Аренда земельных участков

Аренда является наиболее распространенной организационно-правовой формой использования земель во многих странах мира. В России арендные отношения приобретают в последнее время интенсивное развитие, т.к. платное землепользование на основе аренды обеспечивает полную свободу и самостоятельность хозяйствования на земле при сохранении прежних отношений собственности на землю, что делает систему землепользования гибкой и легко адаптируемой к значительным подвижкам в земельном законодательстве. Арендная плата при этом представляет собой форму экономических отношений равноправных партнеров (арендодателя и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного земельного участка.

Арендные платежи за землю значительно дифференцируются в зависимости от спроса и предложения, категории арендаторов, местоположения и величины земельных участков. При этом арендная плата за земли городов и поселков по сравнению с сельской местностью значительно выше для всех категорий арендаторов.

В настоящее время существуют два основных способа установления размеров арендной платы за землю:

1) рыночный, например:

по фактическим сделкам аренды участков и их аналогов;

по результатам конкурсов и аукционов;

в зависимости от эффективности деятельности предпринимателя-арендатора;

2) нормативно-расчетный, например:

на основе учета издержек по содержанию земельного участка;

определение доли стоимости аренды в общей стоимости имущественного комплекса;

согласно учету нормативного уровня доходов по инвестициям и вкладам;

на основе нормативных показателей, таких как ставка земельного налога, кадастровая стоимость земельного участка;

по затратам на содержание и восстановление (реновацию) арендуемого имущества с учетом (или без) стоимости нового строительства на земельном участке объекта-аналога;

по результатам коммерческой деятельности с привязкой арендной ставки к величине полученного арендатором дохода.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка (за исключением арендаторов - резидентов особых экономических зон) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Фактически происходит продажа прав аренды, что получило значительное распространение в последние годы.

Помимо продажи права аренды арендатор (за исключением арендаторов-резидентов особых экономических зон) также может с согласия арендодателя сдавать арендуемый земельный участок в субаренду, отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях (за исключением субаренды и передачи арендных прав в залог) ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.

Таким образом, действующая нормативно-правовая база предусматривает достаточно широкий диапазон возможных прав арендатора земельного участка, которые были значительно укреплены с принятием нового Земельного кодекса РФ. Это обстоятельство и объясняет большую популярность аренды земель на современном этапе.

Дата добавления: 2014-01-03