Методы оценки земли. Условия финансирования оказывают влияние на цену недвижимости, но не изменяют ее стоимость

Условия финансирования оказывают влияние на цену недвижимости, но не изменяют ее стоимость.

Инвестор готов заплатить большую цену за приобретаемый объект, если при получении займа процентная ставка будет ниже рыночной либо возникнет положительный финансовый рычаг, за счет увеличения срока кредитования.

Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксиро­ванную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие ха­рактеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и доку­ментах государственной регистрации прав на землю.

Владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют опреде­ленный срок службы, что особенно актуально в настоящее время, когда многие здания, сооружения и технологии физически и морально устарели.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости по сле­дующим причинам:

1) специфика данного объекта;

2) неразработанность нормативно-правовой базы;

3) неразвитость земельного рынка в стране.

Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно свобод­но воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцеле­вого использования земли:

• как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания;

• как пространства для социально-экономического развития. Земля яв­ляется пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости;

в) земельный фонд выступает основой формирования среды прожива­ния населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, осо­бенно земли лесного и водного фондов. Поэтому во всех развитых стра­нах государство регулирует использование земли одновременно как при­родного, так и хозяйственного объекта;

г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земель­ных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улуч­шений со временем, как правило, увеличивается;

д) использованием и охраной земли в Российской Федерации как ос­новы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка зе­мель является сложной процедурой, так как должна учитывать возмож­ность их одновременного использования как природного ресурса, осно­вы среды проживания населения и объекта недвижимости.

При этом необходимо особо подчеркнуть роль государства, земель­ная политика которого должна быть направлена на рациональное исполь­зование и охрану, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окру­жающей природной среды, способствуя тем самым принятию научно обо­снованных решений в области землепользования и градостроительства.

Заниженная оценка стоимости земли порождает неэффективное зем­лепользование в сельском и лесном хозяйствах, а также нерациональную модель городского развития, например размещение в центральной части промышленных зон, а также экологически вредных предприятий.

Большое значение при оценке имеет категория использования земли, так как она обусловливает правовое положение, разрешенное использо­вание и различные сервитуты, относящиеся к конкретному земельному участку.

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режи­му включает 7 категорий земель:

1. К землям поселений (городов, поселков и сельских поселений) отно­сятся все земли в пределах черты поселений, находящиеся в ведении го­родских и сельских администраций. Черта поселений - это внешние гра­ницы земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от иных земель. Включение земельных участков в черту города не влечет прекращения права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки. В отличие от других категорий земель, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно не зависящие и легкоотчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшения­ми - системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструк­туры представляют наибольшую сложность для оценки.

2. Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, ис­пользуемые соответствующими предприятиями, организациями и граж­данами для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе вы­деляются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельс­кого хозяйства. Важнейшими ценообразующими характеристиками дан­ных земель выступают плодородие и местоположение.

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения - это земли, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строитель­ства, транспортировки и т.п.).

4. Земли особо охраняемых территорий - земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстети­ческое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Эти земли постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйствен­ного использования и гражданского оборота, и для них установлен осо­бый правовой режим.

5. Земли лесного фонда - лесные земли (покрытые и не покрытые ле­сом), а также нелесные земли (болота, дороги и другие), используемые для ведения лесного хозяйства.

6. Земли водного фонда - территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехничес­ких, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использо­вания водных объектов.

7. Земли запаса - это государственные земли, не предоставленные му­ниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяй­ственного оборота в результате консервации. Использование земель за­паса допускается после перевода их в другую категорию.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земель­ных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение ка­дастровой стоимости всех земельных участков в границах администра­тивно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату. В соответствие с постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 г № 945 Государственному комитету по земельной политике поручено про вести в 1999-2001 гг. государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории России для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и вид; функционального использования. Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, которые утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316, предусматривается привлечение к указанным работам лиц, имеющих лицензии на осуществление оценочной деятельности.

Целью единичной оценки является определение рыночной или какой либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценю независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли по возможности применяют все три подхода.

Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

Дата добавления: 2014-01-03