Оценка рыночной стоимости машин и оборудования

Определение обоснованной рыночной стоимости недвижимого имущества

Затратный подход в оценке

Данный поход представлен двумя основными методами:

• методом стоимости чистых активов;

• методом ликвидационной стоимости.

I. Метод стоимости чистых активов.

Расчет методом стоимости.чистых активов включает несколько этапов:

1. Оценивается недвижимое имущество по обоснованной рыночной стоимости.

2. Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудо­вания.

3. Выявляются и оцениваются нематериальные активы.

4. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных.

5. Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость.

6. Оценивается дебиторская задолженность.

7. Оцениваются расходы будущих периодов.

8. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

9. Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения.

2. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения на действительную дату оценки.

Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной ко­пии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблю­дении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцени­ваемый объект. В случае, если расчет восстановительной стоимости не пред­ставляется возможным или целесообразным, производится определение стоимости замещения.

Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строитель­ства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезнос­тью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, пла­нировкой.

Рассчитывается ли стоимость воспроизводства или замещения, должно быть отражено в отчете, причем выбор следует ясно обосновать для пре­дупреждения неправильного понимания.

После определения рыночной стоимости недвижимости оценщик дол­жен рассчитать рыночную стоимость технического оснащения, т.е. стоимость его рабочих и силовых машин, измерительных и регули­рующих приборов, оборудования, устройств, вычислительной техники, транспортных средств и т. д.

Объекты машин и оборудования характеризуются следующими отличи­тельными чертами:

• не связаны жестко с землей;

• могут быть перемещены в другое место без причинения невосполни­мого физического ущерба как самим себе, так и той недвижимости, к кото­рой они были временно присоединены;

• могут быть как функционально самостоятельными, так и образовы­вать технологические комплексы.

В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут вы­ступать:

• одна отдельно взятая машина или оборудование (типичный случай -определение страховой стоимости, купля-продажа, передача в аренду);

• множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования (типичный случай - переоценка основных фондов);

• производственно-технологические системы: комплекс машин и обо­рудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей (типичный случай - при ликвидации предприятия, когда имущество распро­дается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организо­вать производство, при оценке машин и оборудования как части оценки рыночной стоимости всех активов).

Затратный подход в оценке машин и оборудования основывается на принципе замещения. Для определения стоимости восстановления или стоимости замещения, являющихся базой расчетов в затратном подходе, не­обходимо рассчитать затраты (издержки), связанные с созданием, приобре­тением и установкой оцениваемого объекта.

Под стоимостью восстановления оцениваемых машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью иден­тичного данному по конструктивным, функциональным и другим характерис­тикам тоже в текущих ценах. Остаточная же стоимость определяется как вос­становительная стоимость за вычетом совокупного износа.

Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.

Таким образом, в первом случае речь идет об идентичных объектах, а во втором - об аналогичных. Для определения того, какие объекты относятся к идентичным, а какие к аналогичным, необходимо остановиться на потреби­тельских свойствах машин и оборудования и описывающих их показателях:

• функциональные показатели (производительность или мощность, грузо­подъемность, тяговое усилие, размеры рабочего пространства, класс точ­ности, степень автоматизации);

• эксплуатационные показатели (безотказность, долговечность, ремонто­пригодность, сохраняемость);

• конструктивные показатели (масса, вес, состав основных конструктив­ных материалов);

• показатели экономичности эксплуатации машин, характеризующие расходы различных ресурсов при функционировании машин в единицу времени, на единицу продукции или работ;

• эстетические показатели;

• показатели эргономичности, характеризующие машину как элемент сис­темы «человек-машина».

При установлении сходства машин и оборудования можно выделить три уровня:

• функциональное сходство (по области применения, назначению);

• конструктивное сходство (по конструктивной схеме, составу и компо­новке элементов);

• параметрическое сходство (по значению параметров).

При полном достижении функционального, конструктивного и парамет­рического сходств принято говорить об идентичности объектов, а при при­близительном и частичном сходствах - об аналогичности.

Дата добавления: 2014-01-04