Права та обов'язки сторін за договором найму (оренди) житла

Наймодавець зобов'язаний:

1) передати наймачеві житло для проживання в ньому за плату на певний строк (ч. 1 ст. 810 ЦК України);

2) здійснювати капітальний ремонт житла, переданого в найм, якщо інше не встановлено договором (ч. 2 ст. 819 ЦК України);

3) отримати згоду наймача на переобладнання житлового бу­динку, в якому знаходиться житло, передане у найм, якщо таке переобладнання істотно змінить умови користування житлом (ч. 3 ст. 819 ЦК України);

4) попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк не пізніше ніж за три місяці до спливу строку до­говору найму (ч. 1 ст. 822 ЦК України);

5) не пізніше ніж за два місяці попередити наймача про розір­вання договору у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї (ч. З ст. 825 ЦК України).

Наймодавець має право:

1) пред'явити вимогу про звільнення помешкання до тимчасо­вих мешканців (ч. З ст. 818 ЦК України);

2) у разі спливу строку договору запропонувати наймачеві ук­ласти договір на таких самих або інших умовах (ч. 1 ст. 822 ЦК України);

3) вимагати від наймача, який звільнив помешкання без попе­редження, плату за користування житлом за три місяці, як­що доведе, що він не міг укласти договір найму (оренди) жит­ла на таких самих умовах з іншою особою (ч. 1 ст. 825 ЦК України);

4) вимагати розірвання договору найму (оренди) житла (ч. 2-4 ст. 825 ЦК України);

5) попередити наймача про необхідність усунення порушень, як­що наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів (ч. 4 ст. 825 ЦК Укра­їни).

Наймач зобов'язаний:

1) використовувати житло лише для проживання в ньому (ч. 1 ст. 815 ЦК України);

2) забезпечувати збереження житла та підтримувати його в на­лежному стані (ч. 1 ст. 815 ЦК України);

3) не провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця (ч. 2 ст. 815 ЦК України);

4) своєчасно вносити плату за житло (ч. З ст. 815 ЦК України);

5) самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму (ч. З ст. 815 ЦК України);

6) вказати у договорі найму (оренди) житла осіб, які будуть по­стійно з ним проживати (ч. 1 ст. 816 ЦК України);

7) здійснювати поточний ремонт житла, переданого у найм, як­що інше не встановлено договором (ч. 1 ст. 819 ЦК України).

Наймач має право:

1) на користування жилим приміщенням відповідно до його призначення та умов договору;

2) користуватися майном, яке обслуговує будинок, якщо дого­вір найму укладено щодо житла в багатоквартирному жит­ловому будинку (ч. 3 ст. 812 ЦК України);

3) визначати за домовленістю з особами, які постійно прожи­вають разом з ним, порядок користування житлом (ч. 4 ст. 816 ЦК України);

4) за взаємною згодою з особами, які постійно проживають ра­зом з ним, та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому. Останні набувають рівних з іншими особами прав користування житлом, за умов, якщо інше не було передбачено при їх вселенні (ст. 817 ЦК України);

5) за взаємною згодою з особами, які постійно проживають ра­зом з ним, та з попереднім повідомленням наймодавця дозволити тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців). Тимчасові мешканці не мають самостій­ного права користування житлом. Вони повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них найма­чем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання (ст. 818 ЦК України);

6) укласти за згодою наймодавця договір піднайму житла (ст. 823 ЦК України). Предметом цього договору може бути ча­стина або все найняте наймачем помешкання. При цьому під­наймач не набуває самостійного права користування житлом.

Договір піднайму житла є відплатним. Строк цього договору не може перевищувати строку договору найму (оренди) житла. Однак у разі дострокового припинення останнього одночасно з ним припи­няється і договір піднайму. До договору піднайму не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк;

7) відмовитися від договору найму житла (ч. 1 ст. 825 ЦК Ук­раїни). Крім того, законодавець встановлює переважні права наймача:

1) на укладення договору на новий строк у разі спливу строку договору найму (оренди) житла. При цьому, якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк (ч. 1 ст. 822 ЦК Ук­раїни);

2) на придбання житла, яке було предметом договору найму (оренди), у разі його продажу (ч. 2 ст. 822 ЦК України).

Договором найму (оренди) житла можуть бути встановлені й ін­ші права та обов'язки сторін.

Права та обов'язки сторін за договором найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, визна­чаються, в першу чергу, ЖК УРСР і мають свою специфіку. Можна, наприклад, виділити особливі права наймача, які притаманні цим договірним відносинам, а саме:

1) на збереження жилого приміщення у разі тимчасової відсут­ності (ст. 71 ЖК УРСР);

2) на бронювання жилого приміщення (ст. 73-77 ЖК УРСР, Правила бронювання жилих приміщень в Українській РСР, затверджені постановою Ради Міністрів УРСР від 9 вересня 1985 р. № 342);

3) на обмін жилого приміщення (ст. 79-89 ЖК УРСР, Правила обміну жилих приміщень в Українській РСР, затверджені по­становою Ради Міністрів УРСР 31 січня 1986 р. № 31);

4) на надання йому жилого приміщення меншого розміру за­мість займаного (ст. 90 ЖК УРСР).

Крім того, наймачі мають право на приватизацію квартир (будин­ків) державного житлового фонду (ч. 2 ст. 9, ч. 3 ст. 48 ЖК УРСР).

Дата добавления: 2014-01-03