Жилищное право как отрасль права, наука и учебная 3 страница

государственного управления субъектов РФ.

Решения и постановления судов РФ не входят в систему жилищного законодательства и

носят рекомендательный характер.

В систему жилищного законодательства, кроме норм жилищного права, включаются и

некоторые нормы административного, финансового, земельного права.

Базовым нормативным актом в сфере жилищных правоотношений является ЖК РФ.

Необходимость принятия нового ЖК РФ была обусловлена следующей

совокупностью факторов:

1) действующий в то время ЖК РФ 1983 г. даже со всеми изменениями и дополнениями не

отражал сложившейся системы общественных отношений;

2) фактически Кодекс повторял отдельные нормы ГК РСФСР;

3) в Жилищный кодекс РСФСР не были внесены многие изменения, вытекающие из

положений Конституции РФ, ГК РФ, постановлений Конституционного суда РФ по жилищным

вопросам. Поэтому нормы ЖК РФ применялись в части, не противоречащей Закону об основах

жилищной политики, а также другим, более поздним, законодательным актам РФ.

Принятие нового ЖК РФ вызвало значительный резонанс в обществе. В период обсуждения

законопроекта, прошедшего первое чтение в Государственной думе РФ, многие авторы

-----------------------------------------------------Page 18-----------------------------------------------------



высказывали резко отрицательное отношение к предстоящим нововведениям. Подобные оценки

давались и на заседании Совета Федерации, на котором тем не менее был одобрен

окончательный текст ЖК РФ. Действительно, ЖК РФ не лишен недостатков, но при этом он

устанавливает немало правил, заслуживающих положительной оценки.

С введением в действие нового ЖК РФ, регулирующего современные жилищные отношения в

соответствии с принципами, установленными Конституцией РФ 1993 г., необходимость в таких

правовых актах, как Жилищный кодекс 1983 г., постановления Конституционного суда РФ о

признании отдельных его положений не соответствующими основному закону, отпала.

Поэтому с 1 марта 2005 г. утратил юридическую силу и перестал применяться Жилищный

кодекс 1983 г. В то же время, поскольку реформирование жилищных отношений требует

определенного переходного периода, временно, до 1 января 2007 г., продолжали действовать

некоторые положения законодательства о приватизации жилищного фонда (ст. 2 ФЗ РФ «О

введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»),

Новый ЖК РФ состоит из 8 разделов, первые 6 из них разделены на 14 глав. Всего в ЖК РФ

содержится 165 статей, которые регулируют основные отношения, связанные с возникновением,

осуществлением, изменением, прекращением права владения, пользования, распоряжения

жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; пользованием

общим имуществом собственников помещений; отнесением помещений к числу жилых помещений

и исключением их из жилищного фонда; содержанием и ремонтом жилых помещений; их

переустройством и перепланировкой; управлением многоквартирными домами; созданием и

деятельностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников

жилья; внесением платы за жилые помещения и коммунальные услуги; осуществлением контроля

над использованием и сохранностью жилищного фонда и др. (ст. 4 ЖК РФ).

Так как названные правоотношения регулируются нормами жилищного права, то они

называются жилищными отношениями.

К достоинствам нового ЖК РФ можно отнести те положения, которые позволяют его нормам

иметь прямое действие. Однако нельзя не обращать внимания также на то, что Кодекс имеет

немало недостатков. Можно отметить неполноту правового регулирования и несовершенство

законодательной техники, что ведет к определенным трудностям в правоприменении.

В связи с тем что в жилищном законодательстве на сегодняшний день существуют

некоторые пробелы, законодательством допускается возможность применения аналогии права и

аналогии закона для их восполнения.

Под аналогией закона понимается применение к жилищным отношениям закона,

регулирующего сходные отношения в сфере жилищного законодательства.

-----------------------------------------------------Page 19-----------------------------------------------------



в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или

соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного

законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их

существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения

(аналогия закона) (п. 1 ст. 7 ЖК РФ).

Аналогия права применяется, если нет возможности применить аналогию закона. Под ней

понимается применение к жилищным правам и обязанностям участников жилищных отношений

общих начал и смысла жилищного законодательства и требований добросовестности, гуманности,

разумности и справедливости. Общие начала и смысл жилищного законодательства

определяются в ст. 1 и 4 ЖК РФ. Критерии добросовестности, гуманности, разумности и

справедливости действий участников жилищных правоотношений должны определять характер

их поведения при осуществлении жилищных прав и обязанностей. Они носят оценочный

характер и позволяют принять объективное, правильное решение жилищного вопроса.

Жилищные отношения очень тесно связаны с правоотношениями, возникающими в других

сферах жизни общества и регулируемыми иными отраслями права. В ст. 8 ЖК РФ определены

случаи применения к жилищным отношениям иного законодательства. Это отношения,

возникающие в процессе ремонта, переустройства и перепланировки жилых помещений, при

использовании инженерного оборудования, предоставлении коммунальных услуг, внесении

платы за коммунальные услуги (ст. 8 ЖК РФ). Вместе с тем применение соответствующего

законодательства к перечисленным жилищным правоотношениям возможно только с учетом

требований ЖК РФ, закрепленных в ст. 29 ЖК РФ. Следовательно, для таких случаев установлен

приоритет норм ЖК РФ.

Вопросы соотнесения жилищного законодательства и норм международного права

оговорены в ст. 9 ЖК РФ.

Согласно ст. 15 Конституции РФ общепризнанные принципы и нормы международного права

и международные договоры РФ являются составной частью ее правовой системы. Если

международным договором РФ установлены иные правила, чем это предусмотрено законом, то

применяются правила международного договора. ЖК РФ отражает основополагающий принцип

международного публичного права (принцип добросовестного выполнения международных

обязательств) и устанавливает соответствующий ему порядок применения норм международного

права. Порядок ратификации международных договоров определен в ФЗ от 15 июля 1995 г,

№ 101-ФЗ «О международных договорах Российской Федерации». Этой проблеме посвящено

постановление Пленума Верховного суда РФ от 10 октября 2003 г. № 5 «О применении судами

общей юрисдикции общепризнанных принципов и норм международного права и международных

договоров Российской Федерации». Кроме того, следует иметь в виду, что РФ в своей

-----------------------------------------------------Page 20-----------------------------------------------------



деятельности учитывает положения многочисленных международных документов, касающихся в

том числе жилищных прав.

К числу таковых относятся Всеобщая декларация прав человека от 10 декабря 1948 г.,

Международный пакт о гражданских и политических правах от 16 декабря 1966 г., Европейская

конвенция о защите прав человека и основных свобод от 4 ноября 1950 г.

Действие жилищного законодательства во времени. Жилищный кодекс РФ говорит о

действии во времени всего законодательства, а не только собственных норм. При этом следует

иметь в виду, что нормы ЖК РФ применяются к жилищным правоотношениям, которые возникли

после 1 марта 2005 г. Это обусловлено тем, что именно с этой даты введен в действие ЖК РФ.

Особенности введения его в действие определены в ФЗ «О введении в действие Жилищного

кодекса Российской Федерации». Таким образом, к отношениям, которые возникли до 1 марта

2005 г., применяются те правила, которые действовали в момент возникновения

соответствующих отношений.

Согласно положениям, закрепленным в ФЗ РФ «О введении в действие Жилищного кодекса

Российской Федерации», к жилищным отношениям, возникшим до введения его в действие, он

применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникли после введения его в действие,

за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Например,

подобное исключение установлено ст. 9 ФЗ «О введении в действие», в которой предусмотрено,

что «действие раздела VII Жилищного кодекса Российской Федерации распространяется также на

отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными

домами».

В то же время, если проведение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

осуществлялось по нормам и правилам, действовавшим до 1 марта 2005 г., завершение

переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно производиться в порядке,

установленном ст. 28 ЖК РФ.

Существует еще одно исключение из правил о применении акта жилищного

законодательства о жилищных правах и обязанностях, которые возникли до вступления в силу

ЖК РФ. Это правило применяется в случаях, когда жилищные права и обязанности возникли в

силу договора, заключенного до введения в действие акта жилищного законодательства, и если

данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие

из ранее заключенных договоров (ст. 6 ЖК РФ).

Необходимо отметить непосредственную связь между вступлением жилищного закона в

действие и его официальным опубликованием.

Общими правилами для актов жилищного законодательства РФ являются положения

Конституции РФ о том, что «законы подлежат официальному опубликованию; неопубликованные

-----------------------------------------------------Page 21-----------------------------------------------------



законы не применяются; любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и

обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы для

всеобщего сведения».

Кроме того. Федеральный закон от 14 июня 1994 г. № 5-ФЗ «О порядке опубликования и

вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат

Федерального собрания» установил, что эти акты вступают в силу по истечении десяти дней

после дня их официального опубликования, если самими законами или актами палат не

установлен другой порядок вступления их в силу. Днем официального опубликования считается

первая публикация полного текста соответствующего акта в «Парламентской газете»,

«Российской газете» или «Собрании законодательства Российской Федерации».

Порядок вступления в силу законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ

должен соответствовать вышеуказанным конституционным положениям и Федеральному закону

от б октября 1999 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации государственных органов

законодательной (представительной) и исполнительной власти субъектов Российской

Федерации», а также, при наличии такового, установленному в субъекте РФ порядку.

Необходимо обратить внимание на то, что не допускается доводить акты муниципальных

образований, затрагивающие права и свободы граждан, в том числе и в жилищной сфере, до

сведения граждан иными способами, кроме официального опубликования. Неопубликованные

акты не признаются действующими на территории РФ.

Под действием жилищного законодательства РФ в пространстве понимают его действие

внутри границ РФ и на территории, которая в соответствии с действующим законодательством

признается территорией РФ.

По общему правилу жилищное законодательство распространяется на граждан РФ,

иностранных граждан, лиц без гражданства. Однако отдельные положения законодательства,

например о льготах, могут распространяться только на ограниченный круг лиц.

ЛЕКЦИЯ № 3. Специализированный жилищный фонд 1. Возникновение права на специализированный

жилищный фонд

Легальное определение жилищного фонда, его виды и порядок учета определяются в ст. 19

ЖК РФ, согласно которой специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных

для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам ЖК РФ жилых

помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

В зависимости от целей назначения жилых помещений в ч. 1 ст. 92 ЖК РФ определен

перечень видов помещений, относящихся к жилым помещениям специализированного

жилищного фонда;

-----------------------------------------------------Page 22-----------------------------------------------------



1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Часть 2 ст. 92 ЖК РФ определяет условия, при которых жилые помещения могут быть

использованы в качестве специализированных жилых помещений. К таким условиям относятся:

1) относимость жилого помещения к государственному или муниципальному жилому фонду.

Предоставление жилых помещений частного жилищного фонда в качестве специализированных

не допускается. К государственному жилищному фонду ЖК РФ (ч. 2 ст. 19 ЖК РФ) относит

совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд

РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный

фонд субъектов РФ). Муниципальный жилищный фонд объединяет все те жилые помещения,

которые принадлежат гражданам на праве собственности;

2) прохождение жилым помещением процедуры отнесения его к специализированному

жилищному фонду.

В статье 92 ЖК РФ определены следующие процессуальные условия отнесения помещения к

специализированному жилищному фонду: включение жилого помещения в специализированный

жилищный фонд и исключение такого помещения из указанного фонда осуществляются на

основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным

жилищными фондами. Решения вышеуказанных органов должны содержать положения об

отнесении жилого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений.

Правомочие пользования жилыми помещениями специализированного жилищного фонда

является ограниченным. Так, государство или муниципальное образование может предоставлять

указанные помещения только по договорам социального найма, не может их отчуждать по

договорам купли-продажи.

Статья 93 ЖК РФ определяет цели использования жилых помещений специализированного

жилого фонда.

Эти жилые помещения предназначены для проживания граждан, связанных определенными

отношениями с перечисленными в статье государственными органами и организациями. Такого

рода отношения возникают при приеме на работу на государственные унитарные предприятия,

прохождении государственной гражданской или муниципальной службы, в связи с назначением

на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ, а также в

-----------------------------------------------------Page 23-----------------------------------------------------



случаях избрания на выборные должности. Такие отношения регулируются Трудовым кодексом

Российской Федерации от 30 декабря 2001 г. № 197-ФЗ (ТК РФ) и другими специальными

федеральными законами.

К таким организациям относятся:

1) органы государственной власти;

2) органы местного самоуправления;

3) государственные унитарные предприятия;

4) муниципальные учреждения.

2. Основания предоставления специализированных

жилых помещений

Предоставление жилого помещения из специализированного жилищного фонда происходит в

следующем порядке.

1. Принятие решения собственников таких жилых помещений. Собственника в данном

случае законно представляют органы государственной власти или органы местного

самоуправления, поскольку публичные образования самостоятельно не принимают решения (ст.

125 ГК РФ).

2. Заключение с гражданами договора найма такого помещения. Жилое помещение из

специализированного жилого фонда предоставляется только тем гражданам, которые в нем

нуждаются, т. е. не имеют жилого помещения в соответствующем населенном пункте. Раздел ЖК

РФ, посвященный специализированному жилищному фонду, определяет назначение жилых

помещений указанного фонда: временное проживание граждан, не обеспеченных жилыми

помещениями в данном населенном пункте, в связи с определенными обстоятельствами.

Жилищный кодекс РФ устанавливает определенные требования к договору найма жилого

помещения. Договор найма специализированного жилого помещения не заключается с

гражданами, которым помещение из государственного или муниципального жилищного фонда

предоставляется в порядке социальной защиты.

Жилищный кодекс РФ закрепляет общие условия договора найма специализированного

жилого помещения. Конкретные положения такого договора зависят от статуса избранного

помещения и нанимателя. Сторонами договора найма помещения специализированного жилого

фонда являются наймодатель (действующий от имени собственника специализированного жилого

помещения уполномоченный орган государственной власти, уполномоченный орган местного

самоуправления или уполномоченное им лиц) и наниматель (гражданин, которому

предоставляется указанное жилое помещение (п. 1 ст. 60 ЖК РФ)).

Указанный договор является срочным и возмездным. Жилое помещение предоставляется за

определенную плату и временно, как правило, на срок, совпадающий с временем работы

-----------------------------------------------------Page 24-----------------------------------------------------



гражданина или иными обстоятельствами, в связи с которыми у гражданина возникло право

заключать такой договор.

Договор найма специализированного жилого помещения заключается только на основании

решения о предоставлении такого жилого помещения. Действующие от имени собственника

специализированного жилого помещения уполномоченный орган государственной власти,

уполномоченный орган местного самоуправления или уполномоченное им лицо вправе заключить

вышеуказанный договор только после принятия решения о предоставлении такого жилого

помещения соответствующими органами или уполномоченными на то лицами.

Предметом договора найма специализированного жилого помещения может быть

изолированное жилое помещение (дом, часть дома, квартира, часть квартиры). Однако из этого

правила есть исключение - предоставление жилья в общежитиях, где жилые помещения

предоставляются из расчета не менее б м� жилой площади на одного человека (ч. 1 ст. 105 ЖК

РФ). Поселение в общежитии допускает вселение в одну комнату нескольких лиц, не связанных

родственными отношениями.

По сравнению с другими договорами найма жилых помещений данный договор налагает на

нанимателя определенные ограничения. Так, наниматель не вправе передавать жилое

помещение специализированного жилого фонда в поднаем и осуществлять с ним сделки мены.

Правилами пользования специализированным жилым помещением являются следующие; права и

обязанности наймодателя, за исключением приведенного выше, повторяют права и обязанности

наймодателя по обычному договору социального найма.

По договору социального найма жилого помещения наймодатель имеет право требовать

своевременного внесения платы за пользование жилым помещением.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет такие

обязанности, как:

1) передача нанимателю свободного от любых прав иных лиц (например, права аренды)

жилого помещения;

2) обеспечение и непосредственное участие в надлежащем содержании и ремонте общего

имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) производство капитального ремонта жилого помещения;

4) содействие предоставлению нанимателю коммунальных услуг в достаточном количестве и

надлежащем качестве (ч.І ст. 60 ЖК РФ).

Одним из условий договора найма специализированного жилого помещения является

указание в этом договоре членов семьи нанимателя специализированного жилого помещения. И,

соответственно, они несут права и обязанности совместно с нанимателем по правилам,

установленным разделом IV ЖК РФ.

-----------------------------------------------------Page 25-----------------------------------------------------



Согласно ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя специализированного жилого помещения

по договору найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители.

Иные лица (другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы) признаются членами семьи

нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма, если они вселены в

качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

Договор найма специализированного жилого помещения заключается в простой письменной

форме. Правительство РФ вправе утвердить типовые договоры найма жилого помещения

специализированного жилищного фонда для отдельных категорий нанимателей.

Расторжение договора найма специализированного жилого помещения может быть

произведено по соглашению сторон в любое время. Согласно ч. 1 ст. 101 ЖК РФ стороны такого

договора найма вправе по соглашению расторгнуть заключенный между ними договор найма

специализированного жилого помещения в любое время. По смыслу комментируемой статьи без

соглашения этим правом может воспользоваться только наниматель. Наймодатель вправе лишь

обратиться с таким предложением к нанимателю, который может принять решение о расторжении

заключенного между ними договора или отказаться от такого предложения. В случае отказа

наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке.

Частью 2 ст. 101 ЖК РФ установлено право нанимателя в любое время расторгнуть договор

найма занимаемого специализированного жилого помещения. Соответственно о таком решении

наниматель обязан сообщить наймодателю.

Существуют особый порядок и условия расторжения договора найма специализированного

жилого помещения по инициативе наймодателя. Они закреплены в ч. 3 ст. 101 ЖК РФ.

Наймодатель может требовать расторжения указанного договора исключительно в судебном

порядке.

Основанием такого требования является неисполнение нанимателем и

проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма

специализированного жилого помещения (п. 4 ст. 79 ЖК РФ):

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в

течение более шести месяцев;

2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами,

за действия которых он отвечает;

3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает

невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использование жилого помещения не по назначению;

5) иные случаи, предусмотренные ст. 83 ЖК РФ (ст. 83 ЖК РФ).

-----------------------------------------------------Page 26-----------------------------------------------------



По требованию наймодателя договор найма специализированного жилого помещения может

быть расторгнут в случае, когда наниматель самовольно произвел переустройство или

перепланировку занимаемого помещения, если после предупреждения это жилое помещение не

будет приведено в прежнее состояние.

Дата добавления: 2014-01-04