Результаты первых работ по оценке земли в 1861-1893 годах

Становление процесса оценки недвижимости в период 1861-1893 годов в России

Упоминания о первых попытках оценки недвижимости для целей налогообложения относятся к XVIII веку — оценка в Миланском гер­цогстве (1718-1759) и в Тироле (1771 - 1784). В начале XIX века ка­дастровые работы, включающие описание, регистрацию и оценку не­движимого имущества проводились в большинстве стран Западной Европы. Наиболее известны по своим описаниям и результатам ка­дастры Франции (1790-1854), Австрии (1817-1883), Саксонии (1835- 1843), Виртемберга (1820- 1873), Пруссии (1861 - 1868).

С отменой крепостного права в 1861 году в России возникли пред­посылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной ча­стью которых являлась оценка недвижимости. К 1888 го­ду подушный налог был отменен окончательно.

Задача определения базы налогообложения для недвижимого имущества потребовала организации соответствующих мероприятий по изучению свойств недвижимости разных типов.

Городские и земские упра­вы начали вести учет недвижимых имуществ. Для определения цен­ности земель применяли установленную цену выкупа земли крестьянами, а оценка городской недвижимости производилась на основании показаний владельцев. С увеличением объема работы в некото­рых земствах стали создавать специальные статистические бюро, в том числе выполнявшие и оценочные работы.

Одной из первых программ, предназначенной для получения оце­ночных сведений, была "Программа для статистико-экономического изучения Черниговской губернии", разработанная Черниговской губернской земской управой в 1876 году. Несомненным является факт, что эта программа явилась своеобразной исторической вехой, отметившей начало новой науки — оценочной статистики.

Главной особенностью Черниговской программы была тщатель­ная подготовка и разработка перечня сведений, необходимых для оценки недвижимости. Вся программа была разделена на три блока:

1. добывающая промышленность;

2. перерабатывающая промышлен­ность;

3. торговля.

При этом вопросы, входящие в каждый блок, охва­тывали как общие сведения о социально-экономическом, демогра­фическом состоянии конкретного селения, так и специальные вопро­сы о земледелии и землевладении, промыслах и промышленности, торговле и коммерции, ценах на продукцию, урожайности, арендных платах за землю, продажных цен и т.д. Еще одной особенностью Чер­ниговской программы было то обстоятельство, что описание земель выполнялось по генеральным дачам, а не по административным гра­ницам.

Показатели доходности пахотных и сенокосных земель определя­лись на основе средней величины урожая и с учетом распространен­ной тогда формы ведения земледелия — испольщины, когда земля сдавалась в аренду за часть урожая. Леса оценивались по годовому доходу от рубки; огороды и поля, занятые техническими культурами — по специальным методикам. Статистический метод вывода сред­них норм доходности позволил получить данные, достаточные для обоснованного налогообложения. Результаты работы по Черниговской программе (1876-1886) были опубликованы в 15-ти томах с кар­тами и всеми необходимыми для оценки сведениями.

В Нижегородской губернии особенностью статистических иссле­дований для целей оценки земли являлось то, что в их основе лежа­ли естественноисторические исследования почв, которые были вы­полнены основоположником русского почвоведения В. В. Докучаевым, выполнившим почвенное описа­ние Нижегородской губернии в 15-ти томах. Доходность земли в Нижегородской губернии определялась с учетом традиционного способа земледелия — обработки земли крестьянами своими силами, поэтому в основе доходности лежали выручка и издержки на производство продукции. В Нижегородской губернии впервые также выполнены работы по ре­гистрации землевладений с учетом почвенных условий каждого.

Из статистических работ для целей оценки земли следует упомя­нуть также работы, проведенные в Херсонской губернии. Особен­ностью здесь являлось то, что впервые была сделана попытка учета климатических факторов, в частности засухи, при оценке земли.

Дата добавления: 2014-01-03