Правовые основы приватизации жилых помещений. Понятие и принципы приватизации жилых помещений

КОНСПЕКТ 3. Приватизация – одно из оснований возникновения права собственности граждан на жилое помещение

Проводимая в стране экономическая реформа не могла не коснуться такой важной составляющей экономики России как жилищная сфера. Переход от административно-командной плановой экономики к рыночной экономике невозможен без формирования класса частных собственников жилья. В государственной целевой программе «Жилище», утвержденной постановлением Совета Министров-Правительства РФ 20.06.1993 г.,[102] в качестве одной из основных задач была определена – всемерно способствовать росту доли жилищного фонда в частной собственности граждан или юридических лиц путем приватизации соответствующего государственного и муниципального жилищного фонда, а также развития частного коммерческого жилищного строительства.

В науке долгое время не было понятия «приватизация». По утверждению Э.С. Савас в узком смысле такой термин означает «превратить в частную, т.е. преобразовать общественную форму правления или собственности отдельного предприятия или отрасли в частную»[103]. Раскрывая понятие «приватизация» в широком смысле, указанный автор отмечает, что приватизацией является осуществление разнообразных мероприятий по уменьшению масштабов деятельности государства или по усилению роли частного сектора во владении фондами или в предпринимательской деятельности.

В российском законодательстве впервые приватизация была урегулирована в Законе РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР», принятом Верховным Советом РСФСР 3 июля 1991 г..[104], в котором она была определена, как приобретение гражданами, акционерными обществами (товариществами) у государства и местных Советов народных депутатов в частную собственность предприятий, цехов, производств, участков, иных подразделений этих предприятий, выделяемых в самостоятельные предприятия; оборудования, зданий, сооружений, лицензий, патентов и других материальных и нематериальных активов ликвидированных предприятий и их подразделений; долей (паев, акций) государства и местных Советов народных депутатов в капитале акционерных обществ (товариществ); принадлежащих приватизируемым предприятиям долей (паев, акций) в капитале иных акционерных обществ (товариществ), а также ассоциаций, концернов, союзов и других объединений предприятий.

Правовой основой для начала приватизации жилья в РСФСР послужил Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», принятый Верховным Советом РСФСР от 4 июля 1991 г.[105] Конечно, настоящий Закон не возник сам по себе, а появился на базе правовых положений, которые уже были приняты в связи с переходом страны к рыночным отношениям. Его принятию предшествовали закон СССР «О собственности в СССР» и закон РСФСР «О собственности в РСФСР». Фактически возникновение права собственности на жилые помещения у нанимателей и членов их семей началась не со вступления в силу закона о приватизации, а в конце 80-х годов, когда были приняты постановления Совета Министров СССР «О продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда»[106] от 02.12.88.г. и «Положение о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт»[107], утв. Постановлением Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21.04.89 г. Указанными нормативными правовыми актами была разрешена продажа гражданам квартир по договору купли-продажи. Несмотря на то, что продажная стоимость квартир была невысокой, широкого применения практика продажи квартир не получила. Было продано 0,2 % от всего государственного и общественного жилищного фонда. Граждане не были заинтересованы выкупать то, чем они фактически владели, причем за значительно невысокую плату.[108]

В отличие от названных нормативных актов Закон «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», а затем Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», существенно реформировали жилищную сферу за счет бесплатной передачи основной части государственного и муниципального жилищного фонда в частную собственность граждан.

В Закон «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» неоднократно вносились изменения и дополнения,[109] которые позволяли решать наиболее актуальные вопросы в сфере приватизации жилищного фонда.

Для сохранения и пополнения жилищного фонда социального использования, позволяющего Российской Федерации как социальному государству выполнять свою социальную функцию в области жилищных отношений, подпунктом 1 пункта 2 статьи 2 ФЗ от 29.12.2004 г. «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» устанавливалось, что с 1 января 2007 года утрачивают силу общие положения статьи 1, 2, 4, 6, 7, 8 и 9.1 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и его раздел II, закрепляющий основные принципы и условия приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Вместе с тем, определяя момент прекращения бесплатной передачи в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений, федеральному законодателю надлежит учитывать, что граждане должны иметь возможность адаптироваться к вносимым изменениям в течение некоторого переходного периода, отмечается в постановлении Конституционного суда РФ от 15.06.2006 №6-П.

Учитывая, в том числе и указанный аргумент, законодатель внес изменения в Закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ и определил дату окончания бесплатной приватизации – 1 марта 2010 года.

В соответствии со ст. 1 закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

Таким образом, по смыслу Закона приватизация жилья представляет собой бесплатную передачу жилых помещений из государственной и муниципальной собственности в частную собственность граждан, проживающих в этих помещениях на основании договора.

В литературе было высказано мнение, что объектом приватизации может быть жилое помещение, входящее в фонд не только государственной или муниципальной собственности, но и в фонды общественных организаций,[110] жилищных и жилищно-строительных кооперативов,[111]колхозов[112].

Закон о приватизации не решает вопросы передачи общественными организациями жилых помещений в собственность граждан, так как в данном случае это влекло бы за собой нарушение права собственности самих общественных организаций – собственников жилых помещений. Вместе с тем сами эти организации вправе передать свое жилье (бесплатно или за плату) гражданам в соответствии со своими уставами.

В первой редакции закона о приватизации было сказано, что он распространяет свое действие на государственный и муниципальный жилищный фонд. Затем в норму ст. 2 Закона было внесено дополнение о том, что в жилищный фонд, подлежащий приватизации, включается также «жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд)». Включение в Закон такого дополнения носит, по существу, разъяснительный характер, поскольку ведомственный жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, входил в состав государственного и муниципального жилищного фондов. Тем не менее, с практической точки зрения такое уточнение оправдано. Дело в том, что пользуясь отсутствием четких указаний в законе и не вдаваясь в анализ жилищного законодательства многие предприятия и даже целые ведомства, например, МПС, Минобороны, Минсельхозпрод и другие запрещали приватизацию закрепленного за ними жилья, что противоречило действующему законодательству о приватизации жилищного фонда.

Из анализа норм Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» можно выделить три важнейших принципа приватизации:

добровольность приобретения гражданами жилья в собственность;

бесплатная передача гражданам занимаемых ими помещений;

гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения только один раз.

Добровольность – основополагающий принцип приватизации. Передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществляется «на добровольной основе». Это означает, что граждане сами принимают решение – приватизировать занимаемое жилое помещение или нет, и в случае положительного решения – кто из членов семьи будет участвовать в приватизации, кто – нет. Никто не вправе принудить нанимателей и членов их семей приватизировать занимаемое жилье. Если хотя бы один из членов семьи отказывается участвовать в процессе приватизации, остальные члены семьи не имеют права приватизировать занимаемое жилое помещение.

Однако недавние изменения, внесенные в законодательство, пишет А.А. Титов, в какой-то мере отменяют принцип добровольности приватизации жилья, поскольку определена дата ее окончания – 1 марта 2010 года. [113]

Важным принципом приватизации является принцип безвозмездности передачи жилых помещений в собственность граждан, проживающих в них в качестве нанимателей в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Однако не следует смешивать бесплатную передачу жилья с платой за оформление договора передачи жилого помещения. Оформление является бесплатным для несовершеннолетних граждан.

Согласно ст. 11 закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» каждый гражданин имеет право на приобретение в порядке приватизации жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда один раз. Принцип одноразовости бесплатной приватизации вытекает из более общего принципа справедливости такой передачи жилых помещений гражданам, недопустимости ущемления кого-либо из них в реализации принадлежащего каждому гражданину субъективного права на приватизацию[114].

Из общего принципа одноразовости приватизации законом сделаны отдельные изъятия. В соответствии с ч. 2 ст. 11 Закона несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого ими жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Таким образом, несовершеннолетние могут участвовать в приватизации жилья дважды: до достижения совершеннолетия и после его достижения.

Сохраняется возможность повторной приватизации в случае переезда гражданина из приватизированного жилого помещения в другое жилое помещение и заселение его по договору найма, если ранее приватизированная квартира передана безвозмездно соответствующему муниципальному образованию, государственному органу или учреждению.

За гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения. Это обосновывается тем, что в данном случае право на одноразовую приватизацию не было реализовано при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами – членами семьи.[115]

До внесения изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» приватизация жилья осуществлялась комбинированным способом, т.е. на возмездных и на безвозмездных началах. Часть жилого помещения предоставлялась гражданину бесплатно, а другая часть жилого помещения – за плату. Закон устанавливал, что размер бесплатно передаваемого жилого помещения должен составлять не более 18 квадратных метров общей площади на одного человека и дополнительно 9 квадратных метров на семью с учетом потребительских качеств жилья. Увеличивать этот норматив могли только органы государственной власти субъектов Российской Федерации. Соответственно граждане приобретали квартиры в собственность бесплатно, если рассчитанная оценочной комиссией цена занимаемой ими квартиры была меньше или равна стоимостному эквиваленту бесплатно передаваемого жилья в сумме на каждого проживающего в квартире гражданина и семью, использующую право на одноразовую приватизацию. Все остальные граждане, которые приобретали в собственность жилье, превышающее бесплатно передаваемый размер и уровень потребительских качеств, выплачивали за него денежную сумму, определенную как разницу между ценой квартиры, рассчитанной оценочной комиссией, и стоимостным эквивалентом бесплатно передаваемого жилья в сумме на каждого проживающего в квартире гражданина и семью, использующую право на одноразовую бесплатную приватизацию жилья.

Крашенинников П.В. отмечает, что принцип одноразовости не должен быть препятствием к повторному участию в осуществлении приватизации для тех граждан, которые приватизировали свое жилое помещение во время действия первоначальной редакции Закона о приватизации (4 июля 1991 г.), при этом полностью не использовав установленный норматив бесплатной приватизации (несмотря на то, что ст. 11, говорящая об одноразовости бесплатного приобретения жилья, не изменилась)[116].

Представляется, что граждане, которые приватизировали свои жилые помещения на основании ранее действовавшего законодательства не имеют права на повторную приватизацию поскольку они реализовали свое право на бесплатную приватизацию в соответствии с ранее действовавшем законодательством, а акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. В Законе о приватизации не указано на возможность распространения его норм на приватизационные отношения, возникшие в период действия его первой редакции.

Дата добавления: 2014-01-03