Студопедия

КАТЕГОРИИ:


Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748)

ЛЕКЦИЯ 4. Недвижимость является финансовым активом, так как создается трудом человека и вложениями капитала


6.

5.

4.

3.

2.

1.

Недвижимость является финансовым активом, так как создается трудом человека и вложениями капитала. Приобретение и развитие недвижимости сопровождается высокими затратами и соответственно часто возникающей необходимостью привлечения заемных средств и т.п. Поэтому рынок недвижимости является одним из секторов финансового рынка.

Финансовый рынок – это сложная экономическая система, включающая совокупность институтов и процедур, направленных на осуществление взаимодействия продавцов и покупателей всех типов финансовых документов.

Рынок недвижимости – одна из наиболее значимых составляющих частей финансового рынка.

Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в табл.

Признак Характеристика
Локализация - абсолютная неподвижность - большая зависимость цены от местоположения
Вид конкуренции - несовершенная, олигополия - небольшое число покупателей и продавцов - уникальность каждого объекта - контроль над ценами ограничен -вступление в рынок требует значительного капитала
Эластичность предложений - низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается - спрос может быть очень изменчивым
Степень открытости - сделки носят частный характер - публичная информация, часто неполная и неточная
Конкурентоспособность товара во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
Условия зонирования - регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права - большая взаимозависимость частной и других форм собственности
Оформление сделок юридические сложности, ограничения и условия
Стоимость включает стоимость объекта и связанных с ним прав

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру.

Первичный рынокв России формируется за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичныйхарактер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода тупивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Организованный рынок— это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный(уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.



Биржевой рынок—- это купля-продажа объектов на бирже недвижимости на конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного имуниципального имущества, земельными органами, комитетами муниципального жилья или специально уполномоченными организациями.

Внебиржевой рынок— это совершение сделок за пределами биржи. Oн может быть организованным и неорганизованным. Организованный вне биржевой рынок основывается преимущественно на компьютерных системах связи лицензированных риелторских агентств.

 

Признак классификации Виды рынков
Вид объекта Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов
Географический Местный, городской, региональный, национальный, мировой
Функциональное назначение Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений
Степень готовности к эксплуатации Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства
Тип участников Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций
Вид сделок Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав
Отраслевая принадлежность Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий
Форма собственности Государственных и муниципальных объектов, частных
Способ совершения сделок Первичный и вторичный, Организованный и неорганизованный, Биржевой и внебиржевой, Традиционный и компьютеризированный

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:

Ценообразующая функция – одна из главных функций рынка – установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства и т. д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, “невидимой рукой” перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не выходила в их намерения, – к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. Задача распределения ограниченного ресурса решается путем установления равновесной рыночной цены, которая обеспечивает рыночное равновесие между требуемым из главных ресурсом и желающими его получить в соответствии с имеющимися предпочтениями. Одной из особенностей рынка недвижимости является то, что в ответ на большое разнообразие потребительских предпочтений создаются различные виды интересов, или прав на недвижимость.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования – это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направление поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция – это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда продавцов и покупателей, устанавливается связь между ними и предоставляет возможность альтернативного выбора партнеров.

Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция – рынок недвижимости привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости в общем формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия, земельные участки, здания и сооружения в конечном счете переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

Участниками отношений на рынке недвижимости являются:

- Российская Федерация;

- субъекты Российской Федерации;

- муниципальные образования;

- юридические лица Российской Федерации и иностранных государств;

- физические лица Российской Федерации и иностранных государств.

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно объединить в четыре группы:

1. Продавцы – владельцы прав на недвижимые объекты (российские и иностранные физические и юридические лица, фонды государственного имущества, органы, уполномоченные местной властью);

2. Покупатели и покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или

привлеченные средства в объекты недвижимости (российские и иностранные физические и юридические лица, органы государственного управления);

3. Профессиональные участники (обслуживающие) – инфраструктурные организации, организующие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами (агентства оценщиков, риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, некоммерческие организации, др.);

4. Государственные органы и организации (бюро технической инвентаризации (БТИ), комитеты по управлению имуществом, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции, органы Госкомзема, комитеты муниципального жилья, госкомитет по строительной, архитектурной и жилищной политике, учреждения Минюста РФ, др.) выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различных формах, в том числе: законодательное установление правил и ограничений; учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с нею; распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование; контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.); стимулирование приватизации и национализации предприятий и других объектов; инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог, учреждений здравоохранения, образования, культуры и т.п., энергетику); государство по-прежнему остается основным инвестором на рынке недвижимости.

Рассмотрим подробнее деятельность некоторых участников рынка.

Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции: консультантов по сделкам с недвижимостью; брокеров-посредников, представляющих в сделке интересы продавца или покупателя.

Риэлтер– это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Согласно статье 17 Федерального закона от 25 сентября 1998 года № 158-ФЗ “О лицензировании отдельных видов деятельности” риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию.

Гражданин имеет право заниматься риелторской деятельностью, если он достиг 18-го летнего возраста, дееспособен и зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица.

Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои продавцам или услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые покупателям недвижимости.

Девелопер– это профессиональный предприниматель-застройщик. В общем понимании девелопер это тот, кто преобразует землю к новому использованию, это предприниматель, строящий на земле. Деятельность, связанная с развитием территории и преобразованием земель к новому использованию получила название девелопмент. Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы объект недвижимости ресурсы и была получена достаточная прибыль от окупились инвестированные в реализации объекта. Содержание деятельности девелопера следующее: выбор экономически эффективного проекта; получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти; определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата; поиск и привлечение их работой; передача инвесторов; отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за созданного объекта недвижимости в эксплуатацию; продажа отстроенного, реконструированного объекта, возврат финансовых ресурсов. Девелопер отвечает перед инвесторами за расходование их средств, перед банками за возврат кредитных ресурсов, несет ответственность за качество проекта перед государственными органами, перед подрядчиками за финансирование, перед потребителями за своевременность и качество создаваемой недвижимости.

Банки– пассивные участники российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы.

Рыночное взаимодействие спроса и предложения определяет точку равновесия, которая соответствует наилучшему и наиболее эффективному использованию земли.

Спрос– это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.

Предложение– это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

Основные факторы, воздействующие на спрос и предложение:

1.Экономические: уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

2. Социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

3. Административные: ставки налогов и зональные ограничения;

4. Экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Анализ рынка недвижимости — это вид деятельности, цель ко­торой обеспечить объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении определенных операций на рынке. Анализ может осуществляться для частных целей (например, как этап других видов деятельности: маркетинговое исследование с целью продвижения товара и определения стоимости конкретного объекта), а также с общими целями (для выработки стратегичес­ких решений по развитию бизнеса и совершенствованию механиз­мов функционирования рынка).

В практике выделяют четыре основных направления исследования:

1. Анализ ценовой ситуации. Помогает правильно определить стоимость конкретного объекта недвижимости. Процесс расчета цены начинается с оценки совокупности конкурентных товаров, образующих рыночное предложение, затем цена пересматривается в зависимости от спроса.

2. Анализ состояния рынка. Позволяет прогнозировать количество объектов, которое будет реализовано на нем в качестве вновь предложенного товара, а также определить удельный вес недви­жимости в обороте рынка.

3. Анализ доступности и ликвидности объектов. Вместе с проведением анализа ценовой ситуации и состояния рынка следует внимательно изучать демографические показатели, так как во многом именно от их значений зависит спрос на раз­личные объекты и тенденции развития регионального рынка недвижимости. Поэтому необходимо выполнить анализ доступности и ликвидности объектов.

4. Анализ эффективности инвестиций, в том числе конкретных инвестиционных проектов. Оценка эффективности инвестиций имеет большое значение, так как дает возможность инвестору заранее определить выгод­ность рассматриваемого проекта с экономической точки зрения и его общественную значимость.

Эти направления состоят из отдельных этапов, на каждом из которых решаются свои задачи (рис. 1).

Несмотря на существование раз­ных направлений анализа рынка, все они преследуют решение од­них и тех же задач:

- анализ и оценка текущего состояния показателей;

- исследование динамики показателей;

- изучение факторов, влияющих на изменение показателей;

- прогнозирование тенденций изменения показателей.

При проведении исследований используют определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка.

Ценовую ситуацию характеризуют:

- средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, по­купки, аренды) на вторичном и первичном рынках, дифферен­цированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок (предложений);

- размах индивидуальных значений цен в выборках и объем выборок, частотное распреде­ление цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические от­клонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

Конъюнктуру спроса и предложения характеризуют:

- объем и структура спроса и предложения;

- соотношение спроса и предло­жения объектов различных видов на вторичном и первичном рын­ках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (арен­ду) объектов.

Активность рынка характеризуется:

- числом зарегистрирован­ных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом;

- отношением этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте), дифференцированным по типам объектов и районам го­рода и обобщенным по совокупности сделок.

Для оценки ликвидности объектов изучают:

- среднее за месяц время экспозиции проданных и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) различных видов на вторичном и первичном рынках, дифферен­цированное по типам объектов и районам города и обобщенное по совокупности сделок;

- размах индивидуальных значений в выбор­ках и объем выборок;

- частотное распределение времени в выбор­ках (гистограмма);

- среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

Помимо этого с помощью анализа можно определить, какой цикл развития в данный момент проходит рынок недвижимости, что предоставляет предпринимателю дополнительные инвести­ционные возможности. Типичный жизненный цикл рынка со­стоит из четырех основных этапов: этап спада, этап поглощения, этап нового строительства, этап насыщения (рис. 2).

Этап спада наблюдается, когда рынок перенасыщен, и число незанятых строений увеличивается. Это рынок покупателя. Необ­ходимость содержать пустующие строения отрицательно сказыва­ется на финансовом состоянии проекта. Предпринимателю тре­буется приложить интенсивные усилия в области маркетинга и постараться выстоять до тех пор, пока не изменится данная ситу­ация. В это время появляется очень небольшое число новых объектов и происходит снижение цен.

Из-за отсутствия нового строительства начинают набирать силу спрос и предложение. Рынок переходит в новый этап — этап по­глощения уже созданного, сопровождающийся постепенным рос­том рентных ставок и цен продаж.

Дальнейшее увеличение спроса сокращает предложение, что в конечном итоге приводит к созданию новых объектов недвижимо­сти, т. е. к этапу нового строительства.

Четвертый и последний этап начинается, когда рынок достиг своего пика и происходит его спад. Строительная деятельность ос­танавливается — рынок прошел полный жизненный цикл.

Наилучшее время для приумножения собственности — это либо последняя стадия этапа поглощения, либо период нового строительства. Приступать же к реализации проекта на этапе спа­да или насыщения равносильно его провалу.

Таким образом, исследование рынка недвижимости дает не только представление о текущем и прогнозном состоянии рынка, но и способствует принятию предпринимателем правильных ре­шений при создании нового проекта.

Основные методы исследования показателей в процессе анали­за рынка: метод группировок, метод изучения в динамике, корре­ляционно-регрессионный анализ и др.Такие важные для анализа рынка недвижимости величины, как цена объектов или группы объектов, время экспозиции и др., яв­ляются случайными величинами. Методами изучения случайных величин занимается теория вероятностей и математическая стати­стика. Некоторые понятия и методы этих научных дисциплин, не­посредственно используемые при исследовании рынка недвижи­мости, в упрощенном виде изложены ниже.

4. Экономика землепользования и градостроительства.
Экономика землепользования Основы экономики градостроительства

 

1.

Основные градостроительные принципы:

  1. функциональное зонирование – разделение поселения на части различного функционального назначения по принципу ведущей функции;
  2. город как единое целое – ни одна из функций города, взятая в отдельности, не существует сама по себе;
  3. создание системы взаимосвязанных общественных центров – общегородской, жилой, промышленный, отдыха, местного значения;
  4. транспортно-планировочная организация города – улично-дорожная сеть, организующая пешеходные и транспортные связи между различными функциональными зонами, создать архитектуру поселения;
  5. поселение как развивающаяся структура – в архитектурно-планировочную структуру должна быть заложена возможность развития и совершенствования;
  6. город в системе расселения – поселение является элементом системы национального расселения – рационально построенной пространственной организации группы поселений разной величины и профиля в различной природно-ландшафтной среде;
  7. комплексность – при развитии поселения должны быть совместно рассмотрены пять задач:

• социальная – обеспечить выполнение социальных функций – жилье, образование, обслуживание, отдых, труд, управление;

• экологическая - обеспечить жизнепригодность среды, выражаемой физическими, санитарно-гигиеническими и климатическими параметрами;

• экономическая – направлена на рациональное использование территориальных ресурсов при размещении и эффективном использовании основных факторов производства;

• эстетическая – обеспечение полноценных эстетических качеств окружающей среды;

• техническая – обеспечивает решение задач, связанных с рельефом территории, качества и несущей способности грунтов, прочих инженерно-геологических условий;

 

2.

Город возникает, развивается, т.е. строится, прежде всего в соответствии с потребностями эконо­мики. Последняя обеспечивает его необходимыми средствами. В то же время город заинтересован в том, чтобы направленные средства на строительство рационально использовались. Для обес­печения достижения этой цели и необходима такая наука, как экономика градостроительства, которая своим объектом может считать динамично развивающуюся систему, в то время как эко­номика города имеет дело с функционированием уже возник­шей системы.

Предметом экономики градостроительства является выяв­ление содержания и динамики системы взаимодействия эконо­мических отношений, которые обеспечивают развитие градо­строительного процесса.В конечном итоге научные исследова­ния в этой области должны дать ответы на вопросы: Что строить? В каких объемах? За счет каких средств? Как повлияет развитие строительства на экономику города?

Каждый из этих вопросов требует конкретизации. Так, при ответе на первый следует продумать возможное соотношение высотного и малоэтажного строительства. Каковы должны быть приоритеты в отношении одного и другого исходя из реальных условий? Каково должно быть соотношение различных видов строительства панельного домостроя и кирпичного?

Такого же уточнения требуют и другие вопросы.

Если говорить более конкретно о содержании предмета «эко­номика градостроительства», то он включает в себя:

Выяснение условий возникновения городских поселений и факторов, влияющих на их развитие.

Определение научных и методологических основ градостро­ительного проектирования.

Разработку методов определения эффективности градостро­ительных решений.

Обоснование размещения градостроительных объектов про­изводственной и непроизводственной сферы в процессе район­ной планировки.

Нахождение научного обоснования подходов к управле­нию процессом застройки городов и их реконструкции

Выяснение принципов территориального развития городов.

Здесь важно ясно представлять цели и задачи, ставившие­ся перед архитектором, строителем, конструктором и другим специалистом, который будет заниматься проблемами городс­кого хозяйства. В новом строительстве, в условиях существу­ющей застройки или при ее реконструкции, необходимо пра­вильно и реально определить и расставить приоритетные на­правления, методы, подходы и приемы в структуре проводи­мых мероприятий.

Методы, используемые в экономика градостроительства.

1) системный метод. Он должен быть использован при изучении каждой области экономики градостроительства: градостроительного проектирования, расчета экономической эф­фективности и т.д. и т.п.

2) сравнительный метод.Выбор оптимального решения в градостроительной практи­ке может быть достигнут на основе сравнения возможных вари­антов строительства и реконструкции объектов, планирования и застройки районов городов. Все это возможно при условии наличия достаточной информации - экономической, техничес­кой, социальной. Использование сравнительного метода требу­ет, чтобы при рассмотрении возможных вариантов делался ак­цент на какой-то определенный приоритет, например, экономи­ческий, социальный.

3) метод прогнозирования и моделирования. Го­род как сложная система социально-экономической активности населения функционирует в течение более длительного срока, чем любое предприятие. Отраслевая структура экономики более дина­мична, особенно в условиях перманентно проходящей научно-тех­нической революции. Многие отрасли, которые ранее определяли лицо города, исчезают, но сам город остается. Города, которые раньше были промышлен­ными центрами, все больше превращаются в центры развития третичного и четвертичного секторов экономики.

4) метод моделирования. При разработке инвестиционного проекта, связанного со строительством и эксплуатацией крупного отеля, мы должны изучить следующие проблемы территориального характера. Покупка или долгосрочная аренда соответствующе­го участка городской земли (с учетом имеющихся на нем зда­ний и сооружений) требует сведений о возможной цене или ставке арендной платы, стоимости возможных работ по сносу и подго­товке участка для нового строительства, возможных ограниче­ниях на подобное строительство и т.д. Для строительства зда­ния необходимо выяснить возможности строительного комплекса города (принимая во внимание пространственные особенности его размещения) и предполагаемый объем затрат на строитель­но-монтажные работы.

5) кибернетический подход.

 

ТЕМА 5. ЭКСПЛУАТАЦИЯ КОТЛОВ

 

5.1. Общие требования

 

При эксплуатации котлов должны быть обеспечены:

- надежность и безопасность работы всего основного и вспомогательного оборудования

- возможность достижения номинальной паропроизводительности котлов, параметров и качества пара и воды;

- экономичный режим работы, установленный на основе испытаний и заводских инструкций;

- регулировочный диапазон нагрузок, определенный для каждого типа котла и вида сжигаемого топлива;

- изменение паропроизводительности котлов в пределах регулировочного диапазона под воздействием устройств автоматики;

- минимально допустимые нагрузки;

- допустимые выбросы вредных веществ в атмосферу;

- безопасные условия труда персонала.

Должностные и технологические инструкции по обслуживанию оборудования, ремонту, технике безопасности, предупреждению и ликвидации аварий и т.п., а также технические паспорта на оборудование, исполнительные, оперативные и технологически схемы трубопроводов различного назначения, схемы трубопроводов различного назначения и схемы электрических соединений составляются в соответствии с «Правилами устройства и безопасной эксплуатации паровых котлов» Госгортехнадзора, «Правилами технической эксплуатации электрических станций и сетей», «Правилами технической эксплуатации теплоиспользующих установок и тепловых сетей» и др.

Персонал допускается к работе с оборудованием, имея обязательные знания инструкций, режимных карт работы котла и указанных выше материалов. Знания персонала систематически проверяют.

Эксплуатация котлов проводится по производственным заданиям, составляемым по планам и графикам выработки пара, расхода топлива, расхода электроэнергии на собственные нужды. Обязательно ведется оперативный журнал, в который заносят распоряжения руководителей и записи дежурного персонала о работе оборудования, а также ремонтную книгу, в которую записывают сведения о замеченных дефектах оборудования и мероприятиях по их устранению. Должны вестись первичная отчетность, состоящая из суточных ведомостей по работе агрегатов и записей регистрирующих приборов, и вторичная отчетность, включающая обобщенные данные по котлам за определенный период. Каждому котлу присваивается свой номер, все коммуникации окрашиваются в определенный условный цвет, установленный ГОСТ. Установка котлов в помещении должна соответствовать правилам Госгортехнадзора, требованиям техники безопасности, санитарно-техническим нормам, требованиям пожарной безопасности и пр. Эксплуатация котла разделяется на периоды: подготовка и пуск в работу; обслуживание во время работы; останов работающего агрегата; содержание в нерабочем состоянии; ремонт агрегата. При ремонте агрегат находится в ведении ремонтного персонала, во все остальные периоды – в ведении дежурного персонала.

Внутренние отложения из поверхностей нагрева котлов удаляются при водных отмывках во время растопок и остановов или при химических очистках.

Периодичность химических очисток определяется местными инструкциями по результатам количественного анализа внутренних отложений.

<== предыдущая лекция | следующая лекция ==>
Тема 3 Рынок недвижимости и его особенности | Подготовка котла и пуск в работу

Дата добавления: 2014-01-03; Просмотров: 392; Нарушение авторских прав?


Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет



ПОИСК ПО САЙТУ:


Рекомендуемые страницы:

Читайте также:
studopedia.su - Студопедия (2013 - 2020) год. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав! Последнее добавление
Генерация страницы за: 0.023 сек.