Прекращение договора социального найма

Договор социального найма обладает существенной спецификой по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами, в том числе, и так называемым договором коммерческого найма, соответственно определенные особенности имеют основания и последствия прекращения данного договора.

Договор социального найма может быть прекращен как по воле сторон, так и по обстоятельствам, от желания сторон не зависящим.

Прекращение договора социального найма по воле сторон включает в себя его расторжение по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон.

По взаимному согласию договор социального найма может быть расторгнут в любое время (п. 1 ст. 83 ЖК РФ). Поскольку договор социального найма заключается в письменной форме (ст. 63 ЖК РФ), соглашение о его расторжении должно также оформляться письменно. В данном случае, поскольку специальные нормы жилищного законодательства отсутствуют, следует руководствоваться п. 1 ст. 452 ГК РФ.

Если с нанимателем проживают члены его семьи, расторжение договора социального найма по воле сторон возможно только при наличии согласия постоянно проживающих в жилом помещении лиц.

Возможность одностороннего расторжения договора социального найма предусмотрена как для нанимателя, так и для наймодателя. Однако, если первый может отказаться от договора, известив об этом наймодателя, без объяснения причин, то второй может требовать расторжения договора только в судебном порядке, причем в строго определенных случаях. Подобное неравенство обусловлено стремлением законодателя защитить нанимателя от произвольного лишения жилища.

Как указывалось выше, наниматель может в любой момент отказаться от договора социального найма. При этом не устанавливается даже обязанности предварительно уведомить наймодателя за определенный срок, как это имеет место в договоре коммерческого найма (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Исходя из существа договора социального найма, наймодатель здесь не нуждается в предварительном уведомлении, т.к. на получение социального жилья есть очередь и сложностей с заключением нового договора не возникнет.

Вместе с тем, отсутствие срока предварительного уведомления не означает, что правоотношения сторон прекращаются сразу по получении наймодателем сообщения нанимателя о расторжении договора. На нанимателя в связи с этим возлагаются определенные обязанности. Согласно подп. «к» п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315, при расторжении настоящего договора освободить в установленные сроки и сдать по акту Наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. Наймодатель, в свою очередь, обязан в установленный срок принять жилое помещение. Указанные сроки законодательством не предусмотрены и должны определяться исходя из момента, с которого наниматель желает прекратить договор. Таким образом, между волеизъявлением нанимателя и прекращением договора проходит определенное время. Следует отметить, что в отличие от Типового договора, ЖК РФ не связывает право нанимателя расторгнуть договор с исполнением каких-либо обязанностей.

Исходя из Типового договора, перечисленные выше обязанности должны быть исполнены до момента расторжения договора и прекращения вытекающих из него обязательств. В связи с этим возникает вопрос о моменте прекращения договора социального найма. Жилищный кодекс исходит из того, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (п. 3 ст. 82 ЖК РФ).

Вместе с тем неисполнение обязанности оплатить текущий ремонт, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг не препятствует прекращению пользования жилым помещением. Однако вытекающие из договора социального найма обязательства полностью не прекратятся до момента завершения расчетов с наймодателем.

Таким образом, вряд ли есть основания связывать момент прекращения договора с моментом выезда из жилого помещения.

Свобода нанимателя расторгнуть договор социального найма ограничивается необходимостью получения письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов семьи (п. 2 ст. 83 ЖК РФ). Требование о получении согласия на расторжение договора членов семьи нанимателя объясняется тем, что они обладают относительно самостоятельным правом пользования жилым помещением, которое не может быть прекращено по соглашению между нанимателем и наймодателем. Поэтому при отсутствии согласия членов семьи на расторжение договора наниматель может отказаться от своего права пользования жилым помещением. При этом договор социального найма не прекратится, а лишь изменится - нанимателем станет кто-либо из дееспособных членов семьи выбывающего нанимателя (п. 2 ст. 82 ЖК РФ).

От расторжения договора по инициативе нанимателя следует отличать случаи, когда договор социального найма расторгается в связи с обменом жилого помещения или его заменой. В этой ситуации инициатива также исходит от нанимателя, однако, его воля направлена, прежде всего, на получение иного жилого помещения. Т.к. для этого требуется также волеизъявление наймодателя, договор прекращается по соглашению сторон в связи с обменом или заменой помещения.

По инициативе наймодателя договор социального найма может быть расторгнут только в судебном порядке и только при наличии обстоятельств, исчерпывающий перечень которых содержится в п. 4 ст. 83 ЖК.

Это подтверждается и судебной практикой: 35. Судам необходимо иметь в виду, что расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и органов местного самоуправления, как следует из положений части 4 статьи 3 ЖК РФ, возможны лишь по установленным в Жилищном кодексе Российской Федерации основаниям и порядке (статьи 29, 83, 85 - 91 ЖК РФ).

Применение положений ГК РФ к отношениям по расторжению и прекращению договора социального найма исходя из содержания пункта 3 статьи 672 ГК РФ не допускается.

Основаниями для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя являются:

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушение или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использование жилого помещения не по назначению.

Как видно, право наймодателя предъявить требование о расторжении договора связывается с существенным нарушением договора социального найма нанимателем. Указанный перечень практически совпадает с перечнем оснований расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, установленным в ст. 687 ГК. Однако условия и последствия расторжения договора имеют определенные отличия.

Так, при расторжении договора социального найма в связи с невнесением нанимателем платы за жилье или коммунальные услуги нанимателю должно быть предоставлено другое жилое помещение, размер которого определяется по нормам общежития, т.е. не менее 6 кв. м на человека (п. 1 ст. 105 ЖК). Уровень благоустройства таких жилых помещений должен соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Т.е. предоставляемое при выселении жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания, относиться к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 15 ЖК РФ). Указание ст. 90 ЖК РФ на то, что жилое помещение предоставляется по нормам общежития, т.е. из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека, определяет лишь норму предоставления, но не означает, что переселение должно осуществляться в помещения в общежитиях. Общежития как разновидность специализированного фонда предназначены для иных целей, они предполагают проживание в течение определенного времени с связи с работой (службой) или учебой (п. 2 ст. 105 ЖК РФ). Что касается выселения в связи с неоплатой жилья или коммунальных услуг, то в данном случае прекращение одного договора социального найма предполагает заключение такого же договора, но уже в отношении иного жилого помещения. Следовательно, помещения для выселения за неуплату должны составлять часть социального жилищного фонда.

Аналогичные выводы содержатся в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г. «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года»[7]. Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ в случае невнесения без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма в черте того же населенного пункта, пригодного для постоянного проживания, соответствующее норме предоставления из расчета не менее шести квадратных метров жилой пощади на одного человека. Данные выводы закреплены и в Постановлении Пленума №14.

Следует отметить, что правило о выселении в связи с невнесением платы за жилье и коммунальные услуги получило неоднозначную оценку. Так, в письме Роспотребнадзора от 8 февраля 2006 г. № 0100/1260-06-32 «О повышении эффективности работы, связанной с обеспечением защиты прав потребителей в сфере жилищного строительства и при предоставлении жилищно-коммунальных услуг»[8] указывается на то, что положения действующего ЖК РФ о выселении из жилого помещения за невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги не способствуют защите интересов граждан. Кроме того, в данном документе справедливо отмечено противоречие положений п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ и ст. 90 ЖК РФ, определяющей последствия расторжения договора по рассматриваемому основанию. В первом случае предусматривается возможность выселение за невнесение платы за жилье и (или) коммунальные услуги. Во втором – присутствует только соединительный союз «и», свидетельствующий о том, что основанием выселения может явиться только невнесение в течение установленного срока двух видов платежей.

Следует отметить, что Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики»[9] разграничивал ответственность за неоплату жилья и коммунальных услуг. Выселение с предоставлением другого жилого помещения по нормам общежития в соответствии со ст. 15.5 Основ допускалось только в случае невнесения платежей за жилое помещение.

В ст. 687 ГК РФ применительно к договору коммерческого найма также речь идет о невнесении платы за жилье, а не за коммунальные услуги.

Представляется, что невнесение платы за жилое помещение в течение установленного срока должно признаваться основанием для выселения из жилого помещения при отсутствии уважительных причин подобных неплатежей. При этом возможность выселения не должна ставиться в зависимость от внесения или невнесения платы за коммунальные услуги.

Невнесение платы за коммунальные услуги может повлечь приостановление или ограничение их предоставления (подп. «д» п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307). ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дата добавления: 2014-01-03