Меры по развитию инфраструктуры земельного рынка

Анализ результатов проведенных преобразований в области земель­но-имущественных отношений и правового обеспечения гражданско-правового оборота недвижимости показывает, что земельный рынок может существовать в упрощенной форме, осуществляя простые сдел­ки (купля-продажа, мена, дарение, наследование, аренда), не сопря­женные с залоговыми и кредитно-финансовыми операциями.

При этом даже простой рынок земли требует наличия- определен­ных сервисных функций, таких как:

♦ информационные;

♦ оценочные;

♦ торговые;

♦ расчетные;

♦ нотариальные;

♦ регистрационные и др.

Инфраструктура сложного земельного рынка помимо вышеупомя­нутых функций должна обслуживать еще целый ряд функций, та­ких как;

♦ залоговые операции;

♦ создание земельных активов (возникновение ценных бумаг, осно­ванных на земельных активах или связанных с ними);

♦ первичное и вторичное обращение ипотечных ценных бумаг;

♦ имущественное страхование и страхование финансовых рисков в сделках с земельными финансовыми инструментами;

♦ торговые операции, осуществляемые в порядке взыскания на предмет залога.

Соответственно расширяется состав расчетных, регистрационных и информационных функций.

Основой сложного земельного рынка является так называемый зе­мельно-ипотечный рынок, финансово-экономическая модель которо­го рассматривается далее.

На земельно-ипотечном рынке действуют следующие основные уча­стники:

1)заемщики — физические лица, граждане Российской Федерации и иностранные граждане, юридические лица (организации и предприятия), заключившие кредитные договоры с банками (кре­дитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобре­тения активов земельных участков. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого актива (ипотека земельного участка);

2)продавцы земельных участков (активов) — физические и юриди­ческие лица, продающие земельные участки (активы), находящие­ся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению-доверенности;

3)кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридиче­ские лица, предоставляющие заемщикам в установленном зако­ном порядке ипотечные кредиты (займы). По договору об ипотеке кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного земельного актива пре­имущественно перед другими кредиторами залогодателя. Основ­ными функциями кредитора являются:

• предоставление ипотечного кредита на основе оценки плате­жеспособности и кредитоспособности заемщика в соответ­ствии с требованиями и условиями кредитования;

• оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;

• обслуживание выданных ипотечных кредитов;

4) участники (операторы) вторичного рынка ипотечных кредитов (земельно-ипотечные организации, земельно-инвестиционные
фонды и т. п.) — специализированные организации, осуществля­ющие рефинансирование кредиторов, выдающих ипотечные кре­диты. К основным функциям инфраструктуры вторичного рын­ка относятся:

• рефинансирование кредиторов на основе установленных стан­дартов и требований, предъявляемых к процедурам земельно-ипотечного кредитования;

• выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

• привлечение средств институциональных, портфельных и част­ных инвесторов в сферу ипотечного кредитования;

• оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке таких типов земельно-ипотечных кредитов, кото­рые более доступны для заемщиков и менее рискованны для кредиторов;

5) органы государственного кадастрового учета земельных участков и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — государственные органы, обеспечивающие го­сударственный кадастровый учет и регистрацию прав на недви­жимое имущество и сделок с ним. Основными функциями этих
органов являются:

• осуществление постановки на учет в органах государственного земельного кадастра земельных участков и выдачи собственни­ку (арендатору, землепользователю или землевладельцу) вы­писок из кадастрового реестра для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество (земельных уча­стков) и сделок с ним;

• регистрация сделок купли-продажи земельных активов, оформ­ление перехода прав собственности к новому собственнику;

• регистрация договоров ипотеки и права ипотеки;

• хранение и предоставление всем участникам ЗИР информа­ции по правам собственности и обременению залогом земель­ных активов;

♦ 6) страховщики — страховые компании, имеющие лицензии на пра­во осуществления имущественного страхования (страхование за­ложенных земельных активов), личное страхование заемщиков, страхование гражданско-правовой ответственности участниковобеспечить надлежащие гарантии для участников земельного рынка;

♦ создать необходимые институты для организации и развития земельного рынка;

♦ участвовать в управлении институтами земельного рынка.

3. Зонирование земель городов и иных населенных пунктов (городских и сельских поселений)

Цель, задачи и принципы зонирования земель городов и сел (городских и сельских поселений)

Актуальность и безусловная приоритетность в решении вопросов городского землепользования связаны со спецификой земель населен­ных пунктов, сеть которых в стране насчитывает более тысячи горо­дов и около двух тысяч поселков городского типа. Их земли отличают многофункциональность, концентрация промышленной и жилой за­стройки. Специфичен механизм управления и распоряжения данны­ми землями, основанный на расширении полномочий местного само­управления, введении платности землепользования, тесной связи землеустройства и градостроительства.

Занимая около 2,1% земель в стране, земли населенных пунктов дают около 85 % всех платежей за землепользование. Такой уровень экономической значимости объясняется характером улучшений (вло­женного труда и капитала, концентрацией производственных мощно­стей) земельных участков в городах и иных поселениях. Их высокая застроенность и обеспеченность инфраструктурой делают земли насе­ленных пунктов потенциально максимально доходными, главным об­разом из-за их теснейшей связи с размещаемыми.на них зданиями и сооружениями. Причем на них размещены объекты недвижимости, имеющие наибольшие показатели удельной (на единицу площади зем­ли) капиталоемкости и уровня налогооблагаемой базы. На этих зем­лях проживает 74,1 % населения, находится 77,1 % жилищного фонда и 78,2 % основных производственных фондов страны.

Задержка в разработке рыночных механизмов и правовых инстру­ментов управления земельными ресурсами в муниципальных образо­ваний, непродуманность и непоследовательность реформ, по сути, привели к кризису городов и поселений (снижение градообразующей базы, изношенность объектов инфраструктуры и др.), нерационально­му использованию и ослаблению охраны их земель.

Несмотря на предпринятые шаги в направлении реформирова­ния земельных отношений в поселениях (введение платности зем­лепользования, совершенствование правового регулирования и др.), ситуация в этой области складывается пока неблагоприятно. Земли городов, даже крупных и крупнейших, продолжают использоваться крайне неэффективно, по их промышленным зонам, например, вдвое менее эффективно, чем в развитых западных странах. Специальные оценки показывают, что в Москве во всех промышленных зонах го­рода интенсивность использования земель оценивается как низкая либо очень низкая, что приводит к высокой землеемкости выпуска­емой продукции. Остается необоснованно низкой интенсивность использования наиболее ценных земель в центральных частях Моск­вы, практически не используется подземное пространство, отсут­ствуют многоуровневые автомобильные развязки и подземные пу­тепроводы.

Основная причина такого положения дел с использованием земель данной категории заключается в явном несоответствии по эффектив­ности и адекватности системы государственного управления земель­ными ресурсами и правового регулирования земельных отношений в поселениях высокому уровню ценности и сложности земель городов и иных поселений и земельных отношений в них.

До настоящего времени отсутствует утвержденная концепция госу­дарственного управления земельными ресурсами, в которой обязатель­ным разделом видится концепция государственного (муниципально­го) управления земельными ресурсами городов и иных поселений.

Несовершенна организационная система управления земельными ресурсами (отсутствие единой вертикали органов государственного управления, неподготовленность органов местного самоуправления, запутанность в разграничении полномочий и разделении функций, отсутствие механизма их делегирования и др.).

Монополия города в отношении земли, отсутствие правовых регла­ментирующих документов и борьба смежных служб администрации за рычаги управления препятствуют разработке и ведению удобной для застройщиков и инвесторов системы информационного обеспе­чения.

Исходя PI3 вышеизложенного, основным предметом «Правил зем­лепользования и застройки городских поселений» является регу­лирование отношений, связанных с установлением функциональ­ных зон, территориальных зон и подзон, определением и изменением разрешенного и иного допустимого использования земельных участ ков (земельно-имущественного комплекса) в данных зонах и под­зонах.

Субъектами таких отношений выступают, с одной стороны, органы власти, уполномоченные на осуществление зонирования, с другой сто­роны, титульные владельцы земельных участков, в отношении кото­рых осуществляется зонирование.

Дата добавления: 2014-01-03