Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1.Объект не должен быть уникальным.

2.Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3.Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

-замещения;

-сбалансированности;

-спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап. Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап. Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Основные критерии выбора объектов-аналогов:

1.Права собственности на недвижимость.

2.Условия финансирования сделки.

3.Условия продажи и время продажи.

4.Местоположение.

5.Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов

Последовательность внесения поправок:

1.Поправка на условия финансирования.

2.Поправка на особые условия продаж.

3.Поправка на время продажи.

4.Поправка на местоположение.

5.Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода:

1.В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2.В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3.Статически обоснован.

4.Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5.Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1.Различия продаж.

2.Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3.Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4.Зависимость от активности рынка.

5.Зависимость от стабильности рынка.

6.Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Дата добавления: 2014-01-03