Физический износ объектов недвижимости

Изменения, происходящие с физическим телом ОН во времени, определяются понятием «физический износ» (Ф_он). Структурно-логическая схема анализа имеет следующий вид (рис. 10):

Сила (F)	→	Нагрузки (Н)	→	Деформация	→	Прочность (П)	→	Физический износ (Ф)	→	Физический износ в стоимостном выражении
Механическая		Статические Динамические Знакопостоянные Знакопеременные		Характер Место Величина

Рис. 10. Структурно-логическая схема оценки физического износа

Дадим необходимые пояснения:

1. Сила представляет собой универсальный природный феномен. Ее сущностью является то, что она представляет собой меру взаимодействия тел (а все тела в природе взаимодействуют между собой). Любые ОН, находясь в природном окружении, не могут не испытывать воздействия различных сил, которые в конечном итоге сводятся к механическому воздействию. Дополнительно к природным в процессе эксплуатации ОН обязательно возникают силы не природного происхождения.

2. Нагрузки в общем случае понимаются как результат восприятия действия силы тем естественным или искусственным объектом, к которому приложена сила. В результате в той области, к которой приложена сила, возникает механическое напряжение, мерой которого и являются нагрузки. Следовательно, принципиальное значение имеет характер распределения нагрузок, который может быть совершенно различным при одинаковой величине приложенной силы. В сложных комбинациях ОН, характеризующихся большим разнообразием связей между элементами и наличием разнопрочных элементов, отсутствует прямая зависимость величины нагрузки от места приложения силы. Специфической особенностью является наличие эксплуатационных нагрузок, которые выражаются не только величиной силы, но и ее знаком. Второй особенностью следует считать особый характер весовых нагрузок на занимаемую объектом недвижимости земную поверхность. Характер этих нагрузок может быть непредсказуемым из-за изменения первоначального состояния геоподосновы.

3. Деформация по своему определению означает, прежде всего, изменение первоначальных конфигураций конструкции элемента, конструктивной системы или ОН в целом во всех пространственных осях, а также нарушение целостности физического тела ОН и его положения в пространстве (вспомним Пизанскую башню).

4. Прочность представляет собой критериальное свойство, по состоянию которого делается вывод о состоянии ОН как физического тела. В общем случае прочность определяется как способность ОН и входящих в него элементов воспринимать всю совокупность действующих нагрузок без нарушения нормального режима использования. Как отмечалось ранее, основную проблему составляет то, что в составе ОН всегда наличествуют разнопрочные элементы. Соответственно, все они имеют различный срок службы. Срок службы ОН в целом определяется сроком службы наиболее прочных конструктивных элементов, называемых основными несущими конструкциями и включающих фундамент и наружные несущие стены. Из этого следует вывод: все конструктивные элементы, кроме основных несущих конструкций, являются заменяемыми, а основные несущие конструкции в принципе не подлежат замене.

5. Физический износ (Ф) представляет собой меру утраты первоначальной прочности, то есть имеет место соотношение – ΔПр = + ΔФ (если прочность ОН уменьшилась на 40%, то принимается, что Ф данного ОН равен 40%).

Указанная зависимость не отражает реальной динамики Ф, которая различается по различным периодам в течение Тн (рис. 11):

	Ф

Рис. 11. Модель динамики физического износа ОН (по В.И. Бабакину)

Существуют и другие модели динамики Ф, в частности, так называемая «модель МГСУ». Несмотря на их частные различия, все они подтверждают прогрессивное нарастание Ф в течение tисп.

6. Оценка стоимостного эквивалента физического износа (Сф) представляет собой завершающее звено причинно-следственной связи и выражает содержание экономического анализа ОН как физического тела. Все предшествующие этапы для целей экономического анализа можно считать подготовительными, обеспечивающими, поэтому на рис. 10 они отделены пунктирной линией.

В абсолютном большинстве случаев Сф определяется для 2-х вариантов – исчисления показателей амортизации и обоснования эффективности конкретного варианта воспроизводства (вида воспроизводственных мероприятий). В первом случае действует линейная модель динамики Ф и Сф, а во втором определяется фактически накопленный износ.

Имея в виду основную зависимость Сф = f(Ф) становится очевидным, что в решающей степени корректность определения Сф зависит от точности определения Ф. Существуют 3 основные модели определения Ф:

1. Определение номинального (амортизационного) физического износа ОН [Ф_{ном.(аморт.)}]. В этом случае мерой Ф становятся не деформации (как должно быть в соответствии с причинно-следственной связью), а хронологический возраст ОН (tхрон.).

Ф_{ном.(аморт.)}= tхрон/Тн → Сф = С₀ х Ф = С₀ х tхрон. / Тн

На каждый момент времени в течение Тн накопленному значению Сф должна соответствовать сумма амортизационных отчислений (SАО_t), которая определяется на основе норм амортизации (Н_АО). Этот норматив представляет собой одинаковую по величине долю С₀ в годовом исчислении, то есть Н_АО = С₀ / Тн. Отсюда получаем: SАО_t= Н_АО х tхрон.

Экономической сущностью амортизации (компенсация, возмещение) является финансирование простого воспроизводства ОН.

Естественно, в реальной практике с учетом постоянного изменения масштаба цен должна осуществляться периодическая корректировка вида

С₀ → С_{восст .}, где С_восст. = С₀ х I_Ц (С_восст. – восстановительная стоимость; I_Ц – индекс цен).

2. Определение фактического физического износа ОН(Ф_факт.) представляет собой законченный результат специализированной технической экспертизы. Главным признаком законченности следует считать системное представление всех деформаций имеющихся в ОН (включая скрытые). Системность предполагает, что выявляются деформации не только самого ОН, но также основания и геоподосновы. Кроме того, полноценная техническая экспертиза должна проводиться с охватом основных инженерных систем. Соответственно, стоимостная оценка Ф_факт. будет по величине больше, чем Сф, а это означает, что необходимо задействовать механизм ускоренной амортизации (дополнительная компенсация дополнительного износа). По существу разницу ΔСф = Сф(факт) – Сф(ном) следует считать избыточным износом – он должен быть сведен к нулю. Объективно обусловленным следствием наличия «сверхизноса» является взаимосвязь вида + ΔФ (≡ +ΔСф) ≡ -ΔТн.

3. Определение оценочного физического износа ОН (Ф_оцен.). Он имеет ту особенность, что именно этот вид Ф он закреплен в действующем нормативном документе – ВСН (временные строительные нормы) 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий». Основное положение документа – величина Ф определяется по совокупности всех видимых деформаций. Очевидно, что они представляют собой только часть всех имеющихся деформаций, из чего можно вывести соотношение величин Ф по трем моделям: Ф_{ном.аморт.} < Ф_оцен. < Ф_факт.. Идеальная ситуация характеризуется соотношением Фном(аморт) < Фоцен ≤ Ффакт, что можно считать имплицитным выражением целевой функции менеджмента недвижимости.

Дата добавления: 2014-01-04