Организация выполнения земельно-оценочных работ

ОРГАНИЗАЦИЯ И ТЕХНОЛОГИЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ ПО ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ (НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ)

Земельно-оценочные работы выполняются организациями и струк­турными подразделениями, имеющими специализированную лицен­зию на проведение таких работ. В связи с этим возникла парадоксаль­ная ситуация на рынке данного вида услуг, характеризующаяся большим числом так называемых оценщиков и отсутствием теоретико-методо­логической базы по оценке земель, и земель населенных пунктов в частности. Анализируя имеющийся опыт, можно сказать, что оценка земель населенных пунктов выполняется в определенной последова­тельности и содержит следующие этапы:

♦ подготовительные работы;

♦ сбор, анализ и подготовка исходной информации для оценки земель;

♦ определение критериев оценки земель;

♦ проведение зонирования объекта оценки;

♦ проведение собственно этапа оценки земель;

♦ оформление материалов оценки земель.

На этапе подготовительных работ производится определение объек­та оценки, его местоположения, природно-экономических характери­стик, определяется нормативная база, инструментарий по сбору и ана­лизу информации, инструментарий оценки земли: методологическое обеспечение, уравнения связи, рабочие формулы, оценочные номо­граммы, комплекс программного обеспечения для расчета отдельных операций и показателей оценки земель на ЭВМ. Уже в процессе прове­дения самих оценочных работ в населенном пункте могут собираться материалы дополнительного обследования территории с корректиров­кой плана населенного пункта, материалы крупномасштабного почвен-но-геоботанического обследования сельхозугодий или материалы о на­личии и состоянии инженерно-строительно-коммуникационных систем, планово-картографические данные, информация по мониторингу и учету земель, генеральные планы развития населенного пункта, а так­же схемы перспективного развития территории населенного пункта (города). Подготовительные работы (так же как и этап определения отчета об оценке) требуют графического оформления (можно выпол­нить его и с применением ЭВМ). Изготовляется несколько экземп­ляров репродукции планово-картографической основы объекта оцен­ки (населенного пункта). При этом необходимо соблюдать несколько основных положений, способных оказать влияние на проведение как архитектурно-градостроительноя, так и на оценочного зонированого территории населенного пункта. Так, например, достоверность пла­ново-картографического материала должна быть не менее 95-65 % от реальной ситуации, в зависимости от категории сложности оце­ниваемого объекта: расчлененности территории, плотности застрой­ки, слабой транспортной сети, сложности гидрогеологических ус­ловий, наличия иных факторов. Масштаб планово-картографичекого материала, как показал опыт автора, должен быть М 1:5000, а иногда допускается применение М 1:10 000.

На полученных копиях производится корректировка ситуации пла­на и наносятся основные инженерно-строительные коммуникации, социально-культурно-бытовые и административно-управленческие объекты. На схеме указывают границы новых землепользователей, санитарно-защитно-гигиенические зоны (тех предприятий, которые их имеют или должны иметь). Затем показывают перспективные участ­ки будущего развития или строительство новых районов населен­ного пункта с указанием (по возможности) сведений об инженерно-строительных коммуникациях и инженерно-геологических условиях строительства. Затем наносится (по желанию заказчика и оценщика) кадастровое зонирование территории.

Затем указывают основные маршруты общественного транспорта и определяется общая длина маршрута (измерения производятся с по­мощью курвиметра, а в электронном виде - самой ЭВМ в автоматиче­ском режиме), рассчитывается транспортная нагрузка на всю площадь населенного пункта и определяются самые транспортно-удаленные участки, исходя из плотности транспортной сети по районам населен­ного пункта. Здесь же производится анализ всей структуры основных транспортных артерий населенного пункта.

Далее осуществляются сбор всего имеющегося исходного матери­ала и группировка или выбраковка его по степени достоверности и применяемости в процессе проведения оценочных работ на имею­щейся территории населенного пункта (данные материалы должны обеспечить информацию о наличии тех инженерных коммуникаций, которые упоминаются в структуре пофакторной оценки с учетом их подфакторов).

Стандарты оценки земель поселений (населенных пунктов) раз­работаны на базе международных рекомендаций для определения ры­ночной стоимости в соответствии со спецификой организации и учета текущих финансовых потоков.

Данные стандарты позволяют разработать усредненную процедуру проведения оценочных работ, составления договора и задания на оцен­ку, а также подготовить отчет об оценке объекта.

2. Алгоритм определения стоимости земель населенных пунктов

Технология оценки земель может выполняться двумя приемами, причем каждый из них состоит из двух уровней. Различие заключает­ся в том, что при применении первого приема оценки технология оценки базируется на существующем градостроительном или архитектурно-планировочном зонировании, а второй прием используется при вы­полнении земельно-оценочных работ с проведением какого-либо зонирования территории населенного пункта. В настоящее время проводят оценку земель (городской недвижимости) населенных пунктов с применением поэтапной технологии: на первом этапе собирает­ся информация об осуществлении сделок купли-продажи недвижи­мости населенных пунктов (в данном случае предполагаются сбор и обработка информации по совершенным сделкам купли-продажи: квартир, индивидуальных домов, земельных участков), и с помощью специальной программы на персональной ЭВМ производится обра­ботка информации, с тем чтобы вычислить стоимость земельных участ­ков, занимаемых перечисленными объектами. Это первичный этап оценочного зонирования населенного пункта. В основу оценочного зонирования будет положено несколько основных принципов зони­рования.

1. Земельные участки с расхождением в цене на 5-20 % формируют оценочные кварталы.

2. Оценочные кварталы с расхождением в цене 3-15% формируют оценочные микрорайоны.

3. Оценочные микрорайоны с расхождением в цене 2-10 % форми­руют оценочные районы.

4. Оценочные районы с расхождением в цене 2-5 % формируют оценочные зоны населенного пункта.

Необходимо отметить, что из некоторых оценочных микрорайонов можно сформировать вполне самостоятельные оценочные подзоны, имеющие уникальные характеристики и позволяющие им автономно функционировать в системе оценочного зонирования населенного пункта.

На втором этапе проводится пофакторная экономическая оценка территории населенного пункта.

В качестве основных взяты ранее перечисленные в данной книге 9 факторов.

Дата добавления: 2014-01-03