Значение установления границы между смежными объектами недвижимости

Границы земельного участка

В современных российских публикациях и исследованиях мало предается значения возможным результатам межевания в городе. Например, это проявляется в том, что деятельность по выработке правил рационального межевания, подготовка нормативной правовой базы землеустройства протекает крайне вяло. Следствием отсутствия этих документов является практика реального межевания, которая плодит массовое появление земельных участков нерациональной формы. Но среди архитектурных и землеустроительных служб это не вызывает того беспокойства, которого заслуживает.

Обычный ответ, которой приводится в ответ на указание на эту проблему, состоит в том, что дефекты сегодняшних работ по межеванию можно будет исправить в будущем, когда они станут уже очевидно нетерпимы. Однако такие надежды являются глубоким заблуждением: однажды нанесенная межа, разграничивающая два участка, как правило, остается на многие годы, десятилетия и столетия. Проблемы, вызванные необходимостью исправления дефектов межевания хорошо известны в истории мирового градостроительства – для исправления дефектной границы необходимо не только обоюдное согласие и стремление к этому соседей, что уже само по себе весьма проблематично, но и то, чтобы их планы по капитальной реконструкции своих объектов совпали по времени (ведь часто здания и сооружения земельного участка ставятся прямо на меже, или межа ими закрепляется). Это определяет то, что работы по межеванию должны выполняться с высокой степенью обоснованности и проработанности, учитывать принципы рационального землеустройства.

Устойчивость границ земельных участков характерна практически для всех городов Европы. В данном случае трудно сослаться на США, поскольку там сложилась иная культура отношения к недвижимости вообще – американцы в целом значительно менее сентиментальны в отношении недвижимости, с легкостью ее меняют и, переезжая с одного края континента на другой, и снося, заменяя новой. Американская недвижимость на несколько порядков менее капитальна по сравнению с европейской и тем более российской (и еще тем более – московской). Впрочем, у нас нет данных, говорящих за то, что в границы земельных участков в городах США носят менее устойчивый по сравнению с Европой характер.

Раскопки усадьбы новгородского художника, жившего в XII веке, показывают, что к тому времени эта усадьба в неизменных границах существовала, по крайней мере, уже три века. Знаменитый район лондонского Сити сохраняет застройку, а с ней и структуру земельных участков на протяжении бессчетного числа столетий. Это же демонстрирует и центр Москвы. История межевания знает, какую большую проблему представляет собой межевание так называемых «чересполосных владений», то есть установление границы между владениями, до этого не размежеванными между собой. Тут требовались «кнуты и пряники» в поражающем воображение масштабах. А ведь эта задача на несколько порядков проще, чем изменить границу внутри плотной городской застройки. Вообще для изменения границ земельных участков наиболее всего подходят условия, которые возникают при реализации крупных градостроительных проектов, предусматривающих сплошной снос застройки, по крайней мере, в границах квартала или его части. Но и такие преобразования реализовать совсем непросто даже в интересах всех без исключения землевладельцев затрагиваемой территории.

В качестве примера можно привести выдержку из статьи «Нового энциклопедического словаря Брокгауза и Ефрона» «Земельный вопрос в городах». Речь идет о процессе, при котором жители различных городов мира на рубеже прошлого и нашего века скупали земли ближайших городских предместий с тем, чтобы построить жилище или иную недвижимость, приобрести которую в пределах города они не могли. За счет этого росла городская территория и юрисдикция городского управления.

Но «на окраинах городов земля служит обычно для ведения сельского хозяйства и распланирована в виду этой цели. Такая планировка участков делает их совершенно неприспособленными для строительных целей. Длинные, узкие полосы, удобные для ведения сельского хозяйства, совершенно непригодны для городской застройки: если они расположены длинной стороной к улице, то недостаточно глубоки, если короткой, то недостаточно широки; в обоих случаях они не достигают минимума размеров, установленных строительным правом, и поэтому остаются вне городского земельного рынка. Вместе с тем, эти неправильно распланированные земли отрезают доступ к новым строительным участкам и создают монополию собственников застроенных или уже приспособленных к застройке участков. Городское самоуправление, руководясь соображениями общего блага, не может считаться при проведении красных линий, обозначающих направление будущих улиц, со случайными границами отдельных владений. Не может быть никаких гарантий, что вновь намеченная улица прорежет отдельные владения именно под прямым углом, что необходимо для нормального характера застройки участка. Путем принудительного отчуждения городское самоуправление может прорезать улицу, необходимую для движения, но бессильно сделать ее годной к застройке, если расположенные на этой улице участки не годны к застройке по своим размерам и очертаниям. Таким образом, участки обесцениваются и делаются совершенно непригодными для строительных целей, нередко препятствуя нормальной застройке и соседних владений. В результате является беспорядочная, нецелесообразная и нехозяйственная застройка отдельных кварталов и даже целых частей города. Неправильная планировка противоречит, таким образом, и частично хозяйственным интересам, и интересам публичного блага. В старом законодательстве не содержалось никаких предписаний, которые давали бы возможность придать отдельным земельным участкам годные для застройки очертания. Попытки добровольных переделов часто разбиваются о своекорыстие одних и спекулятивные намерения других. В больших городах наблюдались случаи, когда двадцать землевладельцев, несмотря на желание переделиться, не смогли этого сделать из-за сопротивления каких-нибудь двух собственников. Отсюда необходимость создания специального законодательства о принудительных переделах. Основные его черты заключаются в следующем: передел может иметь место или ex officio, или по ходатайству большинства собственников. Применение передела ограничивается отдельными строительными кварталами.... В исключительных случаях для уравнения интересов отдельных собственников допускается и денежное вознаграждение. Возражения против нарушения интересов собственников и других заинтересованных лиц рассматриваются в административном порядке, вопросы о вознаграждении – в судебном.»

Итак, необходимый передел настойчиво требует не только согласия и даже желания этого всех собственников участков, но и то, чтобы их возможности преступить к переделу совпали по времени, а также наличие некой организующей силы, способной начертать план передела и добиться согласия и одобрения его каждым. Практика повсеместно демонстрирует, что это невозможно реализовать инициативой и силами одних лишь собственников участков – всегда находился кто-то, кто-либо вообще отказывается от передела, либо уже на стадии окончательного согласования считает себя ущемленной стороной и никак не может согласиться с предлагаемыми планами. Во всяком случае, описанная история попыток наведения порядка на инкорпорированных территориях городских предместий, хотя и осуществлялась по горячим следам, полной победы не имела, о чем свидетельствуют планы земельных участков, продолжающих оставаться в исходном состоянии, как, например, на следующем фрагменте:

Рис. 11. Фрагмент плана городской застройки, сохраняющей в себе «следы» нарезки территории на участки изначально не для городской застройки, а в качестве сельхозугодий. На данном фрагменте различимы линии проектных попыток современных градостроительных преобразований.

Классификация границ земельных участков

Прежде чем углубиться в отечественные проблемы производства границ и межевых знаков, снова необходимо обратиться к мировому опыту.

Межевые знаки и межи имеют свою длинную историю. В предыдущем этапе работы мы рассказывали о том, что межевые камни и другие знаки были одними из важных объектов быта, права и культа еще со времен Древнего Египта – над ними произносили клятвы, на них записывали имущественные обязательства, их освящали божественными изображениями, их воровали, перемещали. Преступления против них считались и святотатством и воровством. Соответствующими были и наказания. Например, проклятие, со всеми последствиями его, грозило нарушителю межи в древнееврейском праве, а германское право XVI века за снятие коры или срывание ветвей с пограничных деревьев предписывало резать преступнику живот, извлекать кишку и заставлять ходить его вокруг дерева, закрывая кишкой повреждения на дереве до тех пор, пока все они не будут закрыты или все внутренности преступника не выйдут. Общество всячески стремилось к тому, чтобы буквально вбить в молодое поколение, во-первых, уважение к межам, во-вторых, твердое знание где и как они проходят. Для этого, например, на Руси с древних времен, а в Малороссии и до начала XX века за всякий проступок, требующий наказания, а также и ради профилактики в воспитательных целях, подростков секли на межах, ориентируя в пространстве эту процедуру таким образом, чтобы положение ее жертв совпадало с направлением границ.

Тем не менее, стройной системы описания границ и распознавания их на местности, пригодной для всякого конкретного случая, к началу XX практически не было создано ни в одной стране. Возможно, она и не требуется, хотя всеобщий прогресс XX века и здесь имел свои плоды. Наиболее упорядоченными традиционно считаются земельные дела в Германии. В основе толкования границ здесь лежат положения Гражданского уложения, действующее еще с 1896 года. Например:

«§ 919 Установка межевых знаков

(1) Собственник земельного участка может потребовать от собственника соседнего земельного участка, чтобы последний оказал ему содействие в установке постоянных межевых знаков, а если межевой знак окажется передвинутым или трудно узнаваемым, – в его восстановлении.

(2) Способ и порядок установки межевых знаков определяются на основании законов федеральной земли; а если последние не содержат необходимых предписаний, – то на основании существующих на основании существующих в данной местности обычаев.

(3) Расходы по установке знаков участники несут поровну, если из существующих между ними правоотношений не следует иное.

§ 920 Спорность границы

(1) Если вследствие спорности невозможно установить истинную границу, то определяющим для установки межевых знаков является фактическое владение. Если фактическое владение не может быть установлено, то каждому земельному участку должна быть присоединена равная часть спорной площади.

(2) Если определение границы в соответствии с этим предписанием приведет к результату, который противоречит установленным фактам, в частности не соответствует установленному размеру земельного участка, то граница должна быть проведена по справедливому усмотрению, сообразуясь с обстоятельствами.

§ 921 Совместное использование пограничных сооружений

Если два земельных участка разделены между собой полоской земли, межой, рвом, стеной, изгородью, забором или иным сооружением, которые служат обоим участкам, то следует считать, что собственники земельных участков имеют право на совместное использование сооружений, если только какие-либо внешние признаки не указывают на то, что это сооружение принадлежит одному из соседей.»

При этом, однако, под границей в практике германского землеустройства понимается нематериальная абстракция в виде идеально прямой линии, не имеющей толщины и следующей от одной поворотной точки до другой. В качестве таковой она отображается и на кадастровой карте. То есть, согласно такой концепции границы, владение одного лица возникает тотчас же когда кончается владение другого. В основе любой такой границы может лежать свободная от всяких математических зависимостей кривая линия. Но ради удобства и технологичности демаркации и описания в кадастре всякая кривая линия превращена в ломанную. Таким образом, элементами границы являются отрезки прямых линий и поворотные точки.

Шведский Земельный Кодекс излагает свою, хотя и подобную немецкой, концепцию границы:

«... 3. Граница, определенная законным порядком – это линия между межевыми знаками на земле, установленными также законным образом. Если существует неуверенность в размещении знаков, граница должна быть определена посредством кадастровых карт, иных документов и на иных основаниях, по которым земля находится во владении на самом деле. Если знаки законным образом не установлены, границы должны быть удостоверены посредством соответствующих карт и документов.

4. Если граница никогда юридически не определялась, но существуют старые знаки на земле, которые долгое время определяли истинную границу, это и должно считаться законной границей. Если граница определялась в связи с конфискацией или какими-либо другими принудительными изъятиями, ее расположение устанавливается документом об изъятии, реальным владением и другими обстоятельствами.

5. Если граница проходит по воде (озеру, реке) и не может быть определена применением пунктов 3 и 4, каждый конкретный участок водной зоны принадлежит ближайшему участку земли, если только земля – не маленький остров или холм.» (Ч.1, Гл.1)

Следует отметь принципиальную разницу между приведенными примерами, которая не заметна на первый взгляд, но имеет существенные последствия: в первом случае граница определяется линией в соответствующем документе, который имеет верховную силу над всеми остальными свидетельствами прохождения границы, даже над ее фактическим местоположением; во втором, напротив, именно фактическое местоположение является окончательным свидетельством истины.

Англия явилась родиной новой концепции границы. Между, уже упоминавшимися в разделе о регистрации прав на недвижимость, законами 1862 и 1875 годов имелись значительные различия, касавшиеся именно концепции границ. Согласно закону 1862 года, определение границ владения необходимо было производить еще до регистрации прав на него. При чем для этой цели предусматривалась определение и описания границ, аналогичные тем, которые соответствуют описанной выше германской концепции. Однако уже несколько первых лет показали бесперспективность этого положения, совершенно не отвечавшего английским реалиям. В законе 1875 года была введена концепция «Общих границ», которая и по сей день превалирует в Англии. Введению этой концепции предшествовало довольно широкое ее общественное обсуждение. Суть концепции заключается в признании того, что абсолютно достаточная определенность границы может быть достижима (и в значительной части случаев – достижима и без всяких «может быть») без определения местопрохождения той «волосяной» линии, которая должна делить одно землепользование от другого. Дело в том, что любая граница имеет то или иное физическое выражение – забор, канаву, или просто зримую линию, идущую от одного столба до другого. Так вот, согласно концепции «Общих границ» может сколь угодно долгим оставаться безразличным то, каким образом в пределах этого внутреннего пространства проходит «истинная граница» – по одному бегу канавы, или другому, или по его оси, или синусоидой бросаясь от одного берега к другому – на правовой режим границы это не оказывает никакого влияния.

Английским исследователем П. Дейлом в 1976 году была предложенная описанная ниже классификация границ.

Все многообразие концепций границ на самом верху классификации сводится к двум основным классам:

- концепция фиксированных (закрепленных) границ;

Дата добавления: 2015-07-13