Сравнительный подход

Основная идея сравнительного метода (СМ) состоит в том, что рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену, большую, чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость.

Применение СМ предполагает определение стоимости оцениваемого объекта через его сравнение с объектами, проданными на данном рынке в течение недавнего времени. СМ в наибольшей степени основывается на актуальной рыночной информации и требует для своего применения достаточно большого объема информации.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сфера его применения – массовые рынки: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса.

Использование сравнительного метода для определения стоимости недвижимости показано на рис.1.2.

Алгоритм сравнительного метода:

- Анализ рыночного сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект и подбор достоверной информации о недавних продажах объектов, аналогичных оцениваемому;

- Выбор единиц и показателей сравнения объектов-аналогов с оцениваемым;

- Проведение корректировки цены продажи каждого объекта-аналога по выбранным ранее единицам и показателям сравнения в соответствии с имеющимися различиями между аналогами и оцениваемым объектом;

- Анализ скорректированных цен для определения стоимости оцениваемого объекта.

Техника сравнения продаж заключается в нахождении цены единицы сравнения объекта оценки (или всего объекта), которая определяется путем корректировок цен единиц сравнения объектов-аналогов на существующие отличия от объекта оценки.

Для непосредственных корректировок необходимо выделять характеристики объектов и сделок, которые влияют на цену продаж и называются элементами сравнения. Каждый конкретный тип недвижимости требует выделения как общих, так и присущих только ему элементов сравнения.

К общим для всех объектов недвижимости относятся следующие элементы сравнения:

- время совершения купли-продажи;

- местоположение объекта;

- условия финансирования;

- условия сделки;

- физические характеристики объекта;

- экономические характеристики объекта;

- характер использования объекта.

При корректировках все поправки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки». Поправки в цены сопоставленных объектов могут вноситься в денежных единицах или в процентах.

Наиболее точный прием – применение денежных поправок. Поправки в денежных единицах представляют собой суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта. Его использование возможно только в том случае, если имеется достаточное количество парных продаж и цену отдельных элементов продаж легко установить.

Если последнее невозможно, применяется внесение процентных поправок. Этот вариант требует учета различий в порядке внесения поправок. Возможны два способа внесения процентных поправок:

- на кумулятивной основе (каждая последующая поправка применяется к уже откорректированной цене);

- на независимой основе (суммированием).

Для сравнения продаж участков земли используются следующие единицы цены:

- за единицу площади;

- за 1 пог. метр вдоль красной метки;

- за участок.

Для сравнения продаж зданий или сооружений используются следующие единицы цены:

- за 1 кв. метр общей площади;

- за 1 кв. метр полезной или подлежащей сдаче в аренду площади;

- за комнату;

- за квартиру;

- за 1 куб. метр объема земли;

- за сооружение в целом.

Единицы сравнения для применения оценки проектов на основе отношения дохода к продажной цене включают:

- валовой рентный мультипликатор (ВРМ);

- общий коэффициент капитализации (ОКК).

ВРМ – отношение цены продажи к потенциальному или действительному годовому или ежемесячному доходу.

Для определения цены объекта с использованием ВРМ необходимо:

а) определить валовой (ежемесячный) потенциальный (действительный) доход от объекта оценки;

б) определить отношение валового дохода к цене продажи, исходя из недавних рыночных сделок;

в) умножить ожидаемый доход от оцениваемого объекта на полученное среднее значение ВРМ.

ОКК – представляет собой общую ставку дохода, для определения которой необходимо отбирать аналогичные недавно проданные объекты, характеризующиеся потоками доходов, сходными по риску и продолжительности с потоком доходов от объекта оценки. ОКК – коэффициент, отражающий преобладающее соотношение между чистым операционным доходом и ценой продажи сопоставимых объектов, продаваемых на рынке.

Для определения цены объекта с использованием ОКК применяется прямая капитализация, т.е. пересчет ожидаемого чистого операционного дохода в единицу суммы текущей стоимости путем деления дохода на соответствующий ОКК.

Пример

Необходимо определить стоимость двадцатиквартирного жилого дома. Имеется рыночная информация о трех недавних продажах сопоставимых жилых домов, подтвержденная и покупателями и продавцами.

Сопоставимые объекты	Продажные цены	Количество квартир	Потенциальная валовая выручка
Дом №1	600 000		100 000
Дом №2	750 000		128 000
Дом №3	450 000		74 000

Сопоставимый объект №1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, но его ландшафт лучше и это отличие оценено в 5000 долларов. Мусоропровод объекта №1 такой же, как и у оцениваемого объекта, его стоимость составляет 16 000 долларов. Объект №1 продан три месяца назад.

Объект №2 также имеет мусоропровод и продан шесть месяцев назад при благоприятных условиях финансирования. Последний элемент (т.е. благоприятные условия финансирования) добавил к цене 15 000 долл. по сравнению с обычными условиями финансирования.

Сопоставимый объект №3 находится в двух кварталах от автобусной остановки, тогда как оцениваемый объект – в восьми кварталах. Считается, что каждый лишний квартал от автобусной остановки отнимает 3 тыс. долл. от цены объекта. Объект №3 продан два дня назад. У него нет мусоропровода. Рост цен на данный вид недвижимости на местном рынке составил 0,5% в месяц.

Решение

Внесение поправок осуществляется табличным способом. Конкретные расчеты приведены в табл.1.5.

Вывод: Откорректированные цены на квартиру колеблются от 24 160 до 25 250 дол.

Поскольку жилой дом №1 близок по своим характеристикам к оцениваемому дому по размерам, местоположению и времени продажи и корректировка его цены требует немногих поправок, ему придан наибольший вес при согласовании результатов и определении итогового результата. Таким образом, стоимость оцениваемого объекта составила в расчете на одну квартиру 24 500 долл., а стоимость оцениваемого дома – 490 000 долл.

Таблица 1.5

№ п/п	Характеристика	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты
Объект №1	Объект №2	Объект №3
1.	Продажная цена	–	600 000	750 000	450 000
2.	Дата продажи	Сейчас	1,5% (+9000)	3% (+22 500)
3.	Мусоропровод	Есть	Есть	Есть	Нет (+16 000)
4.	Окружающий ландшафт	Достаточный	Лучший (‑5000)	Достаточный	Достаточный
5.	Финансирование	Рыночное	Рыночное	Льготное (‑15 000)	Рыночное
6.	Местоположение	–	Схожее	Схожее	Лучшее (‑18 000)
Уточненная продажная цена		604 000	757 500	448 000
Число квартир
Цена за 1 квартиру (уточненная)	24 500	24 160	25 250	24 888

Задачи

Вариант 1

В таблице приведены рыночные данные по четырем сопоставимым с оцениваемым объектам. Определить:

1. Величину корректировки на разницу в площади.

2. Величину корректировки на наличие сада.

3. Величину корректировки на наличие бани.

Таблица 1.6

Показатель	Объекты
Цена продажи, долл.	52 000	50 000	60 000	55 000
Площадь, м^2
Сад	Есть	Нет	Есть	Нет
Баня	Есть	Есть	Есть	Нет

Вариант 2

В таблице приведены рыночные данные по ценам продаж однотипных загородных домов, которые объединены в пары. Определить величину корректировки на наличие сада на основе:

1) медианы; 2) моды; 3) средней арифметической.

Таблица 1.7

Объект	Объекты
Пара 1	Пара 2	Пара 3	Пара 4	Пара 5
Дом с гаражом	70 000	67 700	75 000	62 700	61 500
Дом без гаража	66 000	65 000	72 000	60 000	58 000

Вариант 3

Оцениваемый объект представляет собой офис, сдаваемый в аренду. Годовая арендная плата для такого типа объектов по данным рынка составляет 5500 долл. Определите стоимость оцениваемого объекта с помощью данных, приведенных в таблице.

Таблица 1.8

Показатель	Сопоставимые объекты
Цена продажи, долл.	79 100	71 850	72 400	75 000	65 200
Годовая арендная плата, долл.

Вариант 4

На основе данных, приведенных в таблице, определить:

1. Величину корректировки на разницу в площади.

2. Величину корректировки на наличие теплицы.

3. Величину корректировки на наличие гаража.

Таблица 1.9

Показатель	Объекты
Цена продажи, долл.	51 000	55 000	43 000	46 000
Площадь, м^2
Теплица	Нет	Есть	Нет	Есть
Гараж	Нет	Есть	Есть	Есть

Вариант 5

Определить стоимость дачного домика со следующими характеристиками:

· полезная площадь – 60 м²;

· количество комнат – 3;

· площадь земельного участка – 10 соток.

Анализ рыночной информации позволил выбрать в качестве сопоставимых объектов четыре проданные в том же районе дачи, характеристики которых приведены в таблице 1.10. Инфляция составляет 0,5% в месяц; стоимость теплицы – 20 тыс. руб.

Таблица 1.10

Характеристика объекта	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты
Цена продажи, тыс. руб.	–
Полезная площадь, м^2
Транспортная доступность	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хуже на 10 тыс. руб.	Хорошая
Дата продажи	–	6 месяцев назад	6 месяцев назад	4 месяца назад	1 месяц назад
Площадь земельного участка, сотки
Количество комнат, шт.
Теплица	–	Есть	Нет	Есть	Есть

Вариант 6

Укажите, для оценки какого из перечисленных типов недвижимости метод сравнительного анализа продажи наиболее приемлем: офисы, гаражи, гостиницы, больницы, церкви, квартиры, магазины. Почему?

Вариант 7

Собраны следующие данные (см. таблицу). Стоимость квартиры оценивается на рынке в 15 000 у.д.е. Оценить объект исходя из стоимости комнат, квартир и на основе ВРМ дать окончательную оценку с обоснованием вывода.

Таблица 1.11

Характеристика	Оцениваемый объект	Сопоставимый объект
№1	№2	№3
Цена, у.д.е.	?	700 000	850 000	650 000
Число комнат
Число квартир
Лифт	есть	нет	есть	нет
Валовой доход, у.д.е.	140 000	160 000	170 000	135 000

Вариант 8

Недавно были проданы следующие объекты недвижимости, единственное различие между которыми – количество жилой площади: 1-й объект, имеющий площадь 180 м², был продан за 70 000 у.д.е., 2-й объект площадью 170 м² был продан за 68 000 у.д.е. Во сколько рынок оценит каждый дополнительный м² жилой площади, если исходить из имеющейся информации?

Вариант 9

Необходимо оценить промышленное здание с железнодорожной веткой, полностью охраняемое, с одной загрузочной дверью. При анализе были выявлены следующие продажи:

1. Объект продан в этом году по цене 300 000 у.д.е., имеет железнодорожную ветку.

2. Объект продан год назад за 250 000 у.д.е., имеет железнодорожную ветку и две загрузочные двери.

3. Объект продан в этом году за 305 000 у.д.е., полностью охраняемый.

Известно, что железнодорожная ветка стоит 2000 у.д.е., загрузочная дверь – 1500 у.д.е., охрана – 3500 у.д.е. Прирост стоимости составляет 3% в год.

Вариант 10

Оцениваемый объект расположен рядом с автомагистралью и сдается в аренду за 800 у.д.е. в месяц. Аналогичные объекты, расположенные в нормальных условиях, сдаются за 1100 у.д.е. в месяц. На рынке были выявлены следующие продажи:

1) по цене 235 000 у.д.е. с ежемесячным доходом 1000 у.д.е.;

2) по цене 250 000 у.д.е. с ежемесячным доходом 1100 у.д.е.;

3) по цене 300 000 у.д.е. с ежемесячным доходом 1300 у.д.е.

Определить, насколько местоположение снижает стоимость объекта.

Вариант 11

Определить стоимость объекта, арендная плата за который составляет 125 у.д.е. в месяц, если известна следующая рыночная информация:

Таблица 1.12

Объект	Ежемесячная арендная плата, у.д.е.	Цена продажи, у.д.е.
		16 000
		15 500
		15 000
		13 500
		14 500

Вариант 12

Для оценки земельного участка для нефтяной компании были выявлены три сопоставимые объекта продажи:

Таблица 1.13

Характеристика	Оцениваемый объект	Сравнительный объект
№1	№2	№3
Цена, у.д.е.		15 000	18 000	21 000
Площадь	4 га	3 га	4 га	5 га
Транспортная доступность	нормальная	такая же	лучше на 1100 у.д.е.	хуже на 1800 у.д.е.
Почва	хорошая	такая же	хуже на 800 у.д.е.	хуже на 800 у.д.е.
Топография	хорошая	такая же	хуже на 1200 у.д.е.	такая же
Время продажи		год назад	6 месяцев назад	3 месяца назад

Определить стоимость земельного участка, если средний рост цен на рынке составляет 1% в месяц.

Вариант 13

Имеется следующая рыночная информация:

Таблица 1.14

Характеристика	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4
Площадь (м^2)
Гараж (количество машин)
Подвал	есть	нет	есть	нет
Цена продажи, у.д.е.	78 000	76 500	83 000	80 000

Каковы корректировки: на разницу площади; на разницу между гаражами; на наличие камина?

Вариант 14

Два года назад был куплен участок под строительство индивидуального жилого дома за 30 000 у.д.е. Дом был построен за 65 000 у.д.е., но прекрасно вписался в среду, где существующие дома стоили от 85 000 у.д.е. до 95 000 у.д.е. Некоторые соседние дома сдавались в аренду по ставками от 650 до 750 у.д.е. в месяц соответственно. Новый дом предлагается сдать за 720 у.д.е. в месяц. Через полгода после завершения строительства дома была изменена схема движения транспорта в этом районе, после чего улица стала менее привлекательной для проживания в односемейных домах. Продать дом по первоначальной рыночной стоимости не удалось и за 18 месяцев. Тогда дом был сдан в аренду за 630 у.д.е. в месяц, что соответствовало арендным ставкам для аналогичных домов после изменения схемы движения.

Определить:

1. Валовой рентный мультипликатор, соответствующий новому дому.

2. Вероятную первоначальную рыночную стоимость дома.

3. Сумму потери в стоимости дома из-за изменения маршрута движения транспорта.

Вариант 15

Произвести оценку объекта, исходя из имеющейся рыночной информации. Объект расположен на улице N, имеет площадь 200 м², гараж на одну машину, размер земельного участка – 8 соток, кровлю из шифера, камин, качество строительства – выше среднего, состояние в целом – среднее.

Аналог №1 был продан 15 месяцев назад по цене 90 000 у.д.е. на той же улице, имеет площадь 220 м³, гараж на 1 машину, размер участка 7 соток, имеет такую же крышу, не имеет подвала и камина. Качество строительства и состояние в целом среднее.

Аналог №2 расположен на улице К и был продан 12 месяцев назад за 82 000 у.д.е. Размер дома 170 м², участок 10 соток, имеет только крытую стоянку на 2 машины, кровля выполнена из гравия с гудроном, подвала нет, имеется камин, выходящий в столовую и гостиную, качество строительства и состояние в целом -–выше среднего.

Аналог №3 расположен на улице N и был продан вчера по цене 100 000 у.д.е. Имеет площадь 220 м², с размером участка 8 соток. Есть гараж на одну машину, подвал, камин в спальне. Кровля из шифера. Имеет хорошее качество работ и среднее состояние.

Величины корректировок следующие:

1. Разница между категориями качества строительства и состоянием объекта в целом составляет 5%.

2. Разница в размерах участка корректируется по норме 1000 у.д.е. за сотку, если превышает 2 сотки.

3. Местоположение по улице N оценено на 5000 у.д.е. выше, чем на К.

4. Корректировка на площадь осуществляется исходя из 15 у.д.е. за 1м².

5. Вклад гаража на 2 машины в стоимость объекта составляет 4500 у.д.е., гаража на 1 машину 2500 у.д.е. (крытая стоянка – 1000 у.д.е.).

6. Кровля из шифера добавляет в стоимость дома на 3000 у.д.е. больше, чем кровля из гравия с гудроном.

7. Вклад камина – 1500 у.д.е., независимо от его расположения в доме.

8. Подвал – 3000 у.д.е.

9. Инфляция – 1% в месяц.

Дата добавления: 2017-02-01