Студопедия

КАТЕГОРИИ:


Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748)

Алгоритм расчета метода ДДП





1. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный про­гноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на бо­лее долгий срок. В международной оценочной практике средняя величина прогнозно­го периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период дли­тельностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обо­снованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию,

требует:

а) тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представ­ляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в рет­роспективном периоде;

б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики из­менения его основных характеристик;

в) прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

1) потенциальный валовой доход;

2) действительный валовой доход;

3) чистый операционный доход;

4) денежный поток до уплаты налогов;

5) денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток после уплаты налогов - это денежный поток до упла­ты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижи­мости.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дискон­тируют доходы:

• ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отяго­щенный долговыми обязательствами),

• чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, зе­мельного налога и реконструкцию,

• облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денеж­ный поток, так как:

• денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;

• понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «дол­говые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;

• показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;

• денежный поток - показатель достигнутых результатов как для са­мого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное нали­чие определенных денежных средств на счетах владельца.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП:

1. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из дей­ствительного валового дохода в составе операционных расходов.



2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным де­нежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании до­ходов является излишним.

3. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операци­онного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвес­тора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.

5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходи­мо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом:

Денежный поток до уплаты налогов = ПВД - Потери от незанятости и при сборе арендной платы +

+ Прочие доходы = ДВД - ОР - Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью = ЧОД - Капиталовложения - Обслуживание кредита + Прирост кредитов.

 

Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов =

= Денежный поток до уплаты налогов - Платежи по подоходному налогу





Дата добавления: 2014-01-03; Просмотров: 481; Нарушение авторских прав?


Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет



ПОИСК ПО САЙТУ:


Рекомендуемые страницы:

Читайте также:
studopedia.su - Студопедия (2013 - 2020) год. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав! Последнее добавление
Генерация страницы за: 0.001 сек.