Курс лекций Жарковой О.А. по Земельному праву 1 страница

Дополнительная

1. Научные и теологические концепции жизни. Сб. – М.: Знание., 1976.

2. Слуцкий М.С. Взаимосвязь философии и естествознания. – М., 1973.

3. Водопьянов П.А. Устойчивость и динамика биосферы. – Мн., 1981.

4. Мир вокруг нас: беседы о мире и его законах/ под редакцией В.Г. Астроховой. – М., 1983.

5. Это странное привычное, или занимательный мир естественных наук в вопросах и ответах/ сост. А.Н. Казакова. – Мн., 1989.

6. Кемп П., Армс К. Введение в биологию. – М., 1988.

7. Одум. Ю. Экология. В 2-х томах. М. «Мир»., 1986.

8. Хадорн Э., Венер Р. Общая зоология. – М., 1989.

9. Родзевич Н.Н., Пашканг К.В. Охрана и преобразование природы. – М., 1979

10. Васильев М.В. Современные загадки мироздания. – М., 1976.

11. Аллен Дж., Нельсон М. Космические биосферы. М.: Прогресс. 1991. – 128с.

12. Горелов А. Человек – гармония –природа. М.: Наука, 1990. – 192с.

13. Девис П. Суперсила. Поиски единой теории Природы. М.: Мир. 1989. – 272с.

14. Концепции современного естествознания. Учебные пособия для вузов 2000-2001 гг. издания.

15. Кэри У. В поисках закономерностей развития Земли и Вселенной. М.: Мир. 1991. – 447с.

16. Журналы «Вопросы философии», «Наука и жизнь», «Природа», «Nature» и др.

Содержание

Введение

ТЕМА 1: ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.

ТЕМА 2: ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ

Параграф 1: Ранее учтенные земельные участки.

Параграф 2: Кадастровые сведения, носящие временный характер.

Параграф 3: Уточнение местоположения границ земельного участка.

Параграф 4: Образование земельных участков.

Параграф 5: Многоконтурные земельные участки

Параграф 6: Согласование местоположения границ земельных участков.

Параграф 7: Индивидуализация земельного участка при заключении договора купли-продажи в будущем созданного земельного участка.

Параграф 8: Часть земельного участка как объект гражданских прав.

Параграф 9: Применение принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости к разделу застроенного земельного участка.

ТЕМА 3: ПРАВА НА ЗЕМЛЮ.

Параграф 1: Право собственности на землю

Параграф 2: Право постоянного (бессрочного) пользования (ПБП) земельным участком

Параграф 3: Право пожизненного наследуемого владения (ПНВ)

Параграф 4: Переоформление ограниченных вещных прав гражданами

Параграф 5: Оформление гражданами - фактическими землепользователями прав на земельные участки.

Параграф 6: Оформление прав на землю членами садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих организаций.

Параграф 7: Особенности переход к наследникам земельных участков, находящихся у наследодателя на ограниченных вещных правах.

Параграф 8: Аренда земельного участка.

8.1 Правовая природа права аренды по ЗК РФ

8.2 Государственная регистрация договора аренды

8.3 Полномочия по распоряжению арендными правами

8.4 Введение регулируемых цен применительно к договору аренды

Параграф 9: Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

9.1 Виды сервитутов

9.2 Проблема обременения земельного участка, находящегося в аренде, частным сервитутом

ТЕМА 4: ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ.

Параграф 1: Оборотоспособность земельных участков.

Параграф 2: Основания возникновения прав на земельный участок.

Параграф 3: Предоставление земельных участков для строительства (с целью создания нового объекта недвижимости)

3.1. Способы создания нового объекта недвижимости.

3.2. Способы предоставления земельных участков для целей строительства

3.3. Случаи обязательного проведения торгов

3.4. Порядок предоставления земельного участка для целей строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

3.5 Комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства.

3.6 Договор о развитии застроенной территории.

Параграф 4: Предоставление земельных участков для размещения временных построек.

Параграф 5:Возникновение прав на землю собственников объектов недвижимости

5.1 Объекты недвижимости, на которые распространяется ст.36 ЗК РФ.

5.1.1 Объекты незавершенного строительства

5.1.2 Разрушенные объекты

5.1.3 Древесно-кустарниковая растительность

5.2 Вид прав на землю, оформляемый в порядке ст.36 ЗК РФ

5.3 Основания отказа в предоставлении земельного участка в собственность

5.4 Определение размера земельного участка

5.5 Оформление прав на землю собственниками помещений

5.6 Оформление прав на землю собственников помещений в многоквартирном доме.

Параграф 6: Переход прав на землю при переходе прав на объект недвижимости (ст.35 ЗК)

6.1. переход прав на земельный участок при переходе прав на здания сооружения.

6.2. Переход прав на земельный участок при переходе прав на помещение.

Параграф 7: Договор купли-продажи земельного участка.

ТЕМА 5: ИПОТЕКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Параграф 1: Залог первичных объектов недвижимости.

Параграф 2: Залог вторичных объектов недвижимости

ТЕМА 6: ПРНЕКРАЩЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК.

Параграф 1: Основания прекращения права собственности на земельный участок.

Параграф 2: Основания прекращения ограниченных вещных прав на земельный участок.

Параграф 3: Изъятие земельного участка, в том числе путем выкупа, для публичных нужд.

Параграф 4: Реквизиция земельного участка.

ТЕМА 7: ОГРАНИЧЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК.

ВВЕДЕНИЕ

Земельное право в традиционном его понимании возникло в нашем государстве относительно недавно.

Земля еще со времен римского права была объявлена недвижимостью, включена в оборот и земельные отношения и земельные отношения вполне вписывались в предмет гражданского права. Такая картина наблюдалась в России до 1917 г. Однако в 1917 г. земля была навеки объявлена государственной собственностью, исключена из оборота и, соответственно, имущественный элемент также был полностью исключен из земельных отношений. Возникла необходимость в регулировании нового вида отношений, не известных истории. Так появилось советское земельное право. Которое традиционно считалось публично-правовой отраслью права. Даже земельные споры разрешались в этот период не в судах, а в Советах народных депутатов, поскольку в основном сводились к спорам колхозов и совхозов о границах их владений.

Когда законодатель провозгласил, что земля выступает, с одной стороны, как природный ресурс, природный объект, а с другой стороны, как недвижимое имущество (ст.1 Земельного кодекса РФ – далее ЗК РФ), в результате чего земельные отношения распались на две группы – имущественные и природоресурсовые (неимущественные),логично было бы предположить, что имущественные земельные отношения будут регулироваться в рамках гражданского законодательства, а природоресурсовые земельные отношения традиционно останутся предметом земельного права. Тогда особых проблем бы не возникло, но вместо этого законодатель провозгласил в ч.3 ст.3 ЗК РФ, что имущественные земельные отношения регулируются гражданским законодательством, если иное не установлено земельным. Но к моменту принятия ЗК РФ 2001 г. земельные имущественные отношения уже регулировались главой 17 Гражданского кодекса РФ – далее ГК РФ). Земельный же кодекс ввел нормы, которые регулировали имущественные отношения иным образом, нежели ГК РФ. В результате возникла коллизия между нормами земельного законодательства, регулирующими имущественные отношения, и номами гражданского законодательства, регулирующими земельные отношения. Спор о том, какие нормы должны выступать специальными по отношению к общим на уровне судебной практики был разрешен в пользу земельного законодательства. Впоследствии в июне 2007 года был принят ФЗ №118-ФЗ, который привел нормы гражданского законодательства в соответствие с ЗК РФ и в целом проблема коллизии была разрешена. В настоящее время гораздо больше проблем создает Градостроительный кодекс 2004 г.(далее – ГрК РФ) и его соотношение с уже несколько устаревшем в этом плане земельным законодательством, поскольку определение правового режима земельного участка с точки зрения ГрК РФ отличается от его определения с тоски зрения ЗК РФ.

ТЕМА 1: ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.

В нашем государстве традиционно правовой режим земельного участка определялся только при помощи одного критерия – категория земель (целевое назначение земельного участка). Деление земель по целевому назначению на категории является одним из основных принципов земельного законодательства. В настоящее время в земельном законодательстве закреплено деление земель на семь категорий:

-земли населенных пунктов

-земли сельскохозяйственного назначения

-земли специального назначения

-земли лесного фонда

-земли водного фонда

-земли особо охраняемых природных территорий

-земли запаса.

Но постепенно в отечественную практику стал входить институт разрешенного использования земельного участка, заимствованный из законодательства США. Однако, если в Соединенных Штатах зонирование территорий является единственным критерием определения правового режима земель, то в России зонирование, в результате которого происходит деление земель на виды разрешенного использования по территориальным зонам, стало вводиться наряду с делением земель на категории. Первым нормативным актом, который ввел институт разрешенного использования, стал ГрК РФ 1998 г. Однако ГрК РФ 1998 г. ввел в качестве второго критерия определения правового режима земельного участка вид разрешенного использования, который определяется по результатам зонирования, только для земель населенных пунктов. Но уже ЗК РФ распространил этот критерий на все категории земель, указав в ч.2 ст.7. что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и вида разрешенного использования. По-существа же ЗК РФ приоритет отдает целевому назначению и сводит виды разрешенного использования к целям предоставления земельного участка, то есть категория земель рассматривается как группа схожих видов разрешенного использования. При этом четкого распределения сферы действия целевого назначения и разрешенного использования в ЗК РФ не прослеживается.

Совершенно иную позицию занял ГрК РФ 2004 г. Он придает исключительное значение градостроительному регламенту и, следовательно, разрешенному использованию. С точки зрения ГрК РФ основным документом, определяющим правовой режим земельных участков, являются Правила землепользования и застройки (далее – ПЗЗ). ПЗЗ принимаются в развитие Генерального плана высшим представительным органом МО (в Москве и Санкт-Петербурге – высшим представительным органом этих субъектов) и распространяются на всю территорию МО. При этом ГрК РФ вообще не упоминает о категориях земель. В соответствии с ПЗЗ вся территория МО делится на территориальные зоны, в отношении каждой территориальной зоны утверждается градостроительный регламент, который полностью определяет правовой режим земельных участков, входящих в данную территориальную зону. Именно градостроительный регламент определяет виды разрешенного использования, параметры застройки и т.д.

Например, в соответствии с ЗК РФ жилая застройка возможна только в составе земель населенных пунктов. Что же касается ГрК РФ, то он не придает абсолютно никакого значения делению земель на категории. По ГрК РФ жилое строительство возможно там, где это допускается ПЗЗ. ГрК РФ допускает возможность подготовки ПЗЗ, включающих в себя градостроительные регламенты, не только для населенных пунктов, но и для межселенных территорий за пределами населенных пунктов (чю2 ст.31 ГрК РФ). Исключение составляют земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется (ч.4 ст.36 ГрК РФ) и земель, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются (ч.6 ст.36 ГрК РФ). ГрК РФ не исключает установление для земельных участков в составе иных категорий градостроительного регламента, в котором одним из видов разрешенного использования будет жилое строительство.

В перспективе предусматривается отказ от деления всех земель на категории. Останется только три категории земель: земли лесного фонда, водного фонда и особо охраняемых категорий земель.

Установление и изменение видов разрешенного использования зависит от того, приняты ли в МО ПЗЗ. В соответствии с ГрК РФ к 2013 все МО должны были разработать ПЗЗ, однако осталось еще довольно много территорий, в отношении которых ПЗЗ еще не действуют.

В случае, если ПЗЗ приняты, могут применяться три вида разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства: основные, вспомогательные и условно разрешенные. Они зафиксированы в градостроительном регламенте и основные и вспомогательные виды правообладатели земельных участков самостоятельно выбирают (ч.4 ст.37 ГрК РФ). Для этого необходимо только обратиться в Росреестр с заявлением об установлении (изменении) основного или вспомогательного вида разрешенного использования и соответствующие виды будут указаны в ЕГРП.

Если же землепользователь желает установить вид разрешенного использования, не указанный в градостроительном регламенте, то в этом случае необходимо будет внести изменения в градостроительный регламент, а, следовательно, и в ПЗЗ. Внесение же изменений в ПЗЗ должно происходить в порядке, предусмотренном ст.ст.31 и 32 ГрК РФ, устанавливающими обязанность согласительных процедур с представительным органом местного самоуправления.

Условно разрешенный вид использования может применяться только в том случае, когда действуют ПЗЗ. Они также зафиксированы в градостроительном регламенте, но для их выбора необходимо получить специальное разрешение у главы местной администрации по итогам публичных слушаний (ст.39 ГрК РФ). Тогда условно разрешенный виз использования превращается в основной.

В СПб ПЗЗ были прияты в феврале 2009 г. Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования регулируется постановлением Правительства СПб от 28 апреля 2009 г. №480.

В том случае, если ПЗЗ не приняты и, соответственно, градостроительный регламент не утвержден, тогда вид разрешенного использования можно определить по одному из следующих документов:

- акт о предоставлении земельного участка

- договор как основание возникновения права на земельный участок

- документы государственного кадастрового учета

- документы государственной регистрации

- документация по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории), которая исходя из норм ГрК РФ может быть разработана в отсутствие ПЗЗ.

Изменение вида разрешенного использования в этом случае происходит в порядке, предусмотренном ст.4 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»,где указано, что решение об изменении вида разрешенного использования принимает глава местной администрации по результатам публичных слушаний. Однако из формулировки ст.4 Вводного закона не ясно, глава какого МО должен принять такое решение. Ответ на этот вопрос дол ВАС РФ в Определении от 23 июля 2008 г. №4-Г08-27: это ОМСУ поселенческого уровня и городского округа, а на межселенной территории – муниципального района.

Ст.4 Вводного закона не закрепляет ни возможностей, ни оснований отказа в изменении вида разрешенного использования. Но он возможен. Однако в любом случае отказ должен быть мотивирован, например, путем нарушения градостроительных и санитарных норм, интересов местного населения или правообладателей земельных участков.

Однако запрещается изменять вид разрешенного использования на строительство жилого дома, если земельный участок предоставлялся под строительство другого объекта, поскольку ГрК РФ введена в действие ст.30.1 ЗК РФ, предусматривающая, что с 1 марта 2005 г. предоставление земельных участков под жилищное строительство осуществляется только по результатам аукциона.

ТЕМА 2: ЗЕМЕЛ ЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ

Параграф 1: Ранее учтенные земельные участки.

Когда земельный участок был провозглашен недвижимым имуществом, возник вопрос о том как индивидуализировать его, поскольку недвижимое имущество всегда является индивидуально определенной вещью. Ответ был дан законодателем: индивидуально определить земельный участок можно при помощи постановки его на кадастровый учет. Соответственно, объектом оборота, объектом имущественных отношений может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учет. Сделки с земельными участками, не индивидуализированными путем постановки на кадастровый учет, признаются незаключенными.

Однако постановка на кадастровый учет включает в себя не только составление плана и присвоение кадастрового номера земельного участка, но и весьма дорогостоящие межевые работы, в связи с чем возникла угроза того, что земельный рынок застопорится из-за дороговизны межевых работ. С целью снижения спроса на землеустроительные работы 10 апреля 2001 г., то есть в период действия ФЗ «О государственном земельном кадастре», Росземкадастром были утверждены «Правила оформления кадастрового плана земельного участка», которые предусматривали возможность постановки земельного участка на кадастровый учет без проведения процедуры межевания, введя таким образом упрощенную форму постановки на кадастровый учет земельных участков. При этом в кадастровый план включалась фраза о том, что площадь земельного участка ориентировочная, подлежит уточнению при межевании. Этот приказ Росземкадастра прямо противоречил ФЗ «О государственном земельном кадастре», который содержал положение о том, что индивидуализировать земельный участок можно только путем проведения межевых работ. Однако 30 октября 2001 г. вступает в силу ЗК РФ, который в первоначальном варианте содержал крайне неполноценное определение земельного участка. До октября 2008 г. ст.6 ЗК РФ давала следующее определение земельного участка: это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Из этого определения не следовало, что индивидуализация земельного участка возможна только по результатам межевания. После этого на практике получили большое распространение сделки с земельными участками, не прошедшими процедуру межевания, особенно договоры аренды земельных участков на неопределенный срок, не требующие регистрации. Однако суды признают такие сделки незаключенными, в этом случае арендодатель лишается возможности требовать в судебном порядке взыскания задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа, но у арендодателя остается право на взыскание с арендатора неосновательного обогащения.

1 марта вступил в силу ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре), в связи с чем во многие нормативные акты были внесены изменения, прежде всего это касается ЗК РФ. В ЗК РФ появилась новая глава 1.1 – «Земельные участки», в которой введено новое понятие земельного участка - это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В настоящее время это Закон о кадастре. Соответственно, если из кадастровой документации следует, что границы земельного участка определены не так, как того требует Закон о кадастре, то земельного участка как объекта имущественных отношений не существует. А федеральным законом №334-ФЗ от 21 декабря 2009 г. в ст.22 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) был включен новый п.1.2, в соответствии с которым теперь не допускается осуществление государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, которые не считается учтенным в соответствии с Законом о регистрации.

Закон о кадастре, точно также как и ФЗ «О государственном земельном кадастре» исходит из того, что индивидуализация земельного участка возможна только путем проведения межевых работ в результате которых определяются координаты характерных точек границ земельного участка. Однако закон о кадастре ввел понятие «ранее учтенные земельные участки2» (РУЗУ). Под ними понимаются участки, правоустанавливающие документы на которые были предоставлены до 1 марта 2008 г., то есть до вступления в силу Закона о кадастре. РУЗУ, с точки зрения ст.45 Закона о кадастре подразделяются на два вида:

- «межеванные» земельные участки, то есть те, которые были полноценно с процедурой межевания поставлены на кадастровый учет в соответствии с законодательством, действующим до Закона о кадастре;

- «не межеванные» земельные участка, то есть такие участки, в отношении которых как правило не проводилась не только процедура межевания, но и постановка их на кадастровый учет.

Закон о кадастре исходит из принципа признания действительности ранее поставленных на кадастровый учет земельных участков («межеванных») и по общему правилу они не должны заново проходить процедуру межевания, то есть формально учетные документы, оформленные до 1 марта 2008 г. (кадастровые планы земельных участков), имеют такую же силу, как и учетные документы, выдаваемые после вступления в силу Закона о кадастре (кадастровые паспорта и кадастровые выписки).

(Кадастровый паспорт представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости. Это единственный документ в настоящее время, дающий право на государственную регистрацию.

Кадастровая выписка – это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая запрашиваемые сведения об объекте недвижимости, то есть это документ, который носит чисто информативный характер.)

Однако, если впоследствии выяснится, что при постановке на учет такого земельного участка была допущена кадастровая ошибка, правообладатель земельного участка должен будет заново обеспечить прохождение процедуры межевания, иначе принадлежащий ему земельный участок не будет являться объектом недвижимости.

Что касается второй группы земельных участков – «не межеванных», то в отношении них как правило имеется только правоустанавливающий документ. Для того, чтобы зарегистрировать права на такой земельный участок его правообладатель должен обратиться в Росреестр с заявлением о постановке на кадастровый учет земельного участка и о регистрации прав на него. К заявлению следует приложить один из правоустанавливающих документов на земельный участок, перечисленных в п.21 приказа МЭР РФ от14.12.2010 №42. При этом ст.45 Закона о кадастре исходит из того, что необходимость проведения процедуры межевания для государственной регистрации прав на «не межеванный» РУЗУ зависит от того, кому и для каких целей предоставлялся такой земельный участок.

Если земельный участок был предоставлен гражданам до 1 марта 2008 г. для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, то есть для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного, индивидуального жилищного строительства, то отсутствие о таком участке кадастровых сведений в полном объеме не может являться основанием отказа в выдаче его кадастрового паспорта и приостановлении государственной регистрации прав на такой участок и сделок с ним.

В отношении всех остальных «не межеванных» земельных участков ст.45 Закона о кадастре содержит следующее положение: кадастровый паспорт не выдается, если отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или если одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с кадастровыми сведениями о последнем. В это случае вместо кадастрового паспорта выдается кадастровая выписка, которая не является документом, необходимым для государственной регистрации.

С точки зрения позиции, которую ВАС РФ занял в постановлении Пленума от 23.07.2009 №54, такой земельный участок не может быть не только объектом оборота, но и объектом налогообложения. В соответствии с п.2 постановления Пленума в силу п.1 ст.389 НК РФ объектом налогообложения является земельный участок, под которым согласно ст.11.1 ЗК РФ понимается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Следовательно, объект налогообложения возникает только тогда, когда конкретный земельный участок будет сформирован. Если следовать этой позиции, то для соблюдения принципа платности землепользования орган власти, уполномоченный на распоряжение земельными участками, должен будет предъявить к правообладателю земельного участка требование о возмещении неосновательного обогащения, которое будет рассчитываться не по ставкам земельного налога, а по базовым ставкам арендной платы.

Параграф 2: Кадастровые сведения, носящие временный характер.

Понятие «кадастровые сведения, носящие временный характер» было впервые введено Законом о кадастре. До вступления в силу Закона о кадастре земельный участок как объект имущественных отношение возникал с момента постановки его на кадастровый учет. Однако в Законе о кадастре появилось следующее положение: внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации прав на образованный объект недвижимости. Если по истечении двух лет со дня постановки земельного участка на кадастровый учет не осуществлена государственная регистрация прав на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости (ч.4 ст.24 Закона о кадастре). Такие сведения (носящие временный характер) до утраты ими временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч.9 ст.4). То есть пока кадастровые сведения носят временный характер земельный участок не является объектом гражданских прав.

В течении срока действия временного характера кадастровых сведений они могут быть аннулированы только по заявлению правообладателя.

В первоначальной редакции ч.4 ст.24 Закона о кадастре речь шла только об изменении временного статуса кадастровых сведений на учтенные в результате регистрации прав на объект недвижимости, регистрация же договора аренды не означала прекращения временного статуса. (ФЗ от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ внес изменения в том числе в ст.609 ГК РФ, в соответствии с которыми с 1 марта отменяется регистрация договоров аренды зданий, сооружений. Вместо этого регистрации подлежит аренда недвижимого имущества как обременение земельного участка. Однако в п.2 ст.26 ЗК РФ изменения внесены не были, что позволяет предполагать, что в отношении договоров аренды земельных участков продолжают действовать прежние правила. Подробнее об этом говорится в п.8.2. данного Учебного пособия.)

В связи с этим возникла опасность прекращения действия договоров аренды, заключенных в отношении земельных участков, права на которые не были зарегистрированы (например, земельный участок из земель, государственная собственность на которые не разграничена) после 1 марта 2010 г., то есть через два года после вступления в силу Закона о кадастре. По этой причине в декабре 2009 г. в ч.4 ст.24 были внесены дополнения, в результате которых теперь изменение кадастровых сведений со статуса временные на статус учтенные возможно в том числе и в результате регистрации договора аренды земельного участка.

Однако осталась другая проблема: как быть с договорами аренды, заключенными на неопределенный срок или пролонгированными краткосрочными договорами аренды, которые не подлежат регистрации? В отношении таких договоров Закон о кадастре не внес ясности. По этому поводу было письмо МЭР РФ от 2 марта 2011 г. №Д23-831, что договоры аренды земельных участков, заключенные на срок менее года или на неопределенный срок, не подлежат государственной регистрации и не могут являться основанием для изменения кадастровых сведений с временного на учтенный. После аннулирования и исключения из ГКН сведений о земельных участков необходимо вновь пройти процедуру постановки на кадастровый учет земельных участков, равнозначных ранее снятым а кадастрового учета.

Параграф 3: Уточнение местоположения границ земельного участка.

Закон о кадастре ввел еще одну новую процедуру, которая получила название «уточнение местоположения границ земельного участка». При этом Закон о кадастре исходит из того, что в результате уточнения местоположения границ площадь земельного участка может быть увеличении. В связи с этим возник вопрос: в каких случаях может быть проведена эта процедура? Из положений Закона следует, что речь идет о ситуации, когда в кадастровом паспорте или кадастровой выписке о земельном участке имеется запись о том, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. То есть процедура уточнения возможна в отношении земельных участков, поставленных на кадастровый учет, но хотя бы одна из границ которого определена не так, как того требует закон. При этом кадастровый номер земельного участка, границы которого уточнены, не меняется, по результатам уточнения выдается кадастровая выписка, а не кадастровый паспорт, правоустанавливающие документы также остаются прежними.

МЭР РФ неоднократно в своих письмах обращалось к данной процедуре и, в частности, были конкретизированы случаи, при которых возможно проведение процедуры уточнения местоположения границы земельного участка. Как правило, указываются следующие случаи:

Дата добавления: 2014-01-03