Студопедия

КАТЕГОРИИ:



Мы поможем в написании ваших работ!

Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748)

Мы поможем в написании ваших работ!

КОНСПЕКТ 1. Понятие жилищного права. Жилищные отношения как предмет правового регулирования





Для того чтобы определить понятие жилищного права и его место в системе права Российской Федерации необходимо определить предмет его регулирования.

Говоря упрощенно, жилищное право – это совокупность норм, регулирующих жилищные отношения.

Жилищный кодекс Российской Федерации, вступивший в действие 1 марта 2005 года, впервые легально очертил круг отношений, являющихся жилищными.

В соответствии с п. 1 ст. 4 ЖК РФ к жилищным отношениям отнесены отношения, урегулированные жилищным законодательством по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения жилых помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилые помещения и коммунальные услуги;

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Таким образом, круг отношений, регулируемых жилищным законодательством (жилищных отношений), к которому ст. 5 ЖК РФ относит Жилищный кодекс РФ, а также принятые в соответствии с ним другие федеральные законы, а также изданные в соответствии с ними указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, принятые законы и иные нормативные акты субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты органов местного самоуправления, является исчерпывающим.



К сожалению, Жилищный кодекс Российской Федерации, ограничивается лишь перечислением отношений, которые могут быть отнесены к жилищным, не называя критерии такой дифференциации, не указывая на их существенные признаки, не определяя их дефиниции.

Сам термин «жилищные» отношения мог бы свидетельствовать о том, что они имеют широкое содержание и к ним относятся все отношения, возникающие по поводу такого блага как жилое помещение. Однако, круг таких отношений, как это было показано выше, очерчивается законодателем и представляет собой определенный комплекс. Следовательно, если отношение возникает по поводу жилого помещения, но не подпадает под один из видов отношений, названных в п. 1 ст. 4 ЖК РФ, жилищным оно не является. Например, отношения связанные со строительством и реконструкцией объектов.

Жилищное правоотношение – это правовая форма общественного жилищного отношения, которую оно приобретает при воздействии на него норм объективного права.

Судя по тексту п. 1 ст. 4 ЖК РФ для признания отношений по пользованию жилым помещением жилищными, они должны быть урегулированы жилищным законодательством. Можно ли говорить о жилищных отношениях, когда они урегулированы не жилищным законодательством?

В ст. 8 ЖК РФ очерчен круг жилищных отношений, к которым в приоритетном порядке применяется иное законодательство, но с учетом требований ЖК РФ. Это отношения, связанные с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг и их оплатой.

Содержание нормы п. 1 ст. 7 ЖК РФ позволяет сделать вывод, что законодатель не исключает отнесения к жилищным и отношений урегулированных гражданским и иным законодательством, в чем проявляется его непоследовательность.

Особую сложность в этой связи вызывает вопрос о разграничении норм жилищного и гражданского законодательства, например, при применении норм главы 18, 35 ГК РФ.

Положение усугубляется тем, пишет Ю. К. Толстой, что как ГК РФ, так и ЖК РФ склонны настаивать на своем первородстве.[1]

Если нормы жилищного законодательства, которые содержатся в законах и иных нормативных актах, не соответствуют ЖК РФ, применяются положения ЖК РФ (ч. 8 ст. 5 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, следовательно, и в ЖК РФ должны соответствовать Гражданскому кодексу РФ.

Открытым остается вопрос о том, какие правила подлежат применению, когда гражданско-правовые нормы по своей юридической природе, закрепленные в жилищном законодательстве и рассчитанные на регулирование жилищных отношений, расходятся с нормами ГК РФ.

Таким образом, анализ действующего законодательства позволяет прийти к выводу, что жилищными являются отношения, закрепленные в п. 1 ст. 4 ЖК РФ и, как правило, урегулированные жилищным законодательством. Представляется, что такое определение жилищных отношений не соответствует сложившейся системе правового регулирования отношений, объектом которых выступает жилое помещение, вносит неопределенность в понимание жилищного права и жилищного законодательства, их соотношения.

Для определения понятия любого явления следует исходить из его сущности. Словосочетание "жилищные правоотношения" появилось в советской юридической литературе при характеристике отношений, возникавших на основании договора найма жилого помещения. Определение понятия "жилищные правоотношения" было вызвано необходимостью обосновать самостоятельность данных правоотношений и их отличие от правоотношений, возникавших на основании договора имущественного найма.

В первом кодификационном жилищном акте, – Постановлении ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах"[2] – в качестве одной из характеристик договора найма жилого помещения законодатель указал, что лицом, выступающем на стороне нанимателя жилого помещения, может быть гражданин, которому жилое помещение предоставляется в пользование (п. 23). В ГК РСФСР 1964 г. законодатель определил цель предоставления жилого помещения по договору найма "для проживания в нем" (ст. 295). Это дало основание ряду авторов, занимавшихся исследованиями жилищных отношений до принятия Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и ЖК РСФСР 1983 года, выявить их сущностные черты. В качестве таковых выделялись следующие: 1) жилищные отношения не выходят за рамки отношений, в которых реализуется право граждан на жилище; 2) их непременным субъектом должно выступать физическое лицо – гражданин[3].



Одной из существенных черт жилищных отношений в литературе назывался их относительный характер, поскольку пользователю жилое помещение предоставляется его собственником или управомоченным им лицом. "Нет сомнений, что титульный пользователь жилого помещения не может реализовать свои права без исполнения обязанностей другой стороной жилищного правоотношения"[4], в отличие от собственника жилого помещения, который может использовать жилое помещение в своих интересах без участия иных лиц. Е. А. Суханов отмечает, «главное, что характеризует правомочия собственника в российском гражданском праве, – это возможность осуществлять их по своему усмотрению (п. 2 ст.209 ГК РФ)»[5]. Следовательно, пользуясь принадлежащим ему жилым помещением, собственник не находится в жилищных отношениях, поскольку возможность пользования принадлежащим ему имуществом является составляющей правомочий собственника и не нуждается в действиях третьих лиц.

В последнее время появился новый взгляд на природу правомочий собственника по пользованию принадлежащим ему жилым помещением. В. Н. Литовкин предложил условно назвать жилищными отношения по владению и пользованию собственником принадлежащим ему жилым помещением. Это позволяет говорить, что в формате жилищного законодательства право собственности на жилое помещение предстает усеченным, исключающим распорядительные правомочия.[6]

Характеризуя жилищные отношения, Ю. Г. Басин писал, что по своей экономической сути эти отношения связаны с удовлетворением жилищных потребностей, с использованием жилых помещений по их потребительскому назначению.[7] Говоря языком экономистов, это особый вид потребления такого материального блага как жилье. Следовательно, делает вывод И. С. Вишневская, жилищное отношение может возникнуть и существовать, когда у конкретного гражданина возникло и существует право на конкретное жилое помещение.[8]

Жилищные отношения являются имущественными, так как их объектом выступает жилое помещение (специфический вид имущества).

Жилищные правоотношения могут быть обязательственными, например возникающими на основании договора найма жилого помещения или договора безвозмездного пользования жилым помещением. Их основанием может являться членство в ЖК и ЖСК, вселение в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя или собственника жилого помещения, лица, постоянно проживающего с нанимателем по договору коммерческого найма, пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением, завещательного отказа.

Жилищные отношения – это отношения по пользованию чужим жилым помещением, в процессе которого удовлетворяется потребность гражданина в жилье.

Представляются, что именно указанные отношения являются уникальными, обладающими как особой правовой, так и социальной спецификой, не позволяющей распространить на них в полном объеме весь массив имеющегося нормативного регулирования отношений по поводу такого материального объекта как жилое помещение. Что вызывает необходимость их более детального регулирования именно специальными нормами, которые в РФ, в основном, содержатся в Жилищном кодексе. Хотя они могли бы содержаться в отдельном Законе, например, «О правах пользования жилыми помещениями гражданами». Остальные отношения имеют свою прописку в других отраслях и институтах права, например, нормах о праве собственности, общей собственности, о юридических лицах, об ответственности и др.

Следовательно, жилищное право – это совокупность норм регулирующих отношения по пользованию жилым помещением несобственником, в процессе которого удовлетворяется его потребность в жилье.

Представляется, что для гармонизации жилищного законодательства с иными отраслями законодательства, обеспечения стабильной и определенной структуры жилищного законодательства следует ввести в правовой лексикон термин отношения, регулируемые жилищным законодательством не отождествляя их с жилищными отношениями, назвав так статью 4 ЖК РФ.

Безусловно, жилищное законодательство распространяет свое действие на два блока неоднородных общественных отношений: административных и гражданских. Этим объясняется присутствие в жилищном законодательстве норм разной отраслевой принадлежности. Отрасль законодательства может включать нормы различной отраслевой принадлежности, которые регулируют определенный вид, направление государственной деятельности.

Жилищное законодательство – это комплексная отрасль законодательства. В то же время отрасль права регулирует качественно однородные общественные отношения своим особым методом.

Отношения, названные в ст. 4 ЖК РФ в качестве жилищных неоднородны, нельзя говорить и о единстве метода их правового регулирования. Такая комплексность жилищных отношений позволила ряду авторов сделать вывод о том, что жилищное право – это комплексная отрасль права, которая базируется на комплексной отрасли законодательства».[9]

Ю. Г. Басин возражал против возможности существования комплексных отраслей права. Он отмечал, «что: 1. Комплексные отрасли не обладают предметным единством, каждая из частей такого комплекса регулирует свою группу отношений, которая хотя и соприкасается с другими группами, но существенно отличается от них.

2. Составные элементы комплексных отраслей не объединены между собой внутренней связью, в пределах комплексной отрасли невозможно образование общей части.

3. Существование комплексных отраслей права означало бы ликвидацию четких границ между ними, отказ от построения системы права на объективной основе.»[10]

Следует согласиться с И. С. Вишневской, что отрасль должна быть единой, отвечающей требованиям, положенным в основу дифференциации системы права. Наличие комплексного законодательства, что вполне реально и целесообразно, вовсе не означает, что необходимо «рождение» комплексной отрасли права.[11]

В. Н. Литовкин писал, что «жилищное право не равно жилищному законодательству».[12]

Жилищное право регулирует отношения по пользованию чужим жилым помещением, в процессе которого удовлетворяется потребность гражданина в жилье, и является подотраслью гражданского права.

В структуре ст. 4 ЖК РФ, которую можно было бы назвать «Отношения, регулируемые жилищным законодательством» можно было бы выделить две группы отношений, регулируемых жилищным законодательством: Первая группа – отношения по пользованию жилым помещением несобственником, в процессе которого удовлетворяется его потребность в жилье. Вторая группа – административно-правовые организационные отношения.

 

КОНСПЕКТ 2. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ОБЪЕКТЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ.

ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России, независимо от форм собственности, включая жилы дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Жилищные фонды различают по порядку формирования и целевому назначению.

Согласно ч. 2 ст. 19 ЖК РФ в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на: 1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и собственности юридических лиц; 2) государственный жилищный фонд – совокупность помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации); 3) муниципальный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Обращает на себя внимание то обстоятельство, что в ст. 19, как и во всем Жилищном кодексе, не упоминается ведомственный жилищный фонд как составная часть названных видов жилищного фонда. Объясняется это тем, как пишет В.Н. Литовкин, что этот фонд как самостоятельная разновидность жилищного фонда в советский период утратил социальное и правовое значение, растворившись в муниципальном жилищном фонде и частном фонде юридических лиц и граждан.

Отсутствует в ст. 19 и общественный фонд, трансформировавшийся в частный жилищный фонд юридических лиц и граждан.[13]

Впервые на законодательном уровне осуществлена классификация жилищного фонда с использованием еще одного критерия внутри названных видов жилищного фонда. Таким критерием стала цель использования жилых помещений.

С использованием дополнительного критерия классификации нашел свое место фонд социального использования, в который вошли жилые помещения, предоставляемые гражданам по договорам социального найма в фонде государственном и муниципальном.

Часть помещений в государственном и муниципальном фонде выполняют особую роль и предоставляются гражданам отдельных категорий для решения узких социальных задач: прохождения военной службы, обучения вне места постоянного проживания, на время производства капитального ремонта и некоторые другие – специализированный жилищный фонд.

В том случае, когда граждане-собственники жилых помещений, относящихся к частному жилищному фонду, используют эти помещения для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных лиц на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования, совокупность таких жилых помещений законодатель назвал индивидуальным жилищным фондом.

В государственном, муниципальном и индивидуальном жилищном фонде жилые помещения могут использоваться на коммерческих началах для проживания граждан на условиях возмездного пользования. Такой фонд законодатель назвал коммерческим.

Согласно статье 19 ЖК РФ жилищный фонд подлежит государственному учету, который включает техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию с оформлением технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям.

Жилищный фонд не является неизменным. Он может увеличиваться за счет нового строительства, а также перевода нежилых помещений в жилые. Он может уменьшаться за счет разрушения, ликвидации жилых строений, перевода жилых помещений в нежилые.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое

 

Гражданское и жилищное законодательство устанавливают, что жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 288 ГК РФ, ст. 17 ЖК РФ).

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в соответствии с жилищным и градостроительным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Прежнее жилищное законодательство запрещало изменять назначение жилого помещения, а именно запрещало его перевод в нежилой фонд (ст. 9 ЖК РСФСР). Такое изменение назначения жилого помещения допускалось лишь в порядке исключения.

Новый Жилищный кодекс РФ впервые предусмотрел специальную главу 3, посвященную регламентации перевода жилых помещений в нежилые и, соответственно, нежилых помещений в жилые.

К жилым помещения Жилищный кодекс РФ в зависимости от их конструктивных характеристик относит: жилой дом, часть жилого дома; квартиру, часть квартиры; комнату. Представляется, что, допуская перевод жилого помещения в нежилое, законодатель не учел, что комната является частью жилого помещения и поэтому не может быть переведена в нежилое помещение.

ЖК РФ не содержит определения понятий перевод нежилого помещения в жилое и перевод жилого помещения в нежилое, однако это можно сделать на основе анализа его норм:

перевод нежилого помещения в жилое помещение – это совокупность юридических действий, совершаемых органом местного самоуправления по заявлению собственника соответствующего помещения и завершающихся изданием документа, являющегося основанием использования помещения в качестве жилого (как это следует из ст. 23 ЖК РФ); является разновидностью юридических действий по признанию помещения жилым помещением (см. ч. 3 ст. 15 ЖК РФ);

перевод жилого помещения в нежилое помещение – совокупность юридических действий, совершаемых органом местного самоуправления по заявлению собственника соответствующего помещения и завершающихся изданием документа, являющегося основанием использования помещения в качестве нежилого, и приводящее к следующим правовым последствиям:

1) допустимость размещения собственником в помещении предприятий, учреждений, организаций (как это следует из ч. 3 ст. 288 ГК РФ);

2) при использовании помещения должны соблюдаться установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах (как это следует из ч. 10 ст. 23 ЖК РФ);

3) исключение помещения из государственного учета жилищного фонда (в порядке, установленном Правительством РФ, – как это следует из ч. 4 ст. 19 ЖК РФ).[14]

Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое устанавливаются в ст. 22 ЖК РФ.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких- либо лиц.

В соответствии с Федеральным законом РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обременение (ограничение) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.

К обременениям (ограничениям) права собственности и иных прав на жилые (нежилые) помещения относятся: ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества, пользование жилым помещением отказополучателем, пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Члены семьи собственника жилого помещения также могут возражать против перевода жилого помещения в нежилое, ссылаясь на обременение права собственности их правами (п. 2 ст. 31 ЖК РФ, ст. 19 Закона о введение в действие ЖК РФ).

Самостоятельной является проблема залоговых прав на подлежащее переводу жилое помещение. Дело в том, что применяемые в этих целях нормы главы XIII Закона "Об ипотеке" автоматически прекращают действие, как только помещение утратит статус жилого. Как представляется, практически единственным способом для собственника заложенного жилого помещения снять возражения залогодержателя против перевода помещения в нежилое было бы заключение между ним и залогодателем письменного соглашения о восстановлении или замене помещения, переведенного в нежилое (по аналогии с п. 3 ст. 36 Закона "Об ипотеке"). Конечно, в данном случае физической гибели жилого помещения нет, как предмет материального мира оно остается, но уже в ином правовом качестве нежилого помещения, что может расцениваться как существенное ухудшение обеспечения обязательства и способно привести к требованию залогодержателя о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства.[15]

Для перевода жилых помещений в нежилые, находящиеся в многоквартирном доме, законодательство устанавливает дополнительные ограничения.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Формулировка «выше первого этажа» позволяет предположить, что в таких случаях подразумевается практически любой другой, кроме первого, этаж многоквартирного дома. В то же время в п. 2 ст. 22 ЖК РФ закреплено, что перевод жилого помещения в нежилое запрещается, если доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению. Соответственно в указанной норме имеются в виду нижние этажи многоквартирного дома.

Для осуществления перевода нежилых помещений в жилые Жилищный кодекс РФ предусматривает только два ограничения.

Перевод нежилого помещения в жилое не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. (П. 4 ст. 22 ЖК РФ)

Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания установлены постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

Жилищный кодекс РФ впервые на уровне федерального закона закрепил единый порядок перевода помещений (ст. 23).

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления. Разрешение дается независимо от того, к какой форме собственности относятся жилые помещения.

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

заявление о переводе помещения;

правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Данный перечень сформулирован как исчерпывающий. Поэтому орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления каких-либо дополнительных документов.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган. Поскольку не оговорено иное, в указанный срок включаются календарные, а не рабочие дни.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие того или иного решения. В настоящее время утверждена постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 года №502 форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое (жилое) помещение.[16] Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение. В случае, если для использования помещения по новому назначению не требуется проведения переустройства и (или) перепланировки помещения и (или) иных работ, данный документ является юридическим основанием для использования помещения по новому назначению.

Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки, и (или) иных работ, уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое (жилое) помещение является основанием проведения соответствующих переустройства и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ.

Законченные работы принимаются комиссией, образованной органом, осуществляющим перевод помещений, по акту. Акт приемочной комиссии, как документ, подтверждающий окончание перевода помещения в жилое или нежилое, направляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое помещение создает некоторую концептуальную проблему, поскольку такой перевод не указан в законе в качестве основания возникновения права собственности на нежилое и жилое помещение. Данное право, со всей очевидностью, не прекращается, ибо перевод помещения в иную категорию не предусмотрен в качестве основания прекращения права собственности ни гражданским, ни жилищным законодательством. В.А. Лапач предлагает в этом случае использовать механизм отпадения права на жилое (нежилое) помещение и восстановления права на жилое (нежилое) помещение.[17]

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого в жилое допускается в случаях:

непредоставления указанных в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документов;

предоставление документов в ненадлежащий орган;

несоблюдения условий перевода помещения;

несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации.

Перечень оснований отказа в переводе жилого (нежилого) помещения является исчерпывающим. Между тем нельзя не обратить внимание на то, что, например, такое основание отказа, как «несоблюдение предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения» оставляет слишком большой простор для административного усмотрения при принятии решения.[18]

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем административно или в судебном порядке.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 24 ЖК РФ.

Объекты жилищных прав

В ст. 15 ЖК РФ законодатель к объектам гражданских прав относит материальные блага – жилые помещения. К ним относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (п. 1 ст. 16 ЖК РФ).

Статья 15 ЖК РФ определяет признаки, наличие которых необходимо для признания помещения жилым. К ним относятся:

оно должно быть изолированным;

являться недвижимым имуществом;

пригодным для постоянного проживания;

должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

28 января 2006 года Постановлением Правительства утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.1

Определение жилого помещения, содержащееся в ст. 15 ЖК РФ и названном Положении имеют некоторое несовпадение. Так, ЖК РФ требует для того чтобы помещение было признано жилым, оно должно быть пригодным для постоянного проживания. Положение расширяет возможности признания помещения жилым, не предусмотрев в качестве обязательного условия возможность постоянного проживания в нем.

Такое расхождение, которое имеет место и при сравнении статей 15 и 17 ЖК РФ, В.Н. Литовкин характеризует как противоречие, обосновывая это тем, что «жилое помещение это место жительства, которое гражданским законодательством определяется как место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (ст. 20 ГК). Значит во всех случаях функциональное назначение жилого помещения в постоянном проживании человека».2

Положение от 28.01.2006 года содержит достаточно большой перечень качественных характеристик жилого помещения, в ряду которых необходимо обратить внимание на п.12, согласно которому жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровод и канализированных уборных.

Эти признаки позволяют оценивать жилое помещение как благоустроенное. В отличие от прежнего подхода к понятию благоустроенного жилого помещения, содержащегося в Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года «О практике применения судами жилищного законодательства»1, рассматривавшего степень благоустроенности применительно к условиям данного населенного пункта в домах государственного и общественного фонда, понятие это, таким образом, носило локальный характер (п.15), Положение превращает его в универсальное за некоторыми исключениями. Вишневская И.С. отмечает[19], что при таком решении вопроса могут возникнуть сложности, например, при выселении из помещений, занятых по договору социального найма в связи со сносом дома (ст. 86 ЖК) и переводом жилого помещения в нежилое или признанием его непригодным для проживания (ст. 87 ЖК).

В то же время в Положении содержится ряд позитивных норм, заслуживающих одобрения. К их числу следует отнести положение пункта 10, согласно которому несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны обеспечивать безопасное пребывание граждан в жилом помещении и сохранность инженерного оборудования; температура в отапливаемых помещениях должна быть не менее +18 градусов по Цельсию (п. 15); комнаты и кухня должны иметь естественное освещение (п. 25); уровень звука и проникающего шума не превышать максимально допустимого уровня в дневное время 55 дБ, в ночное – 45 дБ и ряд других.

Ряд новых и полезных положений включены в этот нормативный акт для признания жилого помещения непригодным для проживания, такие как изменение окружающей среды и параметров микроклимата помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей. Непригодным должны признаваться комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимого уровня и некоторые другие.

 

 

КОНСПЕКТ 3. ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ.

ТРИ ОБЩЕСТВЕННЫЕ СИСТЕМЫ УДОВЛЕТВОРЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ПОТРЕБНОСТЕЙ ГРАЖДАН.

Жилище – это не только предмет комфорта или удобства, это прежде всего – предмет, определяющий условия существования человека, как продукты питания и одежда.

Ф. Энгельс говорил, что «… Маркс открыл закон развития человеческой истории, тот до последнего времени скрытый под идеологическими наслоениями простой факт, что люди в первую очередь должны есть, пить, иметь жилище и одеваться, прежде чем быть в состоянии заниматься политикой, наукой, искусством, религией и т.п.».[20]

Создание условий для реализации этой потребности является стратегической задачей государства. Решение жилищной проблемы признано одним их приоритетов социально-экономического развития.

Жилищная проблема во всех ее характерных проявлениях давно известна истории. Она одинаково знакома как культурным центрам античного мира, так и средневековым городам, европейским городам в период бурного развития капитализма и современным мегаполисам, провинциальным городкам.

В различные исторические периоды и в разных странах потребность человека в жилье удовлетворялась неодинаково и в различных формах. Обеспеченность жильем и степень поддержки государства в удовлетворении гражданами своей потребности в жилье зависела от уровня развития государства, его материальных возможностей и существовавшей в нем общественно-политической системы.

Известный знаток проблем в жилищной сфере, дореволюционный ученый В.В. Святловский писал, что квартирный вопрос является, по существу дела, вопросом неимущих.[21] Соответственно разрешение квартирного вопроса должно распадаться на три вопроса: кому помогать, кто должен помогать и как помогать.[22]

Накануне октябрьской революции 1917 года в России только началось развитие капиталистических производственных отношений. Жилищная система представляла собой типичную систему отношений с доминированием института частного предпринимательства: жилищное строительство осуществлялось частными лицами и компаниями. Данные земской статистики говорят о тяжелых условиях жизни рабочего класса в Москве, Петербурге и ряде других крупных городов России. Жилищные условия рабочих того периода принято характеризовать словами «ужасные трущобы и подвалы», «самые тесные и самые плохие квартиры».[23] Например, накануне первой мировой войны средняя обеспеченность семей пролетариев в рабочих кварталах крупных промышленных центров составляла 2 – 2,5 кв. м. на человека.[24]

В этой ситуации буржуазные деятели Комиссии по муниципальной жилищной политике всероссийского Союза городов в 1917 г. отмечали, допуская при этом политическую близорукость, так: «Возложить обязанность снабжения всего населения жилищами на государство и органы местного самоуправления представляется также неосуществимым как по недостатку средств, так и по принципиальным соображениям». Господствующий до революции класс даже не имел какой-либо упреждающей радикальной положительной программы решения жилищной проблемы, хотя и осознавал остроту жилищного кризиса, доведя обстановку в стране до революционной ситуации, когда был запущен крайне радикальный вариант его решения как составная часть решения задач социальной революции.[25]

До революции отсутствовала политическая воля решать жилищную проблему неимущих.

Одним из первых мероприятий, осуществленных сразу после Октябрьской революции 1917 года большевиками, была экспроприация домов буржуазии и переселение в них из трущоб и подвалов рабочих.[26] Жилье экспроприировалось у буржуазии "именем революции". Легитимность процессу реквизиции квартир у богатых для облегчения нужды бедных была придана Декретом от 20 августа 1918 г. "Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах"2. Данным Декретом упразднялся институт частного предпринимательства и частная собственность на большую часть недвижимости. В то же время в нем подчеркивалось, что муниципализации подлежат лишь дома, которые дают доход свыше предела, установленного местными Советами (п. 2).

Меры к исключению жилых объектов из оборота были приняты еще ранее данного Декрета. Этой цели служил, в частности, Декрет ВЦИК от 29 декабря 1917 г. "О запрещении сделок с недвижимостью"[27]. Жилище перестало быть товаром. Основной жилищный фонд в городах и промышленных пунктах стал принадлежать государственной социалистической собственности и распределялся в плановом порядке между трудящимися.

Период с 1917 г. по 1921 г., в который происходила перестройка капиталистической системы отношений в жилищной сфере в иную посредством реквизиции, муниципализации и конфискации жилья у его собственников для передачи в собственность государству и в пользование пролетариату, вошел в историю под названием "великий жилищный передел"[28]. В целом по стране в результате "жилищного передела" в руках местных Советов оказалось 18% жилых домов в городах и рабочих поселках общей площадью около 70 млн. кв. м. Это были наиболее ценные жилые дома[29]. В то же время в первые годы существования у Советского государства не было практики управления жилищным фондом. Управление муниципализированными жилыми домами осуществлялось домовыми комитетами, которые избирались на общих собраниях жильцов. Главной их заботой было переселение рабочих из подвалов и трущоб в квартиры буржуазии, перераспределение и уплотнение жилой площади и т.д.[30].

Таким образом, шаги, сделанные Советской властью в первые три года ее существования в области решения жилищной проблемы, привели к снижению роли договора в системе жилищных отношений и замене его административным распределением.

Такая позиция законодателя, на наш взгляд, объясняется тем, что за годы гражданской войны жилищный фонд страны сократился более чем на 350 тыс. домов – около 14 %. В Петрограде к 1919 г. насчитывалось 5 тыс. разрушенных квартир, в Москве было разрушено около 30 % жилого фонда[31]. В то же время была упразднена частная собственность в городских поселениях на большую часть жилых помещений и различные формы предпринимательства в жилищной сфере[32]. Государство, истощенное гражданской войной, не имело средств для ведения жилищного строительства. Поэтому основным способом решения жилищной проблемы стало распределение уже имеющегося жилья нуждающимся в нем гражданам.

Декретом Совнаркома РСФСР от 25.05.20 г. «О мерах правильного распределения жилья» распределение жилой площади и учет лиц, нуждающихся в ней, было возложено на жилищно-земельные отделы, которые занимались этими вопросами совместно с жилищно-санитарной инспекцией.

Жилищно-земельные отделы предоставляли гражданам двухнедельный срок «для подыскания себе сожителя». В случае, если к этому сроку квартиры «не уплотнялись в полной мере», жилищно-земельным отделам предоставлялось право произвести принудительное уплотнение. В целях уплотнения допускалось переселение из одной квартиры в другую (ст. 5).

Повышение роли договора в регулировании имущественных отношений в жилищной сфере было обусловлено возрождением частно-товарных отношений в нашей стране в связи с проведением Новой Экономической Политики, которая начала осуществляться по решению Десятого Съезда РКП(б), принявшего исторический "Наказ Совета Народных Комиссаров о проведении в жизнь начал новой экономической политики" от 9 августа 1921 г[33] .

В отношении муниципализированных домов, которые не могли быть непосредственно управляемы и эксплуатируемы коммунотделами, но которые, ввиду их размеров, необходимо было оставить муниципализированными, было принято решение сдавать их в аренду коллективам жильцов, организациям, учреждениям и отдельным лицам (п.6 Инструкции НКВД "О применении постановлений СНК от 8 августа и 28 декабря 1921 года о пересмотре списков муниципализированных домов и сдаче домов в аренду"[34]).

В то же время продолжала развиваться система распределения жилья государством. Ее развитию способствовало создание так называемого коммунального жилищного фонда. В соответствии с Инструкцией НКВД "О порядке отвода и сдачи жилых помещений" № 478 от 14. 11. - 21 г.[35] в состав коммунального жилищного фонда входили: несданные в аренду муниципализированные дома, занятые учреждениями или жильцами, а равно освобожденные в порядке самоуплотнения или вывода учреждений; 10 процентов жилой площади муниципализированных домов, сданных в аренду, а равно частных домов, исключая дома с числом комнат менее 10; в домах, вновь выстроенных частными лицами или коллективами на городской земле в порядке постановления СНК от 8 августа 1921 г., условленная часть жилой площади; вновь выстроенные коммунотделами дома (отделы местного хозяйства), а равно восстановленные ими и достроенные здания.

Помещения, зачисленные в коммунальный жилищный фонд, могли предоставляться лишь рабочим и служащим, занятым в государственных предприятиях и учреждениях, а равно для общегосударственных и коммунальных жилищных нужд. Данные помещения могли быть заняты лишь по ордерам Жилищного Отдела (п.4 Инструкции НКВД № 478 от 14. 11. 21 г.)[36].

В первые годы Советской власти сложилось, таким образом, два основных подхода к решению задачи удовлетворения жилищной потребности граждан: административно-правовой, представленный системой распределения жилья, и гражданско-правовой - пользование жильем на основании договора аренды.

Серьезные изменения в регулировании жилищных отношений наступили с принятием первого кодификационного акта жилищного законодательства "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах", утвержденного Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г.[37]

Данным постановлением отменялись льготы и преимущества застройщиков, управление государственным жилищным фондом было возложено на местные Советы и на те государственные предприятия и учреждения, которые имели в своем ведении жилищный фонд.

Несмотря на то, что после указанного Постановления ЦИК и СНК СССР 1937 года было принято значительное число нормативных правовых актов, призванных сформировать благоприятные условия для решения жилищной проблемы, в СССР она так решена и не была.

Представляется, что одной из причин этого была закрепленная в Конституциях СССР 1936 года, 1977 года монополии государственного и общественного жилищного фонда. Индивидуальному жилищному фонду отводилось в городах и поселках городского типа незначительное место. Он преобладал лишь в сельской местности.

Центр тяжести жилищной политики был перенесен на институт государственного обеспечения, основой которого стала система распределения жилья государством. Что касается общественного жилищного фонда (включая жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзам и иным общественным организациям), фонда жилищно-строительных кооперативов и индивидуального жилищного фонда, то их роль в решении жилищной проблемы была второстепенной.

Принятие 12 декабря 1993 года Конституции Российской Федерации явилось важнейшим событием, самым серьезным образом повлиявшим на последующее формирование правовой базы преобразований в жилищной сфере.

Действующая Конституция РФ закрепила переход к новой системе удовлетворения потребности граждан в жилье, которая складывается на таких конституционных принципах, как отказ государства от монополии на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частной собственности на жилище, землю и т.п. государственный жилищный фонд утратил господствующее положение, возникли частная собственность граждан и юридических лиц на жилые помещения, образовался рынок жилья, земли и т.п.

Таким образом, в течение XX века в России функционировали три разные системы удовлетворения жилищных потребностей общества, обусловленные разной структурой собственности:[38]

- дореволюционная, где не было места жилищному законодательству как комплексной отрасли российского законодательства и как инструмента государства в решении жилищной проблемы; жилищные отношения как гражданские отношения регламентировались частным правом, государство (местное самоуправление) самоустранилось от решения квартирного вопроса, несмотря на его социальную остроту;

- советская, где в отличие от дореволюционной возникла и утвердилась комплексная отрасль советского жилищного законодательства, регулирующая группу разнородных отношений, условно объединяемых в жилищные, нормами публичного и гражданского права, а государство достигло доминирующего положения в системе удовлетворения жилищных потребностей граждан, сведя рынок жилья на нет;

- постсоветская, где комплексное жилищное законодательство сохраняет свои функции в структуре постсоветского российского законодательства, а постсоветское государство (органы местного самоуправления) утратило функциональное назначение быть монополистом в жилищном строительстве и жилищном фонде, главным инструментом в решении жилищной проблемы, уступив место рынку жилья.

 

Принципы удовлетворения жилищных потребностей граждан, заложенные в Конституции Российской Федерации в постсоветский период

 

Под правовыми принципами понимаются основные начала, наиболее общие руководящие положения права, имеющие в силу их законодательного закрепления общеобязательный характер.

Национальную систему удовлетворения жилищных потребностей граждан определяет Конституция Российской Федерации 1993 года.

В числе основных социально-экономических прав граждан России Конституция Российской Федерации 1993 года в ст. 40 провозгласила право граждан на жилище.

Следует обратить внимание, что применительно к сфере жилищных правоотношений и к вопросу о праве граждан на жилище важнейшее значение имеют положения основополагающего документа ООН – Всеобщей Декларации прав человека.

Всеобщая Декларация прав человека провозглашает, что каждый имеет право на такой жизненный уровень, включая пишу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, и право на обеспечение на случай безработицы, болезни, инвалидности, вдовства, наступления старости или иного случая утраты средств к существованию по независящим от него обстоятельствам»[39].

Всеобщая декларация прав человека также определила, что «никто не может подвергаться … произвольным посягательствам на неприкосновенность жилища…».

Международный Пакт об экономических, социальных и культурных правах[40] в ст. 11 развивает положения Декларации: «участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достойный жизненный уровень для него и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение жизни. Государства-участники примут надлежащие меры к обеспечению этого права…».

Указанный Пакт в ст. 12 определил, «что каждому, кто законно находится на территории какого-либо государства, принадлежит, в пределах этой территории, право на свободное передвижение и свободу выбора места жительства».

Таким образом, в нормах международного права сформулировано три тезиса, имеющих отношение к праву граждан на жилище: «каждый имеет право на достойный уровень жизни, включая жилище», «неприкосновенность жилища», «свобода передвижения и выбор места жительства». Все они нашли отражение в Конституции РФ.

В статье 40 Конституции РФ право граждан на жилище сформулировано иначе в сравнении с тем, как оно было сформулировано в Конституции СССР 1977 года. В ст. 44 Конституции СССР 1977 г. оно определялось следующим образом: «Граждане СССР имеют право на жилище. Это право обеспечивается развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги. Граждане СССР должны бережно относиться к предоставляемому им жилищу».[41]

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ, каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Право граждан на жилище признано государством за всеми гражданами РФ и в отношении их всех органы государственной власти и органы местного самоуправления должны создавать условия для осуществления названного права.

При этом необходимо учитывать, что в этой формуле жилище выступает не как собственно конкретное жилое помещение в виде комнаты, квартиры или загородного особняка, а как объект удовлетворения определенного минимального жизненного уровня, «необходимого для поддержания здоровья и благосостояния самого человека и его семьи».[42]

Государство приняло на себя обязательства по созданию условий для осуществления гражданами права на жилище, поскольку не может быть права без соответствующей обязанности.

Правоотношение «государство – гражданин», элементом которого является право на жилище, есть общее (общерегулятивное) правоотношение, а само право на жилище является конституционным субъективным правом граждан.[43]

Составной частью формулы конституционного права граждан на жилище является установка, что «никто не может быть произвольно лишен жилища». Это означает, что основания и порядок выселения может быть определен только законом.

Исходя из положений ч. 2 ст. 55 Конституции РФ ни ГК РФ, ни ЖК РФ, ни иные федеральные законы не могут содержать никаких оснований и порядка их реализации, по которым гражданин лишался бы жилища (за исключением указанных Конституцией случаев).

Статья 40 Конституции РФ отдает приоритет в удовлетворении жилищных потребностей инициативному решению жилищной проблемы заинтересованными гражданами. Государству и органам местного самоуправления отведена роль оказания им необходимой социальной поддержки или помощи. Административный порядок предоставления жилых помещений ограничен определенным контингентом малоимущих и некоторых других лиц, нуждающихся в жилище.

Конституционное право граждан на жилище означает гарантированную для каждого гражданина РФ возможность быть обеспеченным постоянным жилищем. Это право предполагает юридическую возможность стабильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья.[44]

Из статьи 40 Конституции РФ вытекают три правовые возможности, которые должно воплотить жилищное законодательство – устойчивое пользование жилым помещением во всех разновидностях жилищного фонда; обеспечение здоровой безопасной среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека; возможность непрерывного улучшения жилищных условий в любой разновидности жилищного фонда.[45]

С обеспечением конституционного права на жилище тесно связаны и нормы Конституции РФ о неприкосновенности жилища и защите от проникновения в него других лиц помимо воли проживающих в нем (ст. 25), о праве граждан на свободу выбора места жительства на территории Российской Федерации (ст. 27 Конституции РФ), о праве на судебную защиту (ст. 46) и др.

В статье 25 Конституции Российской Федерации провозглашено, что «жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения».

Конституционный принцип «неприкосновенности жилища» означает запрет кому бы то ни было входить или иным образом проникать в жилище против воли проживающих там лиц. При этом под понятием «жилище» здесь понимается не только место постоянного жительства, но и места временного пребывания – гостиница, санаторий и т.п.

Развивая положение ст. 25 Конституции РФ, ст. 3 ЖК РФ устанавливает, что проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях лиц допускается в случаях и в порядке, предусмотренных федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках или иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступления или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

Согласно ФЗ «Об оперативно-розыскной деятельности»,[46] органы внутренних дел, органы ФСБ, федеральные органы государственной охраны, таможенные органы, службы внешней разведки, федеральной службы исполнения наказания, органы по контролю за оборотом наркотиков и психотропных веществ, отнесенные федеральным законом к органам, осуществляющим оперативно-розыскную деятельность (ОРД), вправе ограничивать конституционное право на жилище, но только на основании судебного решения и при наличии информации о признаках подготавливаемого, совершаемого или совершенного противоправного деяния, событиях или действиях, создающих угрозу государственной, военной, экономической или экологической безопасности российской Федерации. В случае, если проникновение в жилище не терпит отлагательств проникновение в жилище допускается на основании мотивированного постановления одного из руководителей органа, осуществляющего ОРД, с обязательным уведомлением судьи в течение 24 часов, а упомянутые органы обязаны получить судебное решение в течение 48 часов с момента начала проведения оперативно-розыскного мероприятия либо прекратить его проведение. Судья не вправе отказать в рассмотрении таких материалов в случае их представления. Срок действия судебного решения исчисляется в сутках и не может превышать шести месяцев.

Основания беспрепятственного проникновения в жилище против воли, проживающих в нем лиц, закреплены в УПК РФ, законе РФ «О милиции»[47], ФЗ РФ «О судебных приставах»[48], ФКЗ РФ «О чрезвычайном положении»[49].

Согласно ч. 1 ст. 27 Конституции РФ каждый, кто на законных основания находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. При этом Конституция имеет в виду две формы жительства: постоянное проживание, т.е. место, где гражданин постоянно проживает, и преимущественное проживание, т.е. место, где гражданин проживает больше, чем в других местах.

Указанное право может быть ограничено в соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции РФ федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях: защиты основ конституционного строя; защиты нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц; обеспечения обороны и безопасности государства.

Закон РФ от 25 июня 1993 г. №5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»[50] вместо прописки ввел регистрационный учет, который носит не разрешительный, а уведомительный характер. Данный Закон указывает на то, что регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, в том числе права на жилище.

Принципиальное значение для усиления гарантий прав граждан – собственников жилых помещений имеют положения ст. 35 Конституции РФ, где говорится, что «право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами», что «никто не может быть лишен имущества иначе как по решению суда».

 

Жилищный кодекс Российской Федерации об основаниях возникновения жилищных прав и обязанностей

Жилищные права – это права, вытекающие из отношений, регулируемых жилищным законодательством (ст. 1 ЖК РФ). Однако, по нашему мнению, не все и не только урегулированные жилищным законодательством отношения являются жилищными. Жилищные отношения возникают и существуют в процессе удовлетворения гражданами своих жилищных потребностей.

В то же время, если исходить из буквального толкования текста закона, то к жилищным правам могут быть отнесены права в сфере:

- возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного жилищных фондов;

- пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

- пользования общим имуществом собственников помещений;

- отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

- учета жилищного фонда;

- содержания и ремонта жилых помещений;

- управления многоквартирными домами; создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

- предоставления коммунальных услуг;

- внесения платы за жилье и коммунальные услуги;

- контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствие жилых помещений установленным нормам, иным требованиям законодательства (ст. 4 ЖК РФ).

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами РФ.

Кроме того, жилищные права и обязанности могут возникать из действий участников жилищных отношений, которые не предусмотрены, непосредственно указанными нормативными актами, но, тем не менее, порождают жилищные права и обязанности в силу общих начал и смысла жилищного законодательства.

К юридическим фактам, служащим основаниями возникновения жилищных прав и обязанностей, относятся как действия (бездействия) участников отношений, так и фактические события, с которыми нормативные правовые акты связывают возникновение, изменение и прекращение жилищных прав и обязанностей как физических и юридических лиц, так и органов государственной власти (органов местного самоуправления).

Согласно ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают:

из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Перечень оснований возникновения жилищных прав, содержащийся в статье 10 ЖК РФ не является исчерпывающим.

В качестве одного из оснований возникновения жилищных прав и обязанностей ЖК РФ предусматривает договор. Необходимо отметить, что значительная часть жилищных отношений возникает на основании договоров – договора социального найма жилого помещения, договора коммерческого найма жилого помещения, договора найма специализированного жилого помещения, договора безвозмездного пользования жилым помещением и др. В то же время в некоторых случаях для возникновения жилищных прав и обязанностей недостаточно заключения договора. Например, для возникновения жилищного правоотношения в фонде социального использование необходимо наличие сложного юридического состава: решения компетентного органа о предоставлении жилого помещения и заключения договора социального найма жилого помещения.

Для возникновения жилищных прав и обязанностей на основании актов государственных органов власти и органов местного самоуправления необходимым условием будет являться прямое указание на данный акт в жилищном законодательстве, например, решение о переводе или об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения по договору социального найма жилого помещения.

Членство в жилищном кооперативе является основанием для возникновения прав и обязанностей, предусмотренных законодательством для членов таких объединений.

 

 

ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ:

1. Каково содержание понятия «жилищное право»?

2. Что является предметом регулирования жилищного права?

3. Какое место занимает жилищное право в системе права РФ?

4. Какова структура жилищного фонда РФ?

5. Назовите основания изменения состава жилищного фонда РФ.

6. В каких случаях и при каких условиях допускается перевод нежилого помещения в жилое и жилого в нежилое?

7. Что такое жилищный фонд социального использования?

8. Назовите три общественные системы удовлетворения жилищных потребностей граждан сложившиеся в России на протяжении 19- 21 веков.

 





Дата добавления: 2014-01-03; Просмотров: 1073; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы!


Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет



ПОИСК ПО САЙТУ:


Рекомендуемые страницы:

Читайте также:
studopedia.su - Студопедия (2013 - 2021) год. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав! Последнее добавление
Генерация страницы за: 0.073 сек.