Внешний износ объектов недвижимости

Можно сказать, что внешний износ (В) представляет собой одну сплошную проблему. Это связано с тем, что в отношении него отсутствуют какие-либо нормативно-методические материалы. Характер проявления внешнего износа может быть проиллюстрирован следующим образом (рис. 13):

Рис. 13. Обобщенная схема воздействия внешнего износа

Если Ф и М имеют непосредственное отношение к ОН, то В полностью зависит от его внешнего окружения. Следовательно, в самом ОН не содержится каких-либо признаков внешнего износа. Результат воздействия данного вида износа сказывается не на самом объекте (то есть, не на его физическом теле), а только на его стоимости. В самом общем случае, внешний износ представляет собой снижение стоимости объекта недвижимости (обесценивание), то есть снижение фактической полезности и редкости в результате негативного воздействия факторов ближайшего внешнего окружения. Сразу же возникает ряд проблемных вопросов:

– практически неразрешимым является обоснование содержательной характеристики понятия «нормальное состояние» ближайшего окружения ОН;

– воздействие факторов ближайшего окружения ОН может быть двояким:

· с одной стороны, ближайшее окружение может благоприятно сказываться на стоимости ОН (↑С_ОН);

· с другой стороны, может иметь место негативное влияние факторов внешнего окружения на стоимость объекта недвижимости (↓С_ОН).

Следует учитывать, что само понятие «ближайшее окружение ОН» является комплексным, объединяющим совершенно разнохарактерные факторы. Более того, даже при одинаковой структуре окружения воздействие на стоимость в принципе может быть прямо противоположным;

– принципиальное отличие В от Ф и М заключается в его противоположной динамике, то есть с течением времени внешний износ уменьшается – -ΔВ = f(+Δt).

Это объясняется целенаправленным характером градостроительной эволюции, в результате реализации которой внешнее окружение любого объекта подчиняется требованию неухудшения. Динамика В представлена на рис. 14:

Рис. 14. Динамика внешнего износа

Определение С_В возможно только в том случае, если:

· будут соблюдены условия Ф = const и М = const для сравниваемых ОН. Только тогда -∆С = f (В);

· сравниваемые ОН должны иметь примерно одинаковое местоположение (то есть, различия в ближайшем пространственном окружении определяются при условии сходства общего окружения).

При наличии вышеуказанных условий стоимостное выражение внешнего износа (С_В) определяется как разница в величинах рыночной стоимости сравниваемых объектов, то есть С_В = ± ∆С_рын..

Дата добавления: 2014-01-04