Конспект 3. Договор найма специализированного жилого помещения

В Жилищном кодексе Российской Федерации 2004 года впервые выделен договор найма специализированного жилого помещения, что вызывает необходимость определения его правой природы, места в системе договоров найма жилого помещения.

К специализированным жилым помещениям относятся: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (п. 1 ст. 92 ЖК РФ).

Специализированные жилые помещения объединены законодателем в специализированный жилищный фонд, который впервые обрел свою самостоятельность с принятием ЖК РФ.

В ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 года в ст. 1 упоминаются некоторые жилые помещения, вошедшие ныне в специализированный жилищный фонд. В ней закреплялось, что в жилищный фонд входят пригодные для проживания специализированные дома – общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие.[60]

В ЖК РСФСР 1983 г. единое правовое регулирование режима специализированных жилых помещений отсутствовало. Понятие «специализированное жилое помещение» появилось в ЖК РСФСР 1983 года в 2002 г. после внесения изменений в ст. 7 ЖК РСФСР, направленных на развитие ипотечного кредитования.[61] В указанной статье закреплялось, что жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений.

В соответствии с п/п 2 п. 3 ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IY ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда. Хотя, как отмечает Ю.К. Толстой, такие помещения (например, служебные жилые помещения и общежития) могут находиться и в других жилищных фондах, в том числе в частном жилищном фонде юридических лиц. Такой статус им может быть придан с согласия собственника специализированных жилых помещений.[62]

В толковом словаре русского языка слово специализировать объясняется так – предназначить для специального использования.[63]

Следовательно, специальное использование – это то общее, что объединяет жилые помещения в одну группу.

Однако в ст. 288 ГК РФ, п. 1 ст. 17 ЖК РФ закреплено строго целевое использование жилого помещения – оно должно использоваться только для проживания граждан.

Ю.П. Свит отмечает, что статус специализированных жилых помещений не означал и не означает, что эти помещения предоставляются в каких-либо иных целях, кроме проживания граждан.[64]

Очевидно, что в Законе речь идет не о специальном использовании жилого помещения, а о его специальном правовом режиме, который определяют основания и условия, дающие право на получение жилого помещения отдельным категориям граждан, порядок его предоставления, содержание права пользования жилым помещением, основания прекращения пользования специализированным жилым помещением.

Представляется, что и жилищный фонд целесообразно дифференцировать не по цели использования, а в зависимости от особенностей правового режима жилых помещений его составляющих.

Использование жилого помещения в качестве специализированного возможно только после отнесения такого помещения к специализированному фонду. Правила отнесения жилого помещения к специализированному фонду утверждены Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 г.[65]

В них определено, что отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если они заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения или находятся в государственной или муниципальной собственности коммерческого использования, аренды, а также имеются обременения прав на это имущество.

Правила определяют, что жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям данного населенного пункта (ст. 4).

Порядок предоставления специализированных жилых помещений и пользования ими определяется помимо ЖК РФ, Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 г.[66], Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду от 26.01.2006 г., Типовыми договорами найма отдельных видов специализированных жилых помещений, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.01.2006 г[67].

Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

Специализированные жилые помещения предоставляются гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте (ст. 99 ЖК РФ).

Специализированные жилые помещения предоставляются за плату во владение и пользование для временного проживания.

Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, передавать его в поднаем или коммерческий наем, приватизировать его.

Легальное определение договора найма специализированного жилого помещения дано в ст. 100 ЖК РФ, в соответствии с которой по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона – собственник специализированного жилого помещения действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Временный характер пользования специализированным жилым помещением, по мнению Г.Ф. Шешко, не носит абсолютного характера. Она пишет, что жилые помещения специализированного жилищного фонда в основном предназначены для временного поселения.[68] Например, граждане пожилого возраста, как правило, поселяются в домах системы социального обслуживания не для временного проживания, а на постоянное жительство. Хотя, безусловно, общей особенностью режима специализированного жилья является его предоставление в пользование нанимателю на определенный срок, обычно на период, в течение которого присутствует указанное в законе основание.

Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.

В нем должны быть указаны члены семьи нанимателя.

В научной литературе были высказаны разные мнения о правовой природе исследуемого договора.

Анализируя действовавшее до принятия ЖК РФ 2004 г. жилищное законодательство, М.И. Брагинский к разновидностям договора социального найма отнес договор ведомственного найма и договор служебного найма.[69]

Ю.К. Толстой отмечает, что в ЖК РФ 2004 г. обозначилась тенденция сближения правового режима жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма и по договорам найма специализированных жилых помещений.[70]

Сергеев А.П., сравнивая Типовые договоры найма жилья в специализированном фонде, которые утверждены постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 обращает внимание на то, что их содержание мало чем отличается от Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 года.[71]

Литовкин В.Н. отмечает, что договор найма специализированного жилого помещения – это не договор найма, урегулированный гл. 35 ГК РФ. Договор найма урегулирован ЖК РФ и отличается существенными ограничениями для пользователей.[72]

Специфика указанного договора вызвана особым правовым режимом специализированных жилых помещений, выступающих предметом договора и объединенных законодателем в специализированный жилищный фонд.

В законодательстве в соответствии с основаниями предоставления специализированных жилых помещений выделено пять разновидностей договора найма специализированного жилого помещения, анализ которых позволит выявить правовую природу договора найма специализированного жилого помещения.

Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 г. № 42 утверждены следующие Типовые договоры найма специализированного жилого помещения:

- типовой договор найма жилого помещения для временного поселения вынужденных переселенцев;

- типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

- типовой договор найма жилого помещения маневренного фонда;

- типовой договор найма служебного жилого помещения;

- типовой договор найма жилого помещения в общежитии.

Содержание каждого из договоров определяется целью предоставления жилого помещения в пользование, существом материальных отношений, складывающихся между наймодателем и нанимателем, которые в процессе правового регулирования принимают форму договорного правоотношения, системой социальных и экономических отношений, сложившихся в государстве и способствующих удовлетворению потребности в жилом помещении тех или иных категорий граждан.

У каждого из обозначенных видов договора найма специализированного жилого помещения есть как общие черты, так и различия.

Различия проявляются, прежде всего, в целях предоставления и основаниях предоставления специализированных жилых помещений.

Служебные жилые помещения характеризуются особым порядком их предоставления и предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с определенным работодателем. Предоставление служебных жилых помещений прямо связано с исполнением гражданами своих трудовых обязанностей. (Ст. 93 ЖК РФ)

Категории работников (служащих), которым должно предоставляться служебное жилье определяются нормативными актами органов государственной власти РФ, субъекта РФ или органом местного самоуправления, в ведении которого находится соответствующий жилищный фонд. (Ч. 2 ст. 104 ЖК РФ).

Например, в соответствии со ст. 7 областного закона Ростовской области «О специализированном жилищном фонде Ростовской области» от 19 мая 2006 года № 496-ЗС, служебные жилые помещения предоставляются следующим категориям граждан, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте:

1) государственным гражданским служащим Ростовской области;

2) работникам государственных унитарных предприятий Ростовской области, государственных учреждений Ростовской области;

3) лицам, занимающим государственные должности Ростовской области.

По общему правилу, жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. (Ст. 94 ЖК РФ)

Жилые помещения маневренного фонда предназначены для обеспечения жильем граждан, которые утрачивают возможность пользования единственным имеющимся у них жилым помещением, в том числе в случаях, когда невозможность пользования жильем носит временный характер.

Основания предоставления указанных жилых помещений перечислены в ст. 95 ЖК РФ.

Во-первых, это случай освобождения гражданами жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, в связи с производством в строениях капительного ремонта, когда проведение ремонта невозможно без освобождения жилых помещений.

Во-вторых, жилые помещения предоставляются гражданам, утратившим жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными.

В-третьих, жилые помещение маневренного жилищного фонда предоставляются гражданам, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств.

В ст.3 и 13 ФКЗ от 30.05.2001 г. № 3-ФКЗ «О чрезвычайном положении»[73] перечислены чрезвычайные ситуации, при наличии которых жители должны быть отселены в безопасный районы с обязательным предоставлением временных жилых помещений.

В-четвертых, жилые помещения маневренного жилищного фонда предоставляются иным гражданам, в случаях, предусмотренных законодательством.

Каких-либо предельных сроков пользования жилыми помещениями маневренного жилищного фонда ЖК РФ не устанавливает. Отсутствие ограничения по срокам не случайно. В отдельных случаях установить такой срок сложно. Установление максимального срока позволило бы лишить жилья граждан даже при наличии обстоятельств, дающих право на пользование жилым помещением из маневренного фонда. А.И. Якупова пишет, что это было бы несправедливо, поскольку в большинстве случаев длительность пребывания в жилом помещении маневренного фонда зависит не от нанимателя, а от третьих лиц, например, при капитальном ремонте жилого помещения, занимаемого по договору социального найма.[74]

В соответствии со ст. 96 ЖК РФ жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг.

До принятия ЖК РФ указанные правоотношения регулировались социальным законодательством, в частности, ФЗ от 2 августа 1995 г. №122-ФЗ «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов».[75]

Предоставление гражданину жилого помещения социального обслуживания диктуется, прежде всего, отмечает Ю.П. Свит, потребностью в постоянном уходе, питании, медицинском и ином социальном обслуживании, а не в обеспечении жильем. Поэтому право на помещение в доме социального обслуживания не связано с наличием или отсутствием у гражданина иного жилого помещения.[76]

Литовкин В.Н. обращает внимание на то, что, внедряя наряду с договором о стационарном обслуживании еще и договор найма специализированного жилого помещения, мы столкнемся с их несовместимостью как самостоятельных договоров. В этом случае жилищные отношения носят сугубо подчиненный характер отношениям стационарного обслуживания указанной категории граждан и соответственно утрачивают самостоятельное значение.[77]

Жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном законом порядке соответственно вынужденными переселенцами и беженцами. (Ст. 97 ЖК РФ)

Обязанность обеспечить беженцев и вынужденных переселенцев необходимыми социально-бытовыми условиями предусмотрена Соглашением стран СНГ от 24 сентября 1993 г. «О помощи беженцам и вынужденным переселенцам»[78], вступившем в силу в РФ 1 сентября 1995 года. Формирование фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами и вынужденными переселенцами, осуществляется за счет средств федерального бюджета. Указанный фонд подлежит передаче в оперативное управление уполномоченного федерального органа исполнительной власти. Фонд для временного поселения лиц, признанных беженцами, может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений.

Предметом договоров найма специализированных жилых помещений могут выступать следующие жилые помещения.

По договору найма служебного жилого помещения предоставляется отдельная квартира (ст. 104 ЖК РФ).

Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений.

Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме.

К общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Жилые помещения в общежитии предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 105 ЖК РФ). В одной комнате при соблюдении нормы жилой площади может проживать и один человек.

Маневренный жилищный фонд может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений. Жилые помещения маневренного жилищного фонда предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 106 ЖК РФ).

Жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами и вынужденными переселенцами предоставляются из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на одного человека.

Анализ норм ЖК РФ и Типовых договоров найма специализированных жилых помещений позволяет говорить о наличии общих групп прав и обязанностей нанимателей и наймодателей специализированных жилых помещений.

Наниматель специализированного жилого помещения вне зависимости от его вида имеет право:

- пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением, а также общим имуществом многоквартирного дома, местами общего пользования в общежитии, доме социального обслуживания и т.п.;

- на неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения;

- в любое время расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения;

- на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальные услуги в порядке и на условиях, установленных ст. 157 ЖК РФ.

Помимо общих групп прав наниматели специализированных жилых помещений обладают и дополнительными правами, объем которых зависит от вида специализированного жилого помещения. Так, в п./п 5 п. 6 Типового договора найма служебного жилого помещения закреплено, что наниматель имеет право на сохранение права пользования служебным жилым помещением при переходе права собственности на это помещение, а также на право хозяйственного ведения или оперативного управления в случае, если новый собственник жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, являются стороной трудового договора с нанимателем.

В.Н. Литовкин, критикуя ч. 2 ст. 102 ЖК РФ, которая предусматривает возможность перехода права собственности на служебное жилое помещение, а также на передачу такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, обращает внимание, что эта норма вступает в противоречие с ч. 3 ст. 92 ЖК РФ, согласно которой специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению. Передача возможна только по договорам найма (т.е. в границах публичных форм собственности – Е.С.). Очевидно, что предусмотренное в ч. 2 ст. 102 ЖК РФ правило – еще одно исключение из общей нормы, содержащейся в ч. 3 ст. 92 ЖК РФ, которое общей нормой не учтено как исключение.[79]

Жилищный кодекс Российской Федерации, Типовые договоры найма специализированных жилых помещений позволяют сделать вывод, что на стороне нанимателя выступают члены его семьи. В то же время члены семьи нанимателя не всегда обладают одинаковым с нанимателем объемом прав и обязанностей в отношении специализированного жилого помещении. Этот объем зависит от оснований его предоставления.

Общим для всех видов договора найма является указание ст. 100 ЖК РФ о том, что к пользованию специализированными жилыми помещениями применяются правила ст. 69 ЖК РФ «Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма», за исключением служебного жилого помещения, к пользованию которым применяются правила ч. 3 и 4 ст. 31 ЖК РФ «Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении». Соответственно к членам семьи нанимателя специализированного жилого помещения относятся те же лица, что и к членам семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения.

Члены семьи нанимателя обладают равными с нанимателем правами и обязанностями, вытекающими из договора найма специализированного жилого помещения. Бывшие члены семьи нанимателя сохраняют право пользования специализированным жилым помещением. Однако они самостоятельно отвечают по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора.

Таким образом, члены семьи нанимателя имеют самостоятельное право пользования специализированным жилым помещением, как и члены семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения.

Отличным правовым статусом обладают члены семьи нанимателя служебного жилого помещения. Он определен в соответствии с п.2-4 ст. 31 ЖК РФ.

Права и обязанности членов семьи нанимателя служебного жилого помещения производны от прав нанимателя служебного жилого помещения. В случае прекращения семейных отношений за бывшим членом семьи нанимателя служебного жилого помещения право пользования специализированным жилым помещением не сохраняется за исключением случаев, предусмотренных законом.

Наниматель специализированного жилого помещения обязан:

- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Кодексом (ст. 17 ЖК РФ):

- обеспечивать сохранность жилого помещения;

- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

- проводить текущий ремонт жилья;

- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 3 ст. 67 ЖК РФ, ч. 5 ст. 100 ЖК РФ).

Наниматель жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами обязан проживать в жилом помещении. Неиспользование жилого помещения более 6 месяцев (отсутствия без уважительных причин в течение этого срока) могут послужить основанием для расторжения договора найма в судебном порядке по инициативе наймодателя.

Что касается прав наймодателя, то помимо права требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (9 ч. 7 ст. 65, ч. 5 ст. 100 ЖК РФ) он вправе требовать расторжения договора найма специализированного жилого помещения в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства, условий договора найма (ч. 3 ст. 101 ЖК РФ).

65, ч. прав наймодателя, то помимо права требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги Одним из прав наймодателя является, закрепленное в п/п 3 п. 13 Типового договора найма служебного жилого помещения, право принимать решение о приватизации жилого помещения.

В Типовых договорах найма специализированных жилых помещений предусмотрена обязанность наймодателя предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома (когда реконструкция или ремонт не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда (из расчета не менее 6 кв. метров жилое площади на 1 человека) без расторжения договора найма специализированного жилого помещения.

В то же время в ЖК РФ, Типовых договорах найма специализированных жилых помещений не предусмотрены правовые последствия в случаях, когда дом, в котором находится специализированное жилое помещение, подлежит сносу; жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; жилое помещение признано непригодным для проживания. Представляется, что перечисленные юридические факты являются основаниями прекращения договора найма специализированного жилого помещения (п. 1 ст. 102 ЖК РФ). Представляется, что в этих случаях не может быть произведено выселение без предоставления другого жилого помещения если не отпали основания, по которым гражданам было предоставлено специализированное жилое помещение.. Следовало бы в качестве исключения из общего правила о выселении из специализированного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения указать в ст. 103 ЖК РФ на возможность выселения с предоставлением другого специализированного жилого помещения в перечисленных выше случаях.

В ЖК РФ предусмотрены общие нормы, регулирующие отношения, связанные с расторжением договора найма специализированного жилого помещения, прекращением этого договора и выселением (ст. 101 -109).

В соответствии с жилищным законодательством договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон; в любое время договор может быть расторгнут по инициативе нанимателя; договор может быть расторгнут по требованию наймодателя в судебном порядке при неисполнении нанимателем и проживающими с ним членами семьи обязательств по договору, а также в иных, предусмотренных ст. 83 ЖК РФ случаях; договор прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения или по иным предусмотренным ЖК РФ основаниям; договор прекращается в случае перехода собственности на служебное жилое помещение и жилое помещение в общежитии, а также в случае передачи помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу за исключением случаев, когда новый собственник или юридическое лицо, которому передали жилое помещение, является стороной трудового договора с работником –нанимателем такого договора (ст. 102 ЖК РФ).

Помимо общих оснований прекращения договора, предусмотренных жилищным законодательством для всех договоров найма специализированных жилых помещений, в отношении договора найма маневренного жилищного фонда законодатель устанавливает и специальные основания, такие как завершение капитального ремонта или реконструкции дома, расчетов с нанимателем, утратившим жилое помещение в результате обращения на него взыскания, расчетов с нанимателем за жилое помещение, признанное непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств.

ЖК РФ, Типовые договоры найма специализированного жилого помещения в качестве основания прекращения договора найма называют смерть нанимателя. Как правило, за членами семьи сохраняется право пользования жильем по такому договору.

Представляется, что в случае смерти нанимателя специализированного жилого помещения, за исключением служебных жилых помещений и общежитий, законодатель должен предусмотреть возможность замены нанимателя. Поскольку, как ранее нами было установлено, члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения обладают равными правами с нанимателем, вытекающими из договора найма жилого помещения.

В случае расторжения и прекращения договора граждане, проживающие в жилом помещении должны его освободить. В случае отказа освободить такие помещения граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений за исключением случаев, предусмотренных частью 2 ст. 102 ЖК РФ и частью 2 ст. 103 ЖК РФ.

Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и общежитий без предоставления другого жилого помещения не являющиеся нанимателями по договору социального найма или членами его семьи либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением военной службы.

Перечисленным гражданам должны предоставляться другие жилые помещения в черте соответствующего населенного пункта. Это позволяет сделать вывод, что помещение может быть и неблагоустроенным (ст. 83 ЖК РФ).

В п. 12 ст. 108 ЖК РСФСР 1983 г. содержалась норма, запрещавшая выселение из служебной жилой площади и из общежитий одиноких лиц с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми. Представляется, что в ЖК РФ также должно быть сделано исключение для этой категории граждан.

Актуальным является решение вопроса о последствиях противоправного поведения одним из членов семьи нанимателя специализированного жилого помещения, например, разрушении или повреждении жилого помещения, систематическом нарушении прав и интересов соседей. В ст. 98 ЖК РФ применительно к договору социального найма жилого помещения закреплено, что виновные граждане выселяются без предоставления другого жилого помещения в судебном порядке. Думается, что подобным образом должен быть решен вопрос и в отношении виновных в правонарушении граждан, проживающих в специализированных жилых помещениях, за исключением служебных жилых помещений и общежитий. Для добросовестных пользователей специализированным жилым помещением договор найма специализированного жилого помещения должен быть сохранен.

Необходимо обратить внимание на то, что договор найма специализированного жилого помещения не исключает наличия действующего еще одного договора найма специализированного жилого помещения, а также договора социального найма жилого помещения. Учитывая это, законодателю следовало бы предотвратить возможные негативные последствия такого двойного обременения обязанностями нанимателя граждан. Особенно это касается случаев, когда гражданин не по своей воле вынужден переселяться в специализированное жилое помещение, например, в случае капитального ремонта. Следует согласиться с точкой зрения Г.Ф. Шешко, которая отмечает, что ст. 82 ЖК РСФСР предусматривала, что в период проживания в другом жилом помещении в связи с капитальным ремонтом наниматель вносит плату лишь за помещение, предоставленное на время капитального ремонта. Эту позицию следует учесть и в новом ЖК РФ[80].

Исследование договоров найма специализированных жилых помещений, а также правоотношений, возникающих на их основе, позволило сделать следующие выводы.

Договор найма специализированного жилого помещения вписывается в общую модель договора найма жилого помещения, предложенную в п. 1 ст. 671 ГК РФ, в соответствии с которой по договору найма одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких помещений применяются правила статей 65, ч. 3, 4, ст. 67, ст. 69 предусмотренные для договора социального найма жилого помещения за исключением случаев указанных в п.5 ст. 100 ЖК РФ.

По своей юридической природе договор найма специализированного жилищного фонда является консенсуальным (п. 1 ст. 100 ЖК РФ) (несмотря на то, что в Типовых договорах найма специализированного жилого помещения допущена неточность, позволяющая говорить об их реальном характере),[81] возмездным, двусторонним. В то же время для специализированных жилых помещений характерно, что в основном они предоставляются не в целях удовлетворения постоянной потребности в жилье, а, например, в связи с выполнением определенных обязанностей (работа, служба и т.п.), в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома и др.

Объем прав нанимателя зависит от вида специализированного жилья, его назначения. Как правило, расторжение договора влечет выселение из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Некоторые категории граждан не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления другого жилого помещения (п.2 ст. 103 ЖК РФ).

Представляется, что договор найма специализированного жилого помещения в силу существующих особенностей следует отнести к отдельной разновидности договора найма жилого помещения, а не разновидности договора социального найма жилого помещения. Хотя следует согласиться с Ю. К. Толстым, что в новом ЖК РФ правовые режимы указанных договоров сблизились.

ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ:

1. В какой форме заключается договор социального найма жилого помещения? Договор коммерческого найма жилого помещения?

2. Назовите основные отличия договора социального найма жилого помещения от договора коммерческого найма жилого помещения.

3. Назовите основания возникновения жилищного правоотношения в фонде социального использования.

4. Какими правами обладает наймодатель жилого помещения?

5. Какими правами обладает наниматель жилого помещения?

6. Какие граждане относятся к членам семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения? В чем состоят особенности их правового статуса?

7. Какие граждане относятся к категории граждан, постоянно проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма жилого помещения? Перечислите основные отличия их правового положения от правового положения членов семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения.

8. Перечислите основания прекращения и расторжения договора социального найма жилого помещения.

9. Перечислите виды выселения из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма жилого помещения.

10. По каким правилам происходит обмен жилыми помещениями. В чем состоят отличия договора обмена жилыми помещениями и договора мены.

11. Кто такие временные жильцы и какими правами они наделены?

12. В каких видах жилищного фонда могут предоставляться жилые помещения по договору найма специализированного жилого помещения?

13. В чем состоят особенности правового статуса членов семьи нанимателя специализированного жилого помещения в отличие от членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма?

Дата добавления: 2014-01-03