недостоверности это должно быть отражено и обоснована возможность и целесообразность использования имеющихся данных.

Необходимым критерием отнесения объекта к аналогу объекта оценки является принадлежность объекта оценки и возможного аналога объекта оценки к строительной отрасли (одной и той же подотрасли) или к отраслям (подотраслям), характеризующимся сходными экономическими характеристиками и закономерностями развития.

Если для оценки строительной фирмы в качестве аналога используется фирма другой отрасли, оценщик должен обосновать такой выбор. Также при проведении расчетов с использованием ценовых мультипликаторов или учета иных взаимосвязей между ценами сделок и основными финансовыми, производственными и другими характеристиками объекта оценки необходимо подробно обосновать наличие такой взаимосвязи по каждой из применяемых в расчетах характеристик.

При использовании данного подхода следует учитывать степень достаточности и достоверности информации об аналоге объекта оценки. Критериями сходства объекта оценки и возможного аналога объекта оценки являются:

А) сходство возможного аналога объекта оценки с объектом оценки по основным финансовым и производственным характеристикам, в том числе по

· размеру (выручке от выполнения работ и оказания услуг, производства строительных конструкций и материалов, остаточной балансовой стоимости активов, численности персонала и т.д.),

· ассортименту и стадии жизненного цикла выпускаемых строительных конструкций и материалов, товарной и территориальной диверсификации, технологической и технической оснащенности и перспективам развития.

Б) сопоставимость предполагаемой сделки с объектом оценки и сделки с аналогом объекта оценки, в том числе по форме сделки, условиям финансирования (привлечение заемных средств и т.д.), форме и условиям оплаты, времени совершения сделки;

В) риски, присущие объекту оценки и аналогу объекта оценки;

Г) другие качественные и количественные характеристики, присущие объекту оценки и возможным аналогам объекта оценки.

Как правило, возможный аналог объекта оценки не признается аналогом объекта оценки, если он по анализируемым критериям значительно (как правило, в два и более раза по основным количественным критериям) отличается от объекта оценки.

Отличия между объектом оценки и возможными аналогами объекта оценки, указанные в настоящем пункте, должны быть учтены оценщиком, путем внесения соответствующих корректировок в цены сделок с аналогами объекта оценки.

Оценщик осуществляет и отражает в отчете корректировку цен аналогов объектов оценки, принимаемых для расчета ценовых мультипликаторов, на наличие в ценах аналогов объектов оценки каких-либо обстоятельств, не свойственных обстоятельствам формирования цены на объект оценки.

При выборе базы сравнения для расчета ценовых мультипликаторов оценщик должен соблюдать следующие требования:

• ценовой мультипликатор должен давать существенную информацию относительно стоимости объекта оценки;
• исходная информация должна быть сопоставима по единицам измерения, времени для аналогов объекта оценки и объекта оценки и быть максимально приближена к дате проведения оценки;
• если используются усредненные данные, то рассматриваемые период времени и метод усреднения должны соответствовать друг другу;
• все расчеты должны проводиться одинаковым образом для аналогов объекта оценки и объекта оценки;
• провести корректировки по необычным и чрезвычайным позициям;
• выбранные ценовые мультипликаторы должны учитывать различия в риске для объекта оценки и его аналогов.

В случае применения в рамках метода компании-аналога и метода сделок расчетов иным образом учитывающих взаимосвязь между ценами сделок и основными финансовыми, производственными и другими характеристиками объекта оценки, оценщик отражает и обосновывает в отчете проведенные им расчеты способом, позволяющим установить их соответствие используемым принципам оценки, другим закономерностям и обстоятельствам, лежащим в основе формирования цены объекта оценки.

Пример 5. Определение стоимости строительной фирмы «А» методом компании-аналога сравнительного подхода.

Аналитики выявили 3 аналога оцениваемой фирмы (таблица 7).

Таблица 7. Расчет мультипликаторов.

	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Фирма «А»
Стоимость фирмы, млн.р.				?
Прибыль, млн. р.
Мультипликатор (Стоимость фирмы / прибыль аналога)	41,667	48,333	47,692	-
Свободный денежный поток, млн. р.
Мультипликатор (Стоимость фирмы/ свободный денежный поток)	14,286	12,889	12,4	-

При использовании мультипликатора (стоимость фирмы /прибыль) получаем следующие величины:

По аналогу 1: стоимость фирмы «А» =100*41,667=4166,7 млн.руб.

По аналогу 2: стоимость фирмы «А» =100*48,333=4833,3 млн.руб.

По аналогу 3: стоимость фирмы «А» =100*47,692=4769,2 млн.руб.

При использовании мультипликатора (стоимость фирмы / свободный денежный поток) получаем следующие величины:

По аналогу 1: стоимость фирмы «А» =300*14,286=4285,8 млн.руб.

По аналогу 2: стоимость фирмы «А» =300*12,889=3866,7 млн.руб.

По аналогу 3: стоимость фирмы «А» =300*12,4=3720 млн.руб.

Применение данного метода дает нам интервал стоимости фирмы от 3720 до 4833,3 млн. руб.

Особенности процедуры оценки стоимости долей в капитале строительной фирмы.

В случае, когда оценка проводится для целей купли-продажи и необходима собственнику строительной фирмы для принятия решения о продаже фирмы целиком или его доли, при выходе одного из участников из товариществ, обществ, то ее следует проводить на базе рыночной стоимости или на нерыночной базе - такой, как инвестиционная стоимость.

Если предполагается сделка с пакетом ценных бумаг строительной фирмы в форме хозяйственного общества, то необходимо определить стоимость ценных бумаг общества для принятия обоснованного решения. В качестве базы оценки выступает рыночная стоимость ценных бумаг. При получении итоговой величины стоимости оценщик может применять скидки и премии за контрольный характер и ликвидность оцениваемого пакета ценных бумаг. В большинстве случаев при оценке для целей купли-продажи ценных бумаг применяются сравнительный и доходный подходы.

При проведении оценки для целей определения кредитоспособности и стоимости залога при кредитовании в качестве базы оценки выступает рыночная стоимость активов фирмы. В большинстве случаев наиболее приемлемым подходом к оценке является затратный подход. Обязательным является проведение оценки отдельных элементов активов по рыночной или иной стоимости, при этом необходимо учитывать затраты, которые будут понесены при реализации объектов залога в условиях ограниченности времени.

Оценка для целей управления и (или) реструктуризации фирмы (бизнеса) также является важным направлением оценочной деятельности. Оценка для целей управления необходима для повышения эффективности текущего управления, разработки текущих и перспективных планов развития фирмы. Слияние, присоединение, разделение или выделение организаций из состава фирмы предполагает проведение рыночной оценки фирмы для определения цены покупки или выкупа акций, конвертации, величины премии, выплачиваемой акционерам присоединяемого общества. В качестве базы оценки выступает рыночная или инвестиционная стоимость. В большинстве случаев применяется доходный подход к оценке.

Для обоснования целесообразности осуществления инвестиционного проекта на предприятии необходимо его оценить как “действующее фирма” и определить те выгоды, которые влечет осуществление инвестиционного проекта. В качестве базы оценки выступает инвестиционная стоимость. В большинстве случаев применяется доходный подход к оценке.

Также использование оценки бизнеса важно при создании строительных фирм, когда возникает необходимость оценки стоимости вклада в уставные (складочные) капиталы хозяйственных обществ и товариществ. В качестве базы оценки выступает рыночная стоимость. В зависимости от характеристик объекта оценки могут применяться доходный, сравнительный и затратный подходы. При изменении величины уставных (складочных) капиталов также необходима оценка их стоимости. В качестве базы оценки используется рыночная стоимость фирмы (бизнеса) в целом. Затратный подход не должен быть единственным подходом к оценке, если в нормативных правовых актах по оценочной деятельности не установлено иное.

Имеет свои особенности и оценка стоимости акций, а также паев, долей (вкладов) в уставных (складочных) капиталах. Они заключаются в том, что стоимость разных по размеру в процентах от уставного капитала пакетов акций в размере на одну акцию неодинакова. Эти различия связаны с разной степенью контроля, характерной для отдельных пакетов акций, в зависимости от их размеров и выражаются в премии за контроль, размер которой увеличивается в зависимости от величины оцениваемых пакетов акций (бизнеса в целом).

Степень контроля ступенчато увеличивается по мере достижения соответствующих пороговых значений контроля (в зависимости от увеличения размеров пакетов акций), предоставляющие их владельцу дополнительные полномочия, или использование в отношении открытого акционерного общества, созданного в процессе приватизации специального права (“золотой акции”)).

Таблица 8. Дополнительные права владельцев пакетов акций общества.

10% голосующих акций	права, позволяющие акционеру созывать внеочередное собрание акционеров, а в случае повторного созыва собрания возможность блокирования решений, принятие которых требует квалифицированного большинства.
более 25% голосующих акций общества (блокирующий пакет)	права, позволяющие акционеру блокировать решения общего собрания, принятие которых требует квалифицированного большинства.
более 50% голосующих акций общества (оперативный мажоритарный или контрольный пакет)	права, обеспечивающие акционеру более половины представительства в Совете директоров акционерного общества, что обеспечивает, в свою очередь, оперативный контроль за его деятельностью.
более 75% голосующих акций общества (абсолютный мажоритарный или контрольный пакет)	права, обеспечивающие акционеру принятие любых решений в рамках общего собрания акционеров.

Стоимость одного вклада в собственный капитал общества с ограниченной ответственностью определяется в зависимости от размеров вкладов, принадлежащих отдельному участнику общества, координирующему свою активность в обществе (группе его участников). Эта разница возникает вследствие дополнительных прав, присущих отдельному участнику общества, координирующему свою активность в обществе.

Дополнительные права, присущие участнику общества (группе участников общества), должны быть оценены с учетом премии за определенную степень контроля по сравнению с размерами вкладов, не обеспечивающих такие права.

Участник общества и группа участников общества, обладающих в совокупности не менее чем одной десятой от общего числа голосов участников общества, вправе требовать созыва внеочередного собрания акционеров. Владельцы такой совокупной доли вправе также требовать в судебном порядке исключения из общества участника, который грубо нарушает свои обязанности, либо своими действиями (бездействиями) делает невозможной деятельность общества или существенно ее затрудняет.

Решения общего собрания по большинству вопросов принимаются большинством голосов от общего числа голосов участников общества (более 50%), за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом об обществе с ограниченной ответственностью, а именно: внесения изменений в учредительный договор и принятия решения о реорганизации или ликвидации. Решения на этот счет должны приниматься всеми участниками единогласно.

Исключения касаются также решения по вопросу об изменении устава общества, в том числе изменения уставного капитала общества. Решение по этому вопросу принимается большинством, не менее двух третей голосов от общего числа голосов участников общества, как минимум 66,7%. Блокирующая доля принятия соответствующих решений равна 33,3 %.

В уставе общества могут быть представлены дополнительные характеристики количества голосов, необходимых для принятия решений по соответствующим вопросам. Эти характеристики должны учитываться при оценке одной доли, в зависимости от ее принадлежности к совокупной доле, принадлежащей одному участнику общества.

В зависимости от цели оценки, должны учитываться имеющие отношение делу нормы, регулирующие бухгалтерский учет, особенности учетной политики, возможные налоговые соглашения, которые влияют на стоимость действующей фирмы. Оценщик должен также выяснить вопрос о возможном существовании юридических обязательств, исков, жалоб вообще и любой ситуации, которая могла бы иметь финансовые последствия для фирмы, а также существовании каких либо форм соответствующего страхового покрытия. В случае, когда фирма понесла убытки, или всякий раз, когда цель оценки указывает, что это имеет отношение к делу, оценщик должен рассчитать налоговые выгоды, связанные с любой возможностью для покупателя переноса налоговых убытков “вперед”.

Требования к отчету об оценке.

Полученная оценка должна соответствовать виду определяемой стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна основываться на расчетных величинах, полученных в результате применения используемых методов оценки, и зависеть от соответствия примененных подходов и методов оценки применяемым методам оценки, принципам оценки, характеристикам объекта оценки, предмету и условиям предполагаемой сделки с объектом оценки. Оценщик должен обосновать в отчете соответствие результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки, вышеприведенным критериям и выбор того или иного значения удельного веса, приданного каждому методу при выведении итоговой величины стоимости.

Отчет должен соответствовать требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и содержать:

· дату (даты) проведения оценки;

· дату составления и порядковый номер Отчета;

· точное описание объекта оценки;

· основание для проведения оценки;

· цели и задачи оценки;

· вид определяемой стоимости;

· указание на стандарты оценки и обоснование их использования при проведении оценки;

· перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источника их получения;

· принятые для проведения оценки допущения и корректировки, а также их обоснование;

· последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговую величину, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

· юридический адрес Оценщика, копию страхового полиса, подтверждающего страхование гражданской ответственности Оценщика;

· иные сведения, являющиеся, по мнению Оценщика, существенно важными для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки.

Для оценки стоимости строительной фирмы недопустимо ограничиваться одним-единственным методом, каким бы уместным он ни был в данной конкретной ситуации. Необходимо использовать все методы, для реализации которых имеется исходная информация.

При получении значительного разброса оценок, как правило, производится процедура взвешивания, то есть каждая из оценок умножается на весовой коэффициент, отражающий ее значимость (сумма этих коэффициентов должна быть равна единице). Весовые коэффициенты для каждой оценки находятся методом экспертных оценок. При этом, для приносящей доход строительной фирмы наиболее значима оценка ее стоимости, полученная методами доходного подхода. Здесь еще раз необходимо подчеркнуть, что применение только затратного подхода для оценки бизнеса, приносящего доход, не допустимо.

Методы, основанные на сравнении, чрезвычайно полезны при недостаточности информации либо невозможности применения доходного подхода. Также эти методы важны для сопоставления с аналогичными фирмами, при этом, чем больше число используемых аналогов, тем корректнее результаты оценки.

Если фирма не приносит прибыли, либо предполагается ее ликвидация в ближайшей перспективе, то наиболее обоснованным является использование методов затратного подхода. При этом, в случае ликвидации важно учесть фактор ограниченности времени, отводимого на реализацию активов.

Принципиально важным моментом является интерпретация полученных результатов в контексте задач, которые ставились при инициировании процедуры оценки. Интерпретация требует понимания основ методологии оценки, факторов, определяющих значение стоимости при использовании каждого из методов.

Договор строительного подряда №____

"__" ______________ _______ г. г. ____________

______________________________, именуем__ в дальнейшем " Заказчик ", в

/полное наименование организации /

лице _______________________________________,действующего на основании

/ должность, ФИО /

_________________, с одной стороны, и __________________________________,

/ Устава, Положения, доверенности/ /полное наименование организации /

именуем__ в дальнейшем " Подрядчик ", в лице ____________________________

/ должность, ФИО /

_____________________, действующего на основании ______________________,

/ Устава, Положения, доверенности/

с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

Дата добавления: 2015-07-02