Студопедия

КАТЕГОРИИ:


Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748)

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли


При оценке земельного участка следует опре­делить вариант его наилучшего и наиболее эф­фективного использования (ННЭИ), который оп­ределяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ ННЭИ включает изучение альтернатив­ных вариантов использования (освоения, застрой­ки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность место­положения, состояние рыночного спроса, сто­имость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

Большое значение при оценке стоимости объек­та, состоящего из земельного участка и постро­ек, придается анализу ННЭИ, во-первых, пред­положительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного зе­мельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта ис­пользования земли. Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохране­нии имеющихся на земельном участке улучше­ний в целях обеспечения максимальной доходно­сти объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую сто­имость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономи­чески эффективными.

Назовем основные факторы, определяющие оп­тимальное использование земли:

1) местоположение — фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного учас­тка (учитываются перспективность местоположе­ния, транспортная доступность, характер окру­жения);

2) рыночный спрос — фактор, отражающий со­отношение спроса и предложения на рынке. Он изучается для обоснования выбираемого вариан­та использования земельного участка (состояние и перспективы рыночного спроса на предлагае­мое использование, конкуренция других участ­ков, виды налогов и другие условия). Следует вы­делить сегмент рынка, на котором и надо разви­вать деятельность;

3) финансовая обоснованность — способность проекта обеспечить доход от использования зе­мельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспече­ния получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка — перспек­тива создания улучшений — размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологичес­кие и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

5) технологическая обоснованность и физичес­кая осуществимость — анализ соотношения ка­чества, затрат и сроков реализации проекта, ве­роятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к комму­нальным удобствам, учет размеров и формы уча­стка, например, размер может быть мал для стро­ительства промышленного объекта;



6) законодательная (юридическая) допустимость — соответствие варианта использования земельно­го участка действующему законодательству. Выяв­ляется в результате анализа строительных, эколо­гических нормативов, ограничений этажности, на­личия временных запретов на строительство в дан­ном месте, сложности в районе исторической го­родской застройки, возможное изменение норма­тивных актов, соблюдение правил зонирования, не­гативные настроения местного населения;

7) максимальная доходность (максимум дохо­да собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с уче­том риска инвестиций.

<== предыдущая лекция | следующая лекция ==>
Основные понятия. Перед началом осмотра следует: | Методы оценки земли

Дата добавления: 2014-01-03; Просмотров: 532; Нарушение авторских прав?


Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет



ПОИСК ПО САЙТУ:


Рекомендуемые страницы:

Читайте также:
studopedia.su - Студопедия (2013 - 2020) год. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав! Последнее добавление
Генерация страницы за: 0.002 сек.