Единицы сравнения

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имею­щихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физи­ческая единица (например, цена за 1 м²), либо экономическая.

На различных сегментах рынка недвижимости используются различ­ные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли:

• цена за 1 га;

• цена за 1 сотку;

• цена за 1 м².

Единицы сравнения застроенных участков:

• цена за 1 м² общей площади;

• цена за 1 фронтальный метр;

• цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

• цена за 1 м³.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитали­зации.

Классификация и суть поправок

Классификация вводимых поправок основана на учете разных спосо­бов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено на рис. 8.1.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объек­та-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий сте­пень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объек­та. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижаю­щий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на ме­стоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки:

а) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на опре­деленную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положитель­ная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно от­нести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рас­считанные статистическими методами;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается раз­личие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-анало­га в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополни­тельных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Расчет ивнесение поправок.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

• методы, основанные на анализе парных продаж;

• экспертные методы расчета и внесения поправок;

• статистические методы.

Использование трёх подходов приводит к получению трёх различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой подход наиболее соответствует оцениваемому объекту.

Дата добавления: 2014-01-03