Какие требования предъявляются законом к лицу, желающему признать за собой право собственности на самовольную постройку

Из судебных дел, которые могут сохранить свою актуальность как объект для юридического анализа и после вступления в силу новой редакции ст. 222 ГК, нами были извлечены следующие тезисы, посвященные самовольной постройке:

1. Понятие самовольной постройки. Определенную сложность представляет определение того, какой именно (с точки зрения его физических свойств) объект может быть признан самовольной постройкой. В судебной практике справедливо проводится мысль о том, что самовольная постройка, даже несмотря на то, что до момента ее легализации она вообще не является объектом гражданских прав, к моменту предъявления иска о признании права собственности на нее должна отвечать признакам недвижимого имущества, установленным в ст. 130 ГК. Так, по одному из дел о признании права собственности на самовольную постройку окружной суд указал, что спорный павильон не относится к объектам недвижимости, поэтому суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку (см. постановление ФАС СКО от 20.09.2006 N Ф08-4484/06). В другом деле суд, отменяя решение нижестоящего суда и направляя дело на новое рассмотрение, также отметил, что право собственности на постройку в порядке ст. 222 ГК может быть признано только в отношении недвижимости, поэтому необходимо выяснить, отвечает ли сооружение, возведенное истцом, признакам недвижимого имущества (см. постановление ФАС СКО от 21.09.2006 N Ф08-4650/06).

2. Самовольная постройка не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц либо создавать угрозу жизни и здоровью граждан. Указанное выражение толкуется судами следующим образом: самовольная постройка, в отношении которой заявлено требование о признании права собственности, должна быть выполнена в соответствии со строительными нормами и правилами, она должна иметь все необходимые заключения и акты экспертиз, которые предусмотрены для введения в эксплуатацию недвижимого имущества. В качестве примеров дел, в которых суды сочли достаточными доказательства отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, можно привести следующие дела. Весьма подробно описаны доказательства безопасности постройки в деле о признании права собственности на самовольно возведенное здание кафе. Суд указал, что в материалах дела имеются заключения, составленные по результатам обследования спорных самовольных построек, в которых указано, что данные объекты построены в соответствии со строительными нормами и правилами, находятся в удовлетворительном состоянии, соответствуют своему функциональному назначению и их дальнейшая эксплуатация возможна. Также суду были представлены заключения управления государственного пожарного надзора и управления Роспотребнадзора о соответствии зданий производственного корпуса, кафе и летнего кафе требованиям пожарной безопасности и санитарным нормам и правилам (см. постановление ФАС УО от 02.10.2006 N Ф09-8752/06-С6). В другом деле суд счел, что необходимыми доказательствами безопасности постройки являются акты, подтверждающие соответствие самовольной постройки экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным, строительным и другим нормам и правилам (заключения органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил) (см. постановление ФАС СКО от 09.08.2006 N Ф08-3706/06).

Весьма развернутое "пожелание" суда относительно состава доказательственной базы по вопросу о безопасности самовольной постройки содержится в следующем деле. Суд указал, что для признания права собственности на самовольную постройку истец должен доказать факт выполнения технических рекомендаций и наличие заключений соответствующих служб города о соблюдении противопожарных, экологических, санитарно-эпидемиологических, природоохранных норм, предъявляемых при строительстве объектов (см. постановление ФАС СКО от 12.09.2006 N Ф08-3188/06).

В еще одном деле суд указал, что сохранение самовольно возведенных истцом построек не нарушает градостроительные, пожарные и санитарные нормы, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается техническими заключениями, техническими паспортами, отчетами по обследованию строительных конструкций (см. постановление ФАС СЗО от 31.07.2006 N Ф04-4222/2006(24307-А03-22)).

Приведем еще несколько высказываний судов относительно того, каким образом заинтересованное лицо должно доказывать безопасность самовольной постройки:

- "Суд правомерно отказал в иске о признании права на самовольную постройку, поскольку истец не доказал, что спорная постройка отвечает установленным нормам и правилам и, следовательно, не представляет никакой угрозы для жизни и здоровья граждан" (см. постановление ФАС ВСО от 22.06.2006 N А78-5915/2005-С1-3/33-Ф02-2940/06-С2);

- "Кассационная жалоба по делу о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворена, поскольку суд первой инстанции, сделав вывод о том, что спорный объект относится к недвижимости, соответствует требованиям санитарно-гигиенических, противопожарных и иных норм, наличие правоустанавливающих документов на землю, где осуществляется постройка, правомерно удовлетворил исковые требования" (см. постановление ФАС ПО от 25.04.2006 N А55-6549/2005-2);

- "Учитывая, что истцом представлены доказательства безопасности эксплуатации данных строений для жизни и здоровья людей, в том числе: техническое заключение областного отделения общероссийского общественного фонда "Центр качества строительства", заключение об определении нормативов предельно допустимых выбросов загрязняющих веществ в атмосферу, судом апелляционной инстанции сделан обоснованный вывод о правомерности заявленных исковых требований и наличии условий для признания права собственности на самовольную постройку на основании п. 3 ст. 222 ГК" (см. постановление ФАС УО от 22.05.2006 N Ф09-2817/06-С6);

- "Истец не доказал, что спорная постройка отвечает установленным нормам и правилам и, следовательно, не представляет никакой угрозы для жизни и здоровья граждан" (см. постановление ФАС ВСО от 29.06.2006 N А33-23045/2005-Ф02-2868/06-С2);

- "...Истец не представил в суд проектно-сметную документацию на самовольно возведенную пристройку, разработанную в соответствии с требованиями градостроительных норм и строительных норм и правил (СНиП)" (см. постановление ФАС ЗСО от 24.07.2006 N Ф04-3359/2006(23330-А45-22)).

Как видно из приведенных судебных дел, суды требуют от истцов по искам о признании права собственности на самовольную постройку предоставления такого же комплекта документов, который требуется для того, чтобы ввести в эксплуатацию в административном порядке недвижимое имущество, построенное на законных основаниях. Единственное исключение из этого комплекта документов - это отсутствие необходимости предоставлять в суд разрешение на строительство недвижимого объекта. По одному из дел суд отказал в признании права собственности на самовольную постройку именно по этому основанию - истец не представил в суд разрешение на строительство объекта, и суд счел, что тем самым истец не доказал безопасность постройки. Суд кассационной инстанции решение нижестоящего суда отменил, указав, что отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в иске, поскольку именно указанным обстоятельством обусловлен судебный порядок признания права собственности на самовольно возведенное строение (см. постановление ФАС СКО от 25.09.2006 N Ф08-3957/06).

Представление доказательств безопасности самовольной постройки входит в предмет доказывания по делу и возложено на истца. В подавляющем большинстве случаев суды отказывают в исках о признании права собственности на самовольную постройку с формулировкой: "истец не представил доказательств безопасности постройки" (см. постановления ФАС ВСО от 22.06.2006 N А78-5915/2005-С1-3/33-Ф02-2940/06-С2, от 29.06.2006 N А33-23045/2005-Ф02-2868/06-С2; ФАС ЗСО от 24.07.2006 N Ф04-3359/2006(23330-А45-22), от 09.10.2006 N 04-6625/2006(27270-А27-22)).

Однако нами было обнаружено дело, в котором суд поступил следующим образом: он констатировал, что исходная проектная документация на объект была утверждена в соответствующих государственных органах, а какие-либо сведения о том, что возведенные строения не соответствуют санитарным, строительным и противопожарным нормам, отсутствуют. В итоге суд признал за истцом право собственности на постройку (см. постановление ФАС СКО от 08.06.2006 N Ф08-1942/06). Такой подход является неверным. Во-первых, презумпции безопасности строения в законодательстве нет, а суд, очевидно, придерживается именно такой презумпции. Во-вторых, тот факт, что проектная документация была утверждена государственными органами, не означает, что объект был создан в полном соответствии с проектной документацией. Для проверки этого факта суды в подавляющем большинстве случаев требуют предоставления актов экспертизы на предмет соответствия уже возведенной постройки установленным нормам.

На наш взгляд, возможны два варианта ответа на этот вопрос. Первый вариант - иск следует предъявлять к лицу, осуществившему постройку. Однако подобное решение было бы, на наш взгляд, неправильным. Лицо, осуществившее постройку, не может быть ответчиком по подобному иску хотя бы потому, что оно, с точки зрения материального права, никаким образом не может препятствовать собственнику земельного участка в приобретении права на постройку. Единственное право, которое есть у лица, возведшего самовольную постройку, - право требовать от собственника земельного участка, ставшего собственником постройки, возмещения затрат на ее возведение.

Поэтому более предпочтительным представляется иной вариант - предъявление иска к органу, уполномоченному на выдачу разрешений на строительство и последующую приемку недвижимых объектов в эксплуатацию. Именно этот подход был продемонстрирован и прекрасно обоснован окружным арбитражным судом по одному из дел. Отменив решение суда первой инстанции по иску о признании права собственности на самовольную постройку, предъявленному к комитету по управлению муниципальным имуществом, окружной суд указал, что при рассмотрении спора о признании права собственности на самовольную постройку в качестве ответчиков должны быть привлечены соответствующие государственные органы, которые разрешают проектирование и строительство объектов недвижимости, согласовывают подобные решения, а также контролируют соблюдение градостроительных и строительных норм и правил (см. постановление ФАС СЗО от 01.06.2005 N А56-29694/04).

Недавняя практика ВАС РФ свидетельствует о том, что возможности легализации самовольной постройки ограничиваются судом путем толкования положений ст. 222 ГК. Так, в одном из дел суд установил, что собственник земельного участка возвел самовольную постройку, не обращаясь в соответствующий орган за получением разрешения на строительство. ВАС РФ признал, что такое лицо не имеет право на легализацию постройки даже при условии, что она соответствует строительным нормам и правилам (см. постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11066/09).

Список используемой литературы:

1. Конституция Российской Федерации. - М., 1993;

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. №51-ФЗ;

3. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации часть первая. Под ред. Крашенниковой П.В. – М.: Изд-во Эксмо, 2003;

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ;

5. Комментарий к Градостроительному кодексу РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (с изменениями от 22 июля, 31 декабря 2005 г., 3 июня, 27 июля, 4, 18, 29 декабря 2006 г., 10 мая, 24 июля, 30 октября, 8 ноября, 4 декабря 2007 г., 13, 16 мая, 14, 22, 23 июля, 25, 30 декабря 2008 г., 17 июля, 23 ноября, 27 декабря 2009 г., 27 июля, 22, 29 ноября 2010 г., 20 марта, 21 апреля, 1, 11, 18, 19, 21 июля 2011 г.);

6. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации №138-ФЗ;

7. Жилищный кодекс Российской Федерации №188-ФЗ;

8. Земельный кодекс Российской Федерации №136-ФЗ;

9. Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

10. Закон Краснодарского края от 21 июля 2008 г. N 1540-КЗ "Градостроительный кодекс Краснодарского края";

11. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав";

12. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22;

13. Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации Утверждена приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37;

14. Письмо Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29 августа 2007 г. N АМ/1146;

15. Определение Конституционного Суда РФ от 3 июля 2007 г. N 595-О-П.;

16. Постановления ФАС ВСО от 22.06.2006 N А78-5915/2005-С1-3/33-Ф02-2940/06-С2, от 29.06.2006 N А33-23045/2005-Ф02-2868/06-С2; ФАС ЗСО от 24.07.2006 N Ф04-3359/2006(23330-А45-22), от 09.10.2006 N 04-6625/2006(27270-А27-22);

17. Маленков Н.А. Самовольная постройка: вопросы правового режима и прав на земельный участок // Право и экономика. 2009. N 10.

Дата добавления: 2014-01-03