Основные этапы процесса оценки недвижимости. Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1-й этап. Определение задачи оценки

Цель оценки

Вид определяемой стоимости

Установление оцениваемых имущественных прав

Дата оценки

2-й этап. Составление плана и договора на проведение оценки

График работ по оценке

Источники информации

Выбор методов оценки

Затраты на проведение оценки

Денежное вознаграждение за проведение оценки

Составление договора на оценку

3-й этап. Сбор и анализ информации

Осмотр объекта и прилегающей территории

Юридическое описание объекта недвижимости

Физические характеристики и местоположение

Экономическая информация

Проверка достоверности собранной информации

Анализ и обработка информации

4-й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования

Анализ земельного участка Анализ земельного участка

как условно свободного с улучшениями

Правовая обоснованность выбранного варианта использования

Физическая осуществимость

Финансовая целесообразность

Наивысшая стоимость недвижимости

5-й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на осно­ве трех подходов:

оценка стоимости на основе доходного подхода

оценка стоимости на основе сравнительного подхода

оценка стоимости на основе затратного подхода

6-й этап. Согласование полученных результатов и выведение итого­вой величины стоимости объекта недвижимости

Проверка полученных данных о величине стоимости

Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации

Выведениеитоговой величины стоимости

7-й этап. Составление отчета об оц енке

Информационное обеспечение при оценке недвижимости, техническая экспертиза и описание

Наличие необходимой информации позволяет оценщику комплексно по­дойти к процессу оценки и точно обосновать итоговую величину стоимо­сти.

Для определения объема требующейся информации необходимо:

1. Изучить договор об оценке (техническое задание на проведение работ).

2. Провести интервью с заказчиком и собственником.

3. Провести осмотр и техническую экспертизу объекта.

Договор об оценке является основанием для проведения оценки объек­та. Техническое задание определяет цель оценки, объем работ.

В интервью с заказчиком оценщик получает устное описание объекта оценки, специфики его постройки и функционирования, описание окру­жения объекта, что позволяет составить приблизительный перечень необ­ходимых исходных данных.

Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей после­довательности: общая, специальная.

Общая информация необходима для изучения состояния и общих тен­денций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это инфор­мация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.

Пример общей информации:

«Гостиничный рынок Москвы поляризован между высококлассными отелями и стандартными гостиницами, построенными в советские време­на. Количество гостиниц среднего уровня комфортности очень ограни­чено. Большинство высококлассных отелей было построено или отремон­тировано в течение последних 6 лет, уровень их отделки и удобств очень высок».

Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, ис­пользуемых для расчетов в том или ином методе.

Пример специальной информации:

«Спрос на услуги гостиниц, выражаемый в количестве проданных но­меров, растет параллельно росту предложения и увеличивается в среднем на 5% в год. Усредненная цена номера снизилась со 150 долл. США и со­ставила на дату оценки 130 долл. США».

Формирование массива внешней информации начинается со сбора мак­роэкономических данных и исследования общего состояния националь­ной экономики.

На макроэкономическом уровне исследуются:

1. Экономические показатели:

• темпы экономического роста;

• уровень инфляции;

• индекс деловой активности;

• инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубеж­ных капиталовложений;

• изменение ставок процента и кросс-курса национальной валюты;

• уровень доходов населения и другие факторы.

2. Политические и социальные факторы:

• стабильность и прогнозируемость политической ситуации;

• доверие правительству;

• приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др. Основные источники внешней информации:

1. Программы Правительства и прогнозы.

2. Данные государственных организаций (например, Государственно­го комитета по статистике).

3. Исследования международных финансовых организаций (таких как Всемирный Банк, Международный Валютный Фонд).

4. Аналитические обзоры информационных агентств (информацион­ное агентство АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет).

5. Электронные информационно-поисковые системы.

6. Периодическая экономическая печать.

Анализ конъюнктуры рынка недвижимости. После проведения анали­за макроэкономической информации оценщику предстоит проанализиро­вать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Иссле­дование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости - это процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке недви­жимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей отноше­ние к объекту оценки).

Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка.

Основные сегменты рынка недвижимости:

• в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и со­оружений);

• в зависимости от назначения и варианта использования объекта не­движимости (рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости);

• в зависимости от способности приносить доход (рынок доходной и не­доходной недвижимости);

• в зависимости от типа операций (рынок аренды и рынок продажи);

• первичный и вторичный рынок.

Необходимая информация. Для комплексного информационного обес­печения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимо­сти и смежных рынков:

1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

2. Динамика коэффициента загрузки;

3. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер аренд­ной платы за землю.

4. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:

• состояние и перспективы развития сегмента рынка;

• цены и условия осуществления сделки аренды/купли-продажи сопос­тавимых объектов, их подробное описание;

• уровень эксплуатационных затрат;

• среднерыночный уровень занятости недвижимости;

• уровень возможных прочих доходов;

• налоговое окружение.

5. Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки:

• укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и со­оружений, укрупненные показатели стоимости строительства;

• сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и стро­ительных организаций;

• индексы цен в строительстве;

• удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

• стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укруп­ненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, по­жаротушения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, элек­троснабжения;

• прочая информация.

Дата добавления: 2014-01-03