Поняття та загальна характеристика договору найму (оренди)

Одним з найдавніших і, водночас, найпоширеніших нині в побуті й господарській діяльності цивільних договорів є договір найму (орен­ди). Терміни «оренда» і «найм» необхідно розглядати як тотожні, оскільки вони позначають одне і те ж поняття – тимчасову оплатну передачу майна в користування. Однак у чинних нормативно-правових актах і сучасній договірній практиці переважно використовується термін «оренда».

Сутністю оренди є передача певного майна в тимчасове володіння й користування іншій особі.

У ЦК України закріплені загальні положення щодо договору оренди, а також визначаються особливості деяких його різновидів (прокат, оренда земельної ділянки, будівлі або іншої капітальної споруди, транспортного засобу, лізинг).

Особливості укладання та виконання договорів оренди окремих видів майна регулюються відповідними законами, а саме: щодо водних об'єктів – Водним кодексом України; землі (земельної ділян­ки) – Земельним кодексом України (далі – ЗК України) та Законом України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 р.; майна, що пере­буває у державній і комунальній власності – Законом України «Про оренду державного і комунального майна» від 10 квітня 1992 р.; майна військового призначення – Законом України «Про господар­ську діяльність у Збройних силах України» від 21 вересня 1999 р. тощо. Відповідно до вказаних законодавчих актів приймаються і діють численні підзаконні акти, що визначають порядок передачі відповідного майна в оренду, методику обрахування розміру орен­дної плати тощо.

Загальним і традиційним у цивілістиці є визначення договору найму (оренди) як договору, за яким наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно в користування за плату або на певний строк (ч. 1 ст. 759 ЦК України).

За загальним правилом, договір оренди є консенсуальним, тобто набирає чинності з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами. Однак у тих випадках, коли укладення дого­вору оренди збігається з фактичною передачею майна, він є реаль­ним. Цей договір є двостороннім (його сторони набувають взаєм­них прав і обов'язків) та відплатним (тимчасове користування майном у формі оренди завжди здійснюється за плату).

Договір оренди має декілька різновидів, кожному з яких прита­манні певні особливості. Договори оренди можна класифікувати за такими підставами:

- за часом: із встановленим строком і без встановленого строку;

- за предметом договору оренди: оренда речей, оренда цілісних майнових комплексів, оренда майнових прав;

- за правом власності на майно, що є предметом договору оренди: оренда приватного майна, оренда комунального май­на, оренда державного майна;

- за видом майна: оренда рухомого майна (договори прокату, найму (оренди) транспортного засобу тощо), оренда нерухо­мого майна (договори найму (оренди) земельної ділянки, най­му будівлі або іншої капітальної споруди, оренда водного об'єкта тощо).

Відповідно до ЦК України сторонами договору оренди висту­пають наймодавець і наймач. В інших нормативно-правових актах та спеціальній літературі їх ще називають орендодавцем і оренда­рем.

Наймодавцем може бути фізична або юридична особа, яка має право розпорядження цим майном у формі передання його у найм. Таким чином, наймодавцем може виступати:

1) власник майна, що передається у найм;

2) особа, якій належать майнові права, що передаються у найм;

3) особа, яка уповноважена за законом або договором на укла­дання договору найму певного майна (ст. 761 ЦК України).

Щодо оренди окремих видів майна закон встановлює певні ви­моги до осіб, які можуть бути орендодавцями, або чітко визначає їх коло. Так, відповідно до ст. 787 ЦК України наймодавцем за дого­вором прокату може бути особа, яка здійснює підприємницьку ді­яльність; у ст. 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» чітко вказуються установи і підприємства, які можуть бути орендодавцями державного і комунального майна.

Протягом дії договору оренди особа наймодавця може змінюватися у випадках переходу права власності на предмет договору оренди. За загальним правилом, встановленим ч. 1 ст. 770 ЦК України, у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця, крім випадків, коли сторони перед­бачили в договорі умову, за якою відчуження власником предмета дого­вору оренди тягне припинення договору оренди.

Щодо особи наймача закон не встановлює спеціальних вимог, тому ним може бути будь-яка фізична чи юридична особа.

Однією з істотних умов договору оренди є його предмет, яким є певне майно (ст. 190 ЦК України). Предметом договору оренди мо­же бути:

- річ, що: 1) є неспоживною, тобто зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні протягом тривалого часу (ст. 185 ЦК України); 2) визначена індивідуальними оз­наками, тобто наділена тільки їй властивими ознаками, що вирізняють її з-поміж інших однорідних речей, індивідуалі­зуючи її (ст. 184 ЦК України);

- сукупність таких речей, у тому числі цілісні майнові комп­лекси;

- майнові права, зокрема право на земельну частку (пай), речові права на чуже майно тощо.

Законом можуть встановлюватися обмеження і заборони щодо передачі окремих видів майна в оренду. Так, відповідно до ч. 1 ст. 51 Водного кодексу України в оренду можуть надаватися водні об'єкти (їх частини) місцевого значення та ставки, що знаходяться в басейнах річок загальнодержавного значення, лише для риборо­зведення, виробництва сільськогосподарської і промислової продук­ції, а також з лікувальною і оздоровчою метою.

Передання речі у найм не припиняє та не змінює прав на неї тре­тіх осіб, зокрема права застави (ч. 1 ст. 769 ЦК України). Крім того, передання у найм речі, що була застрахована наймодавцем, не при­пиняє чинності договору страхування (ч. 1 ст. 771 ЦК України).

Ризик випадкового знищення або пошкодження речі, яка є пред­метом договору оренди, несе її власник (ст. 323 ЦК України). Якщо наймач затримує повернення речі наймодавцю, цей ризик покла­дається на нього (ст. 772 ЦК України).

Однією з визначальних ознак договору оренди є його тимчасо­вість, тобто даний договір укладається на строк, встановлений за домовленістю сторін і зазначений у договорі. Сторони договору мо­жуть визначити конкретний строк оренди або укласти договір на невизначений строк. Строк договору оренди є його істотною умо­вою, однак невстановлення строку оренди в договорі не тягне його недійсність, адже відповідно до ч. 2 ст. 763 ЦК України такий дого­вір вважається укладеним на невизначений строк.

Договір оренди, укладений на невизначений строк, може бути розірваний на вимогу кожної зі сторін у будь-який час за умови по­передження у письмовій формі другої сторони у строк, передбачений договором або законом (ч. 2 ст. 763 ЦК України).

ЦК України не встановлює ні мінімального, ні максимального строку оренди, однак вказує, що законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів май­на (ч. З ст. 763 ЦК України). Так, згідно з ч. 1 ст. 19 Закону Ук­раїни «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі не може перевищувати 50 років.

Якщо визначений за домовленістю сторін строк оренди переви­щує встановлений законом максимальний строк, такий договір вва­жається укладеним на максимальний (граничний) строк. Якщо до­говір оренди, для якого законом визначено максимальний строк, укладено на невизначений строк, то він є чинним до розірвання його на вимогу сторони (сторін) або до закінчення максимального строку, передбаченого законом (ч. З ст. 763 ЦК України).

Однією з особливостей договору оренди є те, що він може бути пролонгований, тобто можливе поновлення строку його дії. Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму і наймодавець не заперечує проти цього протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був встановлений раніше договором (ст. 764 ЦК України). Таким чи­ном, і оферта, і акцепт щодо пролонгації договору оренди може здійснюватися у формі мовчання.

Істотною умовою договору оренди є плата, яка стягується з най­мача за користування майном (орендна плата). Сторони володіють широкими повноваженнями щодо визначення за домовленістю роз­міру, форми і порядку внесення орендної плати, проте певні правила щодо цього закріплені і в законодавстві. Так, якщо сторони не вста­новили в договорі розмір орендної плати, він визначається з ураху­ванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення (можливості використання, ступеня зношеності предмета договору, розміру принесених ним прибутків або кількості отри­маної продукції чи плодів тощо) (ч. 1 ст. 762 ЦК України).

Сторони за взаємним погодженням вирішують питання про вне­сення орендної плати в грошовій чи у натуральній формі.

Орендна плата зазвичай вноситься щомісячно, однак сторони в договорі можуть встановити іншу періодичність її внесення (щотиж­нево, щоквартально, щорічно тощо). Орендна плата може вноси­тися наймачем наперед як за весь строк оренди, так і за кілька періо­дів, окрім випадків, коли це заборонено договором.

З метою захисту інтересів сторін, насамперед наймодавця, ЦК України передбачає можливість періодичного перегляду, зміни (ін­дексації) розміру плати за користування майном у випадках, перед­бачених договором або законом (ч. З ст. 762 ЦК України). Так, від­повідно до ч. 3 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індек­сів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Гарантіями прав та інтересів наймача є положення ч. 4, 6 ст. 762 ЦК України, за якими наймач має право вимагати зменшення пла­ти, якщо можливість користування майном істотно зменшилася, або ж звільняється від оплати за весь час, протягом якого майно не могло бути ним використане. Ці правила застосовуються в тих ви­падках, коли вказане сталося через обставини, за які наймач не від­повідає (стихійне лихо, протиправне вибуття речі з володіння тощо).

Форма договору оренди визначається за загальними правилами щодо форми правочинів (ст. 205-210 ЦК України) та договорів (ст. 639 ЦК України). Однак для оренди певних видів майна закон вста­новлює вимоги щодо укладання договору в письмовій або нота­ріально посвідченій формі (наприклад, у ст. 799 ЦК України вста­новлено вимоги до форми договору оренди транспортних засобів) та щодо державної реєстрації (наприклад, відповідно до ст. 20 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі підлягає державній реєстрації).

Договір найму (оренди) необхідно відрізняти від інших подібних договорів. Від договорів, спрямованих на відчуження майна (купівлі-продажу, міни, дарування тощо), договір оренди відрізняється тим, що при укладанні останнього майно передається лише у тимча­сове володіння та користування наймача, при цьому право власності до нього не переходить і після припинення договору оренди наймач зобов'язаний повернути предмет договору оренди наймодавцю. Від договорів позики, кредиту договір оренди відрізняється за предме­том (предметом позики можуть бути грошові кошти або речі, визна­чені родовими ознаками, а кредиту – лише грошові кошти). Досить подібним до договору оренди є договір позички. Найважливішою їх відмінністю є безвідплатний характер позички. Договір оренди від­різняється від договорів про надання послуг (зберігання, перевезен­ня, комісії тощо) тим, що передача майна під час надання послуги здійснюється не для тимчасового власного користування виконав­цем, а з метою отримання певного корисного для замовника резуль­тату.

2. Права і обов'язки сторін за договором найму (оренди)

Наймодавець і наймач набувають прав і обов'язків, коло яких залежить від виду договору оренди і виду майна, що передається за даним до­говором.

Основні обов'язки наймодавця:

1) передати наймачеві майно в користування негайно або у строк, встановлений договором найму (ст. 765 ЦК України);

2) передати наймачеві річ у комплекті і в стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню (ч. 1 ст. 767 ЦК Ук­раїни);

3) попередити наймача про особливі властивості та недоліки ре­чі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для жит­тя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею (ч. 2 ст. 767 ЦК України);

4) повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що пере­дається в найм (ч. 2 ст. 769 ЦК України);

5) провадити за свій рахунок у строк, встановлений договором, капітальний ремонт речі, переданої у найм, якщо інше не встановлено законом або договором. Коли строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк (ч. 2 ст. 776 ЦК України). Основні права наймодавця:

1) гарантувати якість речі протягом всього строку договору най­му. Здійснення цього права покладає на наймодавця обов'я­зок забезпечити надану гарантію (ст. 768 ЦК України);

2) вимагати від наймача вчасної сплати орендної плати;

3) відмовитися від договору найму, вимагати його розірвання та відшкодування збитків у встановлених договором або зако­ном випадках.

Основні обов'язки наймача:

1) вносити плату за користування майном, переданим за дого­вором найму;

2) перевірити в присутності наймодавця в момент передання речі її справність. Необхідно мати на увазі, що при невиконанні цього обов'язку річ вважається такою, що передана наймачеві в належному стані (ч. З ст. 767 ЦК України);

3) укласти договір страхування речі, що є предметом договору оренди, у випадках, передбачених договором або законом (ч. 2 ст. 771 ЦК України);

4) користуватися річчю відповідно до її призначення та умов до­говору (ч. 1 ст. 773 ЦК України);

5) провадити за свій рахунок поточний ремонт речі, переданої у найм, якщо інше не встановлено законом або договором (ч. 1 ст. 776 ЦК України);

6) усунути погіршення речі, які сталися з його вини (ч. 1 ст. 779 ЦК України);

7) у разі припинення договору найму негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в дого­ворі (ч. 1 ст. 785 ЦК України).

Основні права наймача:

1) вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно змен­шилася (ч. 4 ст. 762 ЦК України);

2) змінювати стан речі, переданої у найм, але лише за згодою наймодавця (ч. 3 ст. 773 ЦК України);

3) за згодою наймодавця укласти договір піднайму, тобто пере­дати річ у користування іншій особі, якщо інше не встанов­лено договором або законом. До договору піднайму застосо­вуються положення про договір найму, однак строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму (ст. 774 ЦК України);

4) право власності на плоди, продукцію і доходи, одержані ним у результаті користування річчю, переданою в найм (ст. 775 ЦК України);

5) поліпшити річ, передану в найм, за згодою наймодавця (ст. 778 ЦК України).

6) переважне право перед іншими особами на укладення дого­вору найму на новий строк після спливу строку договору за умови належного виконання ним своїх обов'язків за догово­ром найму. Це право застосовується лише в тому разі, якщо наймодавець і наймач досягнуть домовленостей щодо умов нового договору. В разі їх відсутності переважне право най­мача припиняється. Якщо наймач виявить бажання скори­статися цим правом, він має повідомити про це наймодавця у строк, встановлений договором, або у розумний строк, але в будь-якому випадку до закінчення строку договору найму (ч. 1 ст. 777 ЦК України);

7) переважне право перед іншими особами у разі продажу речі, переданої у найм, на її придбання за умови належного вико­нання ним своїх обов'язків за договором найму (ч. 2 ст. 777 ЦК України);

8) відмовитися від договору найму, вимагати його розірвання та відшкодування завданих йому збитків у встановлених зако­ном або договором випадках.

Деякі права наймача виникають у зв'язку з порушенням наймодавцем покладених на нього обов'язків. У такому разі най­мач на власний розсуд вирішує, яким з передбачених законом або договором альтернативних прав скористатися.

Якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право за своїм вибором:

1) вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою;

2) відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків (ст. 766 ЦК України).

У випадку, коли у речі, яка була передана наймачеві з гарантією якості, виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню відповідно до договору, наймач має право вимагати за своїм вибором від наймодавця:

1) заміни речі, якщо це можливо;

2) відповідного зменшення розміру плати за користування річчю;

3) безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування вит­рат на їх усунення;

4) розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому завдані (ч. 2 ст. 768 ЦК України).

Якщо наймодавець не повідомив наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм, наймач має право вимагати:

1) зменшення розміру плати за користування річчю;

2) розірвання договору та відшкодування збитків (ч. 2 ст. 769 ЦК України).

Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:

1) відремонтувати річ, включивши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (ч. 3 ст. 776 ЦК України).

Відповідальність сторін за договором найму (оренди). Порушення умов договору оренди (його невиконання або неналежне виконання) покладає на винну сторону певні негативні правові наслідки, вста­новлені договором або законом. Деякі з них були розглянуті вище.

Наймач відповідає за погіршення речі, які сталися з його вини, і зобов'язується їх усунути. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати від наймача відшкодування завда­них йому збитків. Необхідно мати на увазі, що наймач не відповідає за погіршення речі, що сталися внаслідок її нормального зношення або упущень наймодавця (ст. 779 ЦК України).

Невиконання наймачем обов'язку щодо повернення після при­пинення договору оренди речі, що є предметом даного договору, на­дає наймодавцю право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення (ч. 2 ст. 785 ЦК України).

Також у законі передбачається відповідальність сторін за шкоду, завдану третім особам у зв'язку з користуванням річчю, переданою у найм (ст. 780 ЦК України). Така шкода відшкодовується на за­гальних підставах наймачем.

Однак заподіяння шкоди третім особам може статися і з вини наймодавця, коли він не попередив наймача про особливі власти­вості або недоліки речі, про які наймач не знав і не міг знати. У такому разі шкода відшкодовується наймодавцем. При цьому сторони не можуть у договорі передбачити умову, за якої наймодавець вза­галі звільняється від відповідальності за шкоду, заподіяну третім особам, або звільняється від відповідальності за шкоду, завдану вна­слідок особливих властивостей або недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати, адже за ч. 2 ст. 780 ЦК України така умова є нікчем­ною.

До вимог про відшкодування збитків у зв'язку з пошкодженням речі, що була передана в користування наймачеві, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позов­на давність в один рік (ч. 1 ст. 786 ЦК України).

Також необхідно враховувати, що перебіг строків позовної дав­ності починається:

- щодо вимог наймодавця – з моменту повернення речі наймачем;

- щодо вимог наймача – з моменту припинення договору найму.

3. Припинення договору найму (оренди)

Зобов'язання, що вини­кають з договору оренди, припиняються на загальних підставах, передбачених гл. 50 ЦК України, а також на спеціальних підста­вах, передбачених гл. 58 ЦК України та (або) договором.

Як загальні, так і спеціальні підстави припинення договору оренди поділяються на суб'єктивні (дії сторін) і об'єктивні (події).

Спеціальними суб'єктивними підставами припинення договору оренди є одностороння відмова від договору і розірвання договору на вимогу однієї зі сторін у випадках, передбачених законом або дого­вором.

Відповідно до ч. 2 ст. 763 ЦК України кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сто­рону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна — за три мі­сяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк Для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.

Наймач може відмовитися від консенсуального договору оренди, якщо наймодавець не передає йому у встановлені строки предмет договору оренди (п. 2 ст. 766 ЦК України).

У свою чергу, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців. У такому разі до­говір найму є розірваним з моменту одержання наймачем повідом­лення наймодавця про відмову від договору (ст. 782 ЦК України).

Певні порушення умов договору оренди однією зі сторін надають іншій стороні право вимагати розірвання договору в судовому порядку.

Наймодавець набуває права вимагати розірвання договору, якщо наймач:

1) користується річчю, переданою йому в найм, не за її призна­ченням або з порушенням умов договору найму (ч. 2 ст. 773, п. 1 ч. 1 ст. 783 ЦК України);

2) без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій осо­бі (п. 2 ч. 1 ст. 783 ЦК України);

3) своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження ре­чі (п. 3 ч. 1 ст. 783 ЦК України);

4) не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на нього (п. 4 ч. 1 ст. 783 ЦК України).

Наймач може вимагати розірвання договору оренди, якщо:

1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відпо­відає умовам договору та призначенню речі (п. 4 ч. 2 ст. 768, п. 1 ст. 784 ЦК України);

2) наймодавець не повідомив його про всі права третіх осіб на річ, що є предметом договору найму (ч. 2 ст. 769 ЦК України);

3) наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешко­джає її використанню відповідно до призначення та умов дого­вору (п. 2 ч. 3 ст. 776 ЦК України, п. 2 ст. 784 ЦК України).

Спеціальними об'єктивними підставами припинення договору оренди є:

1) смерть фізичної особи-наймача, якщо інше не встановлено договором або законом;

2) ліквідація юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем (ст. 781 ЦК України).

Крім того, коли законом встановлено максимальний (гранич­ний) строк договору найму окремого виду майна, то, якщо до спливу такого строку жодна зі сторін не відмовилася від договору, укла­деного на невизначений строк, він припиняється зі спливом макси­мального строку договору (ч. З ст. 763 ЦК України).

Сторони можуть встановити в договорі найму, що у разі відчу­ження наймодавцем речі договір найму припиняється (ч. 2 ст. 770 ЦК України).

Припинення договору має певні юридичні наслідки для сторін, зокрема наймач зобов'язується негайно повернути річ у стані, в яко­му вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у ста­ні, який було обумовлено в договорі.

Дата добавления: 2014-01-03