Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения пользователя

Общие понятия о принципах оценки

В мировой практике принято различать четыре группы принципов:

1) Основанные на представлениях (позиции) потенциального пользователя:

- принцип полезности;

- замещения

- ожидания.

2) Позиция отражающая взаимоотношения компонентов собственности. Характеризуется принципами:

- вклада;

- остаточной продуктивности;

- экономического баланса (сбалансированности);

- экономического разделения;

- возрастающей и уменьшающейся отдачи.

3) Позиция, отражающая точку зрения рынка. Характеризуется принципами:

- принцип спроса и предложения;

- принцип конкуренции;

- принцип соответствия;

- принцип изменения внешней среды.

4) Позиция, отражающая наилучшее и наиболее эффективное использование.

На стоимость объектов недвижимости влияет множество экономических факторов. Принципы оценки недвижимости позволяют учесть наиболее значимые из них. Принципы объектов недвижимости взаимосвязаны. На конкретный объект недвижимости могут одновременно влиять несколько принципов, их набор может быть различен.

Основной принцип оценки стоимости недвижимости – это принцип полезности, который означает, что чем больше объект способен удовлетворять потребности пользователя, тем больше его полезность, а значит и стоимость.

Полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости, в том числе престижность.

- С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего той же полезностью.

- С точки зрения затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового здания аналогичной полезности в приемлемые сроки.

- С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие одинаковый поток доходов.

Принцип замещения означает, что при наличии определённого количества однородных объектов, самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей стоимостью. Этот принцип исходит из возможностей альтернативного выбора для покупателя.

Согласно ему покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за другой объект со сходными потребительскими параметрами. Принцип замещения признает за покупателем право выбора объекта недвижимости с одинаковыми характеристиками.

Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строительстве, в районах массовой жилой застройки, когда преобладают однотипные земельные участки и высок уровень стандартизации.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости ожидает получить потенциальный собственник. Этот принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.

Дата добавления: 2014-01-03