Формирование массива внутренней информации

Необходимая информация:

1) Обще состояние и динамика цен на местном рынке недвижимости;

2) Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (или прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю;

3) Рыночная ситуация на определённом сегменте рынка:

- состояние и перспективы развития сегмента рынка;

- цели и условия осуществления сделки купли-продажи (аренды) сопоставимых объектов, их подробное описание;

- уровень эксплуатационных затрат;

- среднерыночный уровень занятости недвижимости;

- уровень возможных прочих доходов;

- налоговое окружение.

4) Затраты на воспроизводство или замещение объекта оценки:

- УПВС зданий и сооружений;

- УПСС (стоимости строительства);

- сметы, прейскуранты;

- строительные нормативы;

- индексы цен в строительстве;

- удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

- стоимость инженерных систем на единицу площади зданий;

- укрупнённые показатели стоимости систем водоснабжения, электроснабжения и т.д.

Основные источники внутренней информации:

1) Специализированные справочники и программные комплексы (УПВС, УПСС, справочник оценщика КО-ИНВЕСТ три тома: Промышленные здания, Жилые дома и Современные инженерные системы зданий);

2) Информация специалистов рынка недвижимости (Риэлтеры, девелоперы, строители, консультанты, компании по управлению недвижимостью);

3) Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах;

4) Интервью с собственником и управляющим объекта.

Информационно-аналитический бюллетень КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве». Публикует динамические ряды индексов цен, на основе которых может быть построена эпюра индексов цен.

УПВС. Разработаны для целей переоценки основных фондов, ведущими проектными институтами министерств и ведомств, утверждены Госстроем СССР 14.07.1970 г. УПВС составлены в ценах и нормах, введенных с 1 января 1969 года. Сборники состоят из 37 частей, сгруппированных по отраслям народного хозяйства и промышленности, либо по видам зданий и сооружений, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства. УПВС содержат восстановительную стоимость 1 м³ строительного объёма зданий или 1 км трубопровода, 1 км автодороги, 1 т ёмкости склада, 1 м² площади стенда, в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальном поясе, с учётом климатического района, указанном в технической части сборника. Восстановительная стоимость при этом включает все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательских работ, затраты связанные с проведением работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих.

УПСС – это выжимка из сводного сметного расчёта стоимости строительства конкретного объекта данной отрасли. Показатели составлены в ценах базового региона (Московская область) и включают все прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления в уровне сметных норм и цен 1984 г.

Преимущества: Хорошо отработана информация об объектах-аналогах, которая прошла отраслевую и межведомственную техническую стоимостную экспертизу. Они предусматривают чётко оговоренный круг учитываемых затрат и не содержат элементов двойного счёта. Для перехода от цен 1969 г. к уровню цен 1984 г. оценщиками использовались утверждённые Госстроем СССР коэффициенты пересчёта сметной стоимости строительства в уровне цен 1984 г. В среднем по отраслям промышленности он равен 1,17.

В связи с развитием рыночных отношений, расширением рыночных международных связей, использованием в отечественной практике зарубежных проектных решений возросла потребность в информации о мировых ценах на строительную продукцию и недвижимость. В этом случае можно использовать зарубежные справочники: Means, Marshall and Swift, The Building Cost People. Эти справочники дают представление о ценах на строительные работы и на недвижимость в соответствующей стране в единицах конкретной национальной валюты.

Российских оценщиков интересует стоимость строительства при ведении зарубежных проектов в конкретном регионе российскими рабочими из российских или импортных материалов.

Для конкретного пересчёта долларовых цен в рубли для конкретных регионов РФ необходима информация о паритете покупательной способности валют на национальных строительных рынках. Есть сборник расценок на строительство зданий компании «КО-ИНВЕСТ»

Использование электронных средств коммуникации – Rambler. Возможно получение информации по прямым каналам информационных агентств: REUTERS, AK&M, РосБизнесКонсалтинг, ТРИГОН.

Информация, предоставляемая оценочными и риэлтерскими компаниями. Представлена обширная и актуальная база данных. Необходимо налаживать сотрудничество с целью пополнения и обновления собственной информации оценщика.

Компьютерные программы. В России разработаны такие программные продукты, как VALMASTER, применяемые для оценки сравнительным, доходным и затратным подходом. Автоматизация затратного подхода реализована в программных продуктах компаний «КО-ИНВЕСТ» и «Багира». «КО-ИНВЕСТ» разработал программный комплекс «Оценка промышленных зданий». «Багира» разработала программный комплекс «Смета-Багира».

Дата добавления: 2014-01-03