Права та обов’язки сторін

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку» учасниками іпотечних відносин виступають іпотекодавець та іпотекодержатель. Іпотекодавцем та іпотекодержателем можуть виступати громадяни, юридичні особи і держава. Іпотекодержателем є кредитор за основним зобов’язанням. Іпотекодавцем може бути як боржник, так і третя особа (майновий поручитель).

Характеризуючи учасників, доцільно було б розглянути сукупність прав та обов’язків, які виникають між ними в процесі реалізації іпотечних правовідносин. На підставі аналізу визначення поняття «іпотека» можна зробити висновок про те, що іпотекодавець зберігає за собою право володіння та користування предметом іпотеки. При користуванні іпотекодавець має право одержувати продукцію, плоди і доходи, якщо інше не передбачено договором, а також повинен не припускати погіршення стану предмета іпотеки та зменшення його вартості понад норми його звичайної амортизації. Невиконання іпотекодавцем обов’язку по збереженню вартості заставленого майна слід розглядати як зловживання суб’єктивним правом. Іпотекодавець також зобов’язаний вживати за власний кошт всі необхідні заходи для належного збереження предмета іпотеки, включаючи своєчасне проведення поточного ремонту, відновлення незначних пошкоджень, раціональну експлуатацію та захист предмета іпотеки від незаконних посягань та вимог інших осіб; повинен своєчасно повідомляти іпотекодержателя про будь-яку загрозу знищення, пошкодження, псування чи погіршення стану предмета іпотеки, а також про будь-які обставини, що можуть негативно вплинути на права іпотекодержателя [29, с. 75].

Іпотекодавець має право передавати в наступну іпотеку, якщо інше не встановлено попереднім іпотечним договором, предмет іпотеки за погодженням з іпотекодержателем. Це пов’язано з тим, що вартість заставленого майна може перевищувати вартість основного зобов’язання. Тому боржникові надано права заставляти одне і те ж саме майно одночасно декільком кредиторам. У світовій практиці це явище одержало назву «застава застави». При цьому на іпотекодавця законом покладається обов’язок до укладення іпотечного договору попередити кредитора про всі відомі йому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки. У разі порушення цього обов’язку іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов’язання та відшкодування завданих збитків.

Законом передбачено надання іпотекодавцю права дострокового виконання основного зобов’язання, а також за погодженням з іпотекодержателем: відчужувати, заповідати предмет іпотеки; передавати у спільну діяльність, лізинг, оренду, користування; зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди), розташованої на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, чи здійснювати істотні поліпшення цієї земельної ділянки.

Закон України «Про іпотеку» говорить, що іпотекодержатель за рахунок предмета іпотеки має право задовольнити свої вимоги за основним зобов’язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачено умовами договору, що обумовлює основне зобов’язання. У разі порушення іпотекодавцем обов’язків, встановлених договором, має право вимагати дострокового виконання основного зобов’язання, а в разі його невиконання звернути стягнення на предмет іпотеки. Якщо договором передбачено випуск заставної, то іпотекодержатель (власник заставної) може до настання строку виконання боржником зобов’язання за заставною проводити операції з належними йому заставними для рефінансування власної діяльності шляхом залучення додаткових грошових коштів від інших осіб.

Кредитор має право передати свої права за договором іпотеки іншій особі шляхом відступлення права вимоги. Відступлення іпотекодержателем своїх прав за договором іпотеки іншій особі здійснюється без згоди іпотекодавця і означає одночасне відступлення права вимоги тій самій особі за основним зобов’язанням, якщо не буде доведено інше.

Відповідно до розділу V Закону України «Про заставу»[6] передбачена застава майнових прав. Таким чином, іпотекодержатель має право укласти договір застави права вимоги по кредитному договору чи іншому основному зобов’язанню забезпеченому іпотекою. Дане право може бути заставлене шляхом передачі договору іпотеки іншій особі – заставодержателю договору іпотеки в забезпечення кредитного договору між цією особою і заставодержателем, названим в договорі іпотеки (іпотекодержателем). Іпотекодержатель зобов’язаний повідомити свого іпотекодавця-боржника про здійснену заставу прав. Строкове право вимоги, яке належить заставодавцю-кредитору, яким виступає іпотекодержатель, може бути предметом застави тільки до закінчення строку його дії. При невиконанні кредитного договору, забезпеченого заставою договору іпотеки, іпотекодержатель буде зобов’язаний на вимогу заставодержателя договору іпотеки відступити йому свої права, що він має до іпотекодавця за іпотечним договором. У разі відмови від відступлення права вимоги заставодержатель договору іпотеки має право вимагати в судовому порядку переведення на себе такого права. При цьому заставодержатель договору іпотеки набуває всіх прав та обов’язків, що мав іпотекодержатель за іпотечним договором, і вправі звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов договору іпотеки та забезпеченого ним основного зобов’язання.

Закон України «Про іпотеку» [7] передбачає сукупність норм диспозитивного характеру щодо прав та обов’язків сторін за договором.

Стаття 5 передбачає, що ризик випадкового знищення, пошкодження або псування предмета іпотеки несе іпотекодавець, якщо інше не встановлено договором. Вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки відповідним суб’єктом оціночної діяльності. У випадках встановлених законом, оцінка предмета іпотеки має проводитися виключно суб’єктом оціночної діяльності.

За загальним правилом, страхування предмета іпотеки на його повну вартість від ризиків випадкового знищення, пошкодження або псування лежить на іпотекодавцеві, якщо договором цей обов’язок не буде покладено на іпотекодержателя. Якщо іпотекодавець не застрахував предмет іпотеки і такого обов’язку не було покладено договором на іпотекодержателя, то іпотекодержатель має право застрахувати предмет іпотеки і вимагати від іпотекодавця негайного відшкодування всіх витрат, понесених ним у зв’язку з страхуванням предмета іпотеки. Договір страхування укладається на користь іпотекодержателя, який у разі настання страхового випадку набуває право вимоги до страховика.

Обов’язки майнового поручителя як учасника заставних (іпотечних) відносин передбачаються договором. Це може бути окремий договір кредитора (іпотекодержателя) з майновим поручителем (іпотекодавцем), або єдиний договір іпотеки, який укладається за участю іпотекодержателя (кредитора), боржника та іпотекодавця (майнового поручителя).

Дата добавления: 2015-08-31