Общая характеристика договора

Договор купли-продажи недвижимости

По договору купли продажи недвижимого имущества (ДКПН) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здания, сооружения, квартиры и другое недвижимое имущество. Такое понятие определяется в п.1 ст 149.

Предмет договора – недвижимое имущество. Понятие недвижимости определено в ст.130 ГК. В частности к недвижимости относятся земельные участки, а так же объекты прочно связанные с землей (здания, сооружение, незавершенное строительство объекты).

Форма договора – письменная путем составления единого документа подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность.

Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Поэтому при заключении ДКПН подлежит государственной регистрации переход права собственности от продавца к покупателю.

При купле-продаже жилых помещений государственной регистрации подлежит также сделка – договор купли-продажи.

Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним осуществляется в управлении федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии по ЧР (управление Росрееста по ЧР).

Правовую основу составляет ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Нотариальное удостоверение сделки не является обязательным; нотариальное удостоверение сделки не исключает обязанность государственной регистрации сделки.

(Стороны после подписания ДКПН оформляют, подписывают договор и регистрируются в соответствии с местоположением недвижимости)

ЕГРП – единый государственный реестр прав

Любой гражданин вправе подать в ЕГРП заявление об установлении прав собственности на то или иное недвижимое имущество.

Существенными условиями договора является его предмет и цена. обязательно необходимо указывать все характеристики продаваемой недвижимости. Цена определяется по рыночной цене и соответственно добровольно. Действующее законодательство не содержит ограничений по передаче денежных средств (наличный расчет, безналичный расчет). (по мнению Блиновой наличные расчет граждан неверен, так как законодатель должен установить максимальный уровень оплаты наличным – после должен быть безналичный расчет. Существующая схема передачи денежных средств способствует действию мошенников.)

Существует инвентаризационная цена, которую устанавливает БТИ.

Содержание договора

В договоре продажи недвижимости определение предмета договора должно содержать характеристики недвижимости. В договоре должны быть указанны данные позволяющие определенно установить недвижимое имущество подлежащее передаче покупателю по договору. Ст.554. В частности, при продаже земельного участка следует указывать его местоположения (адрес), категорию земли и цели ее использования, кадастровый номер земельного участка (по данным кадастрового учета земли и результатов межевания), общую площадь земельного участка, при продаже зданий, сооружений, указывается их назначение (жилое, нежилое помещение), местонахождение (адрес), площадь в том числе жилую, этажность и другие параметры.

Цена договора определяется самостоятельно по своему усмотрению. Желательно указывать ту цену, за которую недвижимость приобретается.

По инвентаризационной стоимости уплачивается налог на имущество.

При отсутствие в договоре условий о недвижимом имуществе подлежащего передаче, а так же условия о цене – данный договор купли-продажи считается незаключенным.

При заключении договора продажи недвижимости необходимо определить судьбу земельного участка занятого недвижимостью, и необходимого для ее использования. Например, части земельного участка прилегающего к лицу здания и необходимого подхода к нему. Сегодня земельное законодательства исходит из принципа первичности земельного участка (недвижимость вторична). Если продавец здания одновременно является собственником земельного участка, занятого зданием то он вправе вместе со зданием, сооружением продать земельный участок покупателю, при этом покупателю переходит право собственности на земельный участок занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Продажа недвижимости находящейся на земельном участке не принадлежащего продавцу на праве собственности допускается без согласия собственника этого участка, Если это не противоречит условиям пользования таким участком.

Покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях что и собственник недвижимости.

Передача недвижимости продавцом и принятие его покупателем осуществляется между сторонами по передаточному акту или иному акту о передаче. Причем необходимо учитывать, что в ГК эта норма осталась, но в договоре пишут что недвижимость передана с условиями передаточного акта.

Дата добавления: 2014-01-03