Юридическое понятие недвижимого имущества

Правовые аспекты оценки недвижимости

В государственном регулировании оценочной практики можно выде­лить две часто встречающиеся ситуации:

1) оценка имущества, когда отношения лиц регулируются в большей степени нормами публичного права;

2) оценка имущества, когда отношения лиц регулируются в большей степени нормами частного права.

Нормы публичного права:

• налогообложение недвижимости;

• принудительное отчуждение имущества для государственных нужд;

• приватизация недвижимости. Нормы частного права:

• сделки купли-продажи недвижимости;

• кредитование под залог недвижимости;

• страхование недвижимости.

Имущество - как юридическое понятие - это совокупность подлежа­щих денежной оценке юридических отношений, в которых находится дан­ное лицо.

Юридические отношения, подлежащие денежной оценке, в свою оче­редь достаточно часто называют имущественными отношениями.

Содержание имущества, принадлежащего какому-либо лицу, представ­ляет собой:

1) Актив:

а) совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права;

б) совокупность прав на чужие действия (долговое имущество).

2) Пассив:

а) совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица;

б) совокупность обязательств, существующих у данного лица. Таким образом, каждое лицо обладает имуществом, и каждое лицо обладает только одним имуществом.

Понятие об имуществе как совокупности юридических отношений не должно быть сравнимо с совокупностью вещей, физически не связанных, но объединенных общим именем и выступающих как целое (музей, магазин, библиотека и т.п.), поскольку рассматриваемое нами поня­тие - не набор вещей вообще, а система юридических и экономических отношений, возникающих в отношении прав на определенное лидерство, набор вещей или отдельную вещь.

Отношения, возникающие по поводу недвижимости, регулируются:

• гражданским законодательством, относящимся к предметам ведения Российской Федерации;

• законодательством, относящимся к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (например, жилищное, земельное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах - все эти виды законодательства входят в число предметов со­вместного ведения (пункт «к» статьи 72 Конституции) и устанавливают нормы для регулирования отношений применительно к соответствующим видам недвижимых вещей);

• градостроительным законодательством, не отнесенным Конституцией ни к предметам ведения Российской Федерации, ни к предметам совмест­ного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Принадлежность недвижимой вещи - движимая вещь, которая служит недвижимой вещи и связана с ней общим назначением. Права и обязанно­сти, предметом которых является недвижимая вещь, могут распростра­няться также и на принадлежность. Принадлежность недвижимой вещи может быть отделена от недвижимой вещи, если на то будет выражена воля правомочного лица. Недвижимая вещь может иметь различные об­ременения (ограничения).

Обременения (ограничения) устанавливаются на основе закона или договора. Например, недвижимость может быть обременена правом за­лога, сервитутом, правом преимущественного приобретения и т.д. На­личие обременения (ограничения) может влиять на оцениваемую стои­мость такой недвижимости, в общем случае снижая оценку этой стои­мости.

Целевое назначение и разрешенное использование являются важными характеристиками недвижимости. В настоящее время точные определе­ния этих терминов не закреплены в действующем законодательстве. Они содержатся в законопроектах (например, в проекте Земельного кодекса Российской Федерации, принятого Государственной Думой в третьем чте­нии в мае 1996 г.). Тем не менее, они используются в московских нормативных правовых актах, например, разрешенное использование земель­ных участков определяет величину базовой ставки арендной платы (рас­поряжение мэра Москвы от 01.10.96 № 347/1-РМ).

Целевое назначение недвижимой вещи. Целевое назначение земель -установленный законодательством порядок, условия, предел эксплуата­ции (использования) земель для конкретных целей в соответствии с кате­гориями земель.

Разрешенное использование земельного участка включает перечень всех ее обременении и ограничений использования.

«1. Разрешенное использование земельного участка - использование земельного участка с учетом целевого назначения, установленных огра­ничений и обременении. Разрешенное использование земельного участка устанавливается на основе зонирования земель, градостроительной и зем­леустроительной документации.

3. Перечень требований, включаемых в разрешенное использование земельного участка, устанавливается вне зависимости от прав на данный земельный участок.

4. Разрешенное использование земельных участков определяется орга­нами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органа­ми местного самоуправления при зонировании земель, а также при пре­доставлении конкретных земельных участков...

5. Самовольное изменение разрешенного использования земельных уча­стков не допускается» (из вышеупомянутого распоряжения мэра Москвы).

Разрешенное использование должно устанавливаться органами госу­дарственной власти на основании закона.

Дата добавления: 2014-01-03