Организационные предпосылки договора строительного подряда

Особенности заключения и форма договора строительного подряда

Параграф 3 главы 37 ГК РФ не содержит специальных требований к форме и порядку заключения договора строительного подряда, поэтому применяются нормы общей части ГК РФ. Вместе с тем, специфика предмета данного договора предопределяет наличие особых организационных предпосылок для его заключения (ст. 747 ГК РФ).

В соответствии со ст. 740 ГК РФ договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда также применяются к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

Понятия строительства и реконструкции содержатся в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, в силу которого под строительством понимается деятельность по созданию зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов), а под реконструкцией – деятельность по изменению параметров объектов, их частей (высоты, количества этажей, площади, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Отсюда вытекает существенная особенность договора строительного подряда: поскольку его предметом является деятельность по выполнению работ по созданию или реконструкции объекта недвижимости, то правовое регулирование этих отношений также осуществляется публично-правовыми нормами Градостроительного кодекса РФ.

Для заключения и исполнения договора строительного подряда заказчиком должны быть представлены следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок (ст. 51 ГрК РФ)

Заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок. Площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок (п. 1 ст. 747 ГК РФ, п. 4 ст. 52 ГрК РФ).

В силу ст. 30-31 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001г. №136-ФЗ земельные участки для строительства могут быть предоставлены:

а) физическим и юридическим лицам – в собственность или по договору аренды (п. 3 ст. 30, ст. 30.1 ЗК РФ);

б) государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, органам государственной власти и органам местного самоуправления - на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 1 ст. 20 ЗК РФ, п. 3 ст. 30 ЗК РФ);

в) религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения – в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих объектов (п. 3 ст. 30 ЗК РФ).

2) градостроительный план земельного участка (ст. 44 ГрК РФ)

Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам (п. 1 ст. 44 ГрК РФ).

В составе градостроительного плана земельного участка указываются: 1) границы земельного участка; 2) границы зон действия публичных сервитутов; 3) минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; 4) информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке; 5) информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия; 6) информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; 7) границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.

3) материалы инженерных изысканий (ст. 47, 51 ГрК РФ)

Заказчиком (застройщиком) должно быть обеспечено проведение инженерных изысканий для подготовки проектной документации (ст. 47 ГрК РФ).

Результаты инженерных изысканий представляют собой документ о выполненных инженерных изысканиях, содержащий материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и отражающий сведения о: а) задачах инженерных изысканий; б) местоположении территории, на которой планируется осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства; в) видах, об объеме, о способах и о сроках проведения работ по выполнению инженерных изысканий в соответствии с программой инженерных изысканий; г) о качестве выполненных инженерных изысканий; д) результатах комплексного изучения природных и техногенных условий указанной территории, в том числе о результатах изучения, оценки и прогноза возможных изменений природных и техногенных условий указанной территории применительно к объекту капитального строительства при осуществлении строительства, реконструкции такого объекта и после их завершения; е) результатах оценки влияния строительства, реконструкции такого объекта на другие объекты капитального строительства.

4) проектная документация (ст. 48 ГрК РФ)

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства (п.2 ст.48 ГрК РФ).

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи) (п. 3 ст. 48 ГрК РФ).

Подготовку проектной документации могут осуществлять физические или юридические лица, которые соответствуют требованиям законодательства РФ, предъявляемым к лицам, осуществляющим архитектурно-строительное проектирование. Проектная документация утверждается заказчиком (застройщиком). В случаях, предусмотренных ГрК РФ, заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на государственную экспертизу. При этом проектная документация утверждается заказчиком при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации (п. 15 ст. 48 ГрК РФ).

5) разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ)

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (ст. 51 ГрК РФ).

Выдача разрешение на строительство не требуется в случаях: 1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; 2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; 4) в иных случаях, если в соответствии с действующим законодательством получение разрешения на строительство не требуется.

Дата добавления: 2014-01-03