Взаимодействие трех ветвей власти при регулировании недвижимости

Управление объектами недвижимости распределено между различными ветвями государственной власти, которая разделена на законодательную, исполнительную и судебную, которые считаются независимыми в своей деятельности.

Федеральное Собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство выпускает постановления, а министерства и ведомства — положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.

Представительные органы власти РФ (Государственная Дума, Совет Федерации) и ее субъектов обладают полномочиями принимать правовые акты по вопросам управления недвижимым имуществом и осуществлять контрольные функции. В частности, в компетенцию Московской Городской Думы входят следующие правомочия по регулированию имущественных отношений:

• установление порядка управления и распоряжения собственностью города Москвы, в том числе порядка ее отчуждения и оформления прав собственности на территории города;

• установление порядкаиспользования и охраны объектов культурного наследия;

• введение и отмена налогов на недвижимое имущество, установление порядка их взимания и предоставления льгот по ним;

• установление штрафов и иных видов административной ответственности за нарушение правовых актов по вопросам, отнесенным к ведению города федерального значения и регулирующим отношения собственности;

• установление общего порядка проведения инвестиционной политики при реконструкции, реставрации и строительстве объектов муниципальной и государственной собственности города Москвы;

• установление порядка использования, охраны, контроля за использованием и охраной земли, отчуждения земель и оформления прав собственности на земельные участки, предоставления земель в аренду, оформления прав аренды земельных участков;

• установление земельных налогов, порядка их взимания и порядка предоставления льгот по ним;

• установление штрафов и иных видов административной ответственности за нарушение земельного законодательства; осуществление контроля за соблюдением на территории города законодательства о собственности и земельным отношениям.

В последние годы Федеральным Собранием РФ приняты следующие основные законодательные акты, регулирующие отношения на рынке недвижимости:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года, N 52-ФЗ

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года, N 191-ФЗ

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года, N 137-ФЗ

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года, N 189-ФЗ

5. Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 года, N 73-ФЗ

6. Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 года, N 201-ФЗ

7. Налоговый кодекс Российской Федерации от 5 августа 2000 года, N 118-ФЗ

8. Федеральный закон от 22 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

9. Федеральный закон РФ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30 июня 2006 года, N 93-ФЗ

10. Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

11. Федеральный закон Российской Федерации от 21 декабря 2009 г. N 334-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

12. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

13. Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

14. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года, N 135-ФЗ

15. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года, N 214-ФЗ

16. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от16 июля 1998 года, N 102-ФЗ

17. Федеральный закон "О разграничении государственной собственности на землю" от 17 июля 2001 г.;

18. Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 4 июля 1991 г.;

19. Закон РФ "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ" от 3 июля 1991 г.;

20. Федеральный закон "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества Российской Федерации" от 23 июля 1997 г..

21. Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в российской федерации» от 6 октября 2003 года, N 131-ФЗ;

22. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»;

23. Федеральный закон от 27 декабря2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании»;

24. Федеральный закон от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»

25. Федеральный закон от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»

26. Федеральный закон от 27 мая 1996 г. № 57-ФЗ «О государственной охране»

27. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»

28. Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»

29. Постановление Правительства Российской Федерации «О государственном земельном контроле» от 15 ноября 2006 года, N 689

30. Постановление Правительства Российской Федерации «О федеральной целевой программе "Жилище"на 2002-2010 годы» от 17 сентября 2001 года, N 675

31. Постановление Правительства Российской Федерации «О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд».

32. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении #M12293 0 901758494 3792932933 2736860970 350840744 2697443001 2483551668 3154 84 731286757Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»#S»»2»2 от 8 апреля 2000 года, N 316

Обратим внимание на тот факт, что каждая из трех ветвей власти (законодательная, исполнительная и судебная), в том или ином аспекте, но активно участвует в государственном регулировании на рынках недвижимости.

Приведенная ниже Таблица 12 иллюстрирует такое участие трех ветвей власти на примерах распределения их активности в рамках приведенных выше организационно-правовых и организационно-экономических механизмов регулирования на рынках недвижимости.

Характерным при этом является активное взаимодействие властей с негосударственными структурами при осуществлении ряда регулирующих функций, в частности:

· при учете и информационном обеспечении участников рынка (статистические и аналитические материалы, кадастры, базы данных, геоинформационные системы, техническая инвентаризация, оценочные расчеты и т.д.),

· при разработке системы стандартов (высшего профессионального образования и повышения квалификации, профессиональной деятельности и др.),

· при контроле качества оказываемых на рынках недвижимости услуг,

· при страховании от ошибок и ненадлежащего качества услуг профессиональных участников рынка и в принятии соответствующих санкций и др.

Таблица 12 – Механизмы государственного регулирования: три ветви власти и взаимодействия с негосударственными структурами.

Механизмы государственного регулирования	Формы участия негосударственных структур
Законодательная власть Развитие законодательной базы рынка недвижимости. Развитие законодательной базы управления недвижимостью. Аналитическая деятельность и инициирование новых законов. Исполнительная власть Развитие нормативной базы регулирования на рынках и в управлении недвижимостью. Инициирование новых законов. Разграничение между уровнями гос. и муниципальных собственников. Регистрация недвижимости и сделок. Лицензирование профессиональной деятельности. Разработка: концепций и программ управления, приватизации; методик расчета эффективности, оценки, стартовых цен, условий аукционов, аренды, договоров пользования природными ресурсами, объектами-памятниками и др.	Участие в развитии инфраструктуры рынка недвижимости. Оказание управленческих услуг. Профессиональное обслуживание участников рыночных операций: риэлтерская и оценочная деятельность, консалтинг, проектные работы, аудит, менеджмент и маркетинг и др. Участие в подготовке и обсуждении законодательной и нормативной базы рынка и управления недвижимостью. Создание ассоциаций и обеспечение качества профессиональной работы на рынках недвижимости и управления Установление соответствий с международными стандартами профессиональной деятельности. Повышение квалификации кадров профессиональных участников рынков недвижимости и управленческих услуг. Создание общественного мнения. Участие в инициации новых законов.
Разделение и взаимодействие государственных и негосударственных структур, в т.ч.: при учете и информационном обеспечении участников рынка (кадастры, статистика, инвентаризация, аналитика), при разработке системы стандартов (образования и повышения квалификации, профессиональной деятельности), при контроле качества услуг и осуществлении санкций, при страховании от ошибок и ненадлежащего качества профессиональной деятельности и др.
Судебная власть Арбитраж при имущественных спорах. Принятие решений о банкротстве и установлении арбитражного управления Рассмотрение апелляций. Участие в принятии санкций. Инициирование новых законов.