Анализ рыночного механизма образования цен на землю

Тема 3. Рыночный механизм ценообразования на землю

§1. Понятия «стоимость» и «цена»,

Проблемы цены и механизма ее формирования являются одними из самых сложных и фундаментальных, так как система цен в рыночной экономике играет роль основной организующей силы. В общем смысле цена определяется как определенное количество денежных единиц, получаемое за товар. В условиях функционирующего рынка особое значение имеет равновесная рыночная цена, которая является результатом взаимодействия цены спроса и цены предложения. Механизм данного взаимодействия по-разному рассматривается различными экономическими школами.

Исходной позицией неоклассической школы (основоположник – Альфред Маршалл, 1842-1924 гг.) является то, что силы спроса и предложения действуют свободно, широко развертывается свободная конкуренция, и таким образом на рынке с помощью механизма «невидимой руки» устанавливается равновесная рыночная цена. Формирование рыночной цены рассматривается в трех периодах времени, где параметры предложения имеют различную динамику. Соответственно этому различают мгновенное, кратковременное и длительное равновесие.

Однако в рыночной экономике на формирование равновесной цены также оказывают влияние процессы монополизации, система налогообложения, экономическая политика органов государства и другие факторы, что приводит к постоянным колебаниям спроса и предложения, а, следовательно, и рыночных цен. Между тем на определенном промежутке времени вариация рыночных цен происходит вокруг некоторой субстанции. Согласно теории Карла Маркса (1818-1883 гг.) такой субстанцией является стоимость товара, которая определяется общественно необходимыми затратами рабочего времени на его производство (марксистская школа экономики).

Обобщая вышеизложенное, можно сделать следующие выводы. Цена представляет собой свершившийся реальный факт, устанавливающий сумму денежных средств, уплаченных конкретным покупателем за конкретный объект в конкретных условиях рынка. А наиболее вероятная цена продажи объекта (или части имущественных прав на него) на открытом рынке в условиях конкуренции представляет собой рыночную стоимость. На графике это будет выглядеть следующим образом:

Изменение цен и стоимости с течением времени

Кривая представляет собой изменение рыночной стоимости объекта с течением времени, при этом она определяется как наиболее вероятная цена продажи объектов-аналогов. Зачастую определение «наиболее вероятной цены» сопряжено с многочисленными трудностями. По этой причине реальная цена сделки часто не совпадает со справедливой рыночной стоимостью.

Анализируя механизм рыночного ценообразования на землю, можно заключить, что существуют определенные закономерности установления равновесных цен в зависимости от того, насколько продолжителен рассматриваемый нами период. В экономической литературе анализ формирования рыночной цены обычно рассматривается в трех временных периодах, в которых параметры предложения имеют различную динамику. Соответственно этому различают мгновенное, кратковременное и длительное равновесие. Так, если рассматривать краткосрочный период, в течение которого устанавливается мгновенное или кратковременное равновесие, то предложение земли будет абсолютно неэластично в силу ее ограниченности. На рисунке величина предложения земли (S) в таком случае представляет собой вертикальную линию, так как в течение данного периода времени не представляется возможным вовлечь в рыночный оборот дополнительные массивы земель (Q). Как бы не изменялась цена земли (P), а следовательно, спрос на землю (D), предложение ее не изменится. Спрос же будет меняться в обратной зависимости от цены. Поэтому цена земли в краткосрочном периоде определяется спросом.

S'

*

В долгосрочном периоде, в отличие от ситуации, описанной выше, анализ рыночной ситуации позволяет прогнозировать возможность вовлечения в рыночный оборот новых земельных массивов путем их освоения. При этом величина предложения становится более чувствительной к изменению уровня цен, а следовательно, более эластичной. На рисунке величина предложения в таком случае изображается в виде наклонной линии (S'). Это приводит к тому, что в механизме установления равновесной рыночной цены (Е) спрос и предложение будут участвовать одинаково.

Степень чувствительности спроса или предложения земли на рынке к изменению уровня цен на земельные участки (их эластичность) численно может быть выражена с помощью коэффициента эластичности. Коэффициент эластичности показывает, насколько изменится спрос на землю или предложение земли на рынке при изменении цены единицы земельной площади на один процент:

ε_D(S) = ,

где ε_D(S) – коэффициент эластичности спроса (предложения);

ΔD(S) – изменение объема спроса (предложения), %;

ΔР – изменение цены, %.

Считается, что спрос или предложение эластичны при ε_D(S) > 1, обладают единичной эластичностью при ε_D(S) = 1, неэластичны при ε_D(S) < 1, абсолютно эластичны при ε_D(S) → ∞ и абсолютно неэластичны при ε_D(S) → 0.

Практическое применение расчет коэффициента эластичности находит при выполнении маркетинговых исследований земельного рынка. С его помощью представляется возможным предугадать объем продаж при соответствующем изменении уровня цен на земельные участки. Предварительно проводится сбор и систематизация исходной информации о рыночной конъюнктуре с целью определения вида функции спроса, что требует детального рассмотрения больших массивов исходных данных, использования статистических методов, экономико-математического моделирования и законов корреляционно-регрессионного анализа.

Не меньшую значимость также имеет определение эластичности спроса по доходу потенциальных покупателей, который может быть выражен с помощью коэффициента эластичности спроса по доходу:

ε_I = ,

где ε_I – коэффициент эластичности спроса по доходу;

ΔD – изменение объема спроса, %;

ΔI – изменение уровня доходов покупателей, %.

Эластичность спроса по доходу находится в обратной зависимости от степени насыщения потребности в земельных участках как товаре. Как правило, она слабо насыщена в бурно развивающихся населенных пунктах, высокорентабельных сельскохозяйственных районах. Соответственно, значительная часть прироста дохода покупателей направляется на приобретение таких земельных участков. В результате спрос на землю может расти относительно быстрее, чем увеличение уровня доходов потенциальных покупателей в рассматриваемом регионе (ε_I > 1).

Дата добавления: 2014-01-03