Эффективность использования земельного участка

Земельный участок - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом. Оценка земли обычно требуется для определения рыночной стоимости земельного участка, либо рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Рыночная оценка земли возможна лишь при наличии возможности передачи прав на это земельный участок по договору купли-продажи, аренды или иному договору.

Стоимость земли, как и стоимость любого другого объекта недвижимости изменяется во времени и оценка земельных участков всегда проводится по состоянию на конкретную дату. оценка земельных участков проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земли определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную стоимость земельного участка. При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.

При определении наиболее эффективного использования земельного участка следует принимать во внимание:

· целевое назначение и разрешенное использование;
· преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
· ожидаемые изменения на рынке земельных участков;
· существующее использование земельного участка.

При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

Оценка земли или оценка земельных участков может производиться для следующих целей:

· получение кредита в банке;

· взнос в уставный капитал;

· продажа земельного участка;

· вступление в наследство;

· составление бизнес-плана;

· раздел имущества;

· выкуп земельного участка из муниципальной собственности.

Рыночная стоимость земельного участка, в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке земельных участков, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности. Оценка земельного участка учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Рыночная оценка стоимости земли зависит так же от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном использовании земельного участка без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к объекту для предпринимательской деятельности.

В отношении земельных участков можно также оценить право аренды. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от полномочий арендатора, предоставленных ему по договору аренды, срока действия договора аренды, наличия обременений и разрешенного использования земельного участка.

Стоимость права аренды земельного участка также зависит от ожидаемой величины, вероятности и продолжительности получения дохода от права аренды объекта недвижимости за определенный период времени при наиболее эффективном использовании.

Оценка земельного участка осуществляется с использованием следующей документации:

1. Свидетельство о праве собственности на земельный участок;
2. Кадастровый план;

3. Данные по балансовой и остаточной стоимости, коммунальным платежам и налогам.

Наличие дополнительной информации приветствуется.

Коэффициент плотности застройки (К_пз) - отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка.

4 Основные требования к зданиям: функциональная целесообразность, прочность, огнестойкость, архитектурная выразительность, экономичность

Основными требованиями, предъявляемыми к зда­ниям, являются: функциональная и техническая целе­сообразность, архитектурно-художественная выразитель­ность, экономичность.

Главным из перечисленных требований является функциональная или технологическая целесообразность. Это значит, что здание должно полностью отвечать то­му процессу, для которого оно предназначено (удобст­во проживания, труда, отдыха и т.д.). Функциональной целесообразности должны подчиняться объемно-плани­ровочные и конструктивные решения здания и его эксп­луатационные качества. Последние характеризуются составом и размерами помещений, технической оснащен­ностью, санитарно-техническим оборудованием, качест­вом отделочных работ.

Техническая целесообразность здания определяется решением его конструкций, которые должны учитывать все внешние воздействия, воспринимаемые зданием в целом и его отдельными элементами. Эти воздействия подразделяются на силовые и несиловые (воздействие среды).

К силовым относятся нагрузки от собственной массы конструкций, массы оборудования, людей, снега, ветра и т.д. Несиловыми являются температурные воздействия, вызывающие изменение размеров конст­рукций, воздействия атмосферной и грунтовой влаги, вызывающие изменения свойств материалов конструк­ций, воздействие агрессивных химических примесей, содержащихся в воздухе (они могут привести к разру­шению конструкций), и т.д.

С учетом указанных воздействий здание должно удовлетворять требованиям прочности, устойчивости и долговечности.

Прочностью здания называется способность воспринимать воздействия без разрушения и существен­ных остаточных деформаций (прогиба, осадки и др.). Прочность здания создается прочностью его основных конструкций и сопряжений между собой.

Устойчивостью (жесткостью) здания на­зывается способность сохранять равновесие при внеш­них воздействиях (т. е. сопротивляться опрокидываю­щим и сдвигающим усилиям).

Долговечность означает сохранность во време­ни как здания в целом, так и его элементов. Долговеч­ность зависит прежде всего от качества материалов его основных конструкций, которые должны обладать стой­костью против влажности, мороза, коррозии, загнивания и т.д., качества строительно-монтажных работ, соблю­дения их технологической последовательности, а также условий эксплуатации.

Для зданий установлены три степени долговечности: I - со сроком службы не менее 100 лет; II - не менее 50 лет; III - не менее 20 лет. Эти сроки определены не только физическим, но и моральным износом, так как постоянно изменяются технологические и бытовые про­цессы, следовательно, здания перестают удовлетворять своему назначению.

Важным техническим требованием к зданию явля­ется пожарная безопасность, включающая ме­роприятия, которые уменьшают возможность возникно­вения пожара.

Применяемые для строительства материалы и кон­струкции делятся на несгораемые, трудносгораемые и сгораемые.

Конструкции здания характеризуются также пре­делом огнестойкости, т.е. сопротивлением воз­действию огня (в часах) до потери прочности или устой­чивости (обрушению конструкции) либо до появления в ней сквозных трещин или повышения температуры на поверхности конструкции сверх установленной нормами.

В зависимости от групп возгораемости и пределов огнестойкости основных конструкций для зданий установлено пять степеней огнестойкости. К зда­ниям I, II, III степени относятся каменные здания, к IV - деревянные оштукатуренные, к V - деревянные неоштукатуренные здания.

Архитектурно-художественные качества здания опре­деляются критериями красоты. Архитектурная вырази­тельность достигается соответствием форм и объемов здания своему назначению, общим обликом здания, про­порциональностью его частей, применением соответст­вующихотделочных материалов и высоким качеством работ. При этом эстетические качества здания могут быть подняты до уровня искусства.

Требование экономичности предъявляется ко всем зданиям и заключается в том, чтобы при удовлетворе­нии всем техническим требованиям его стоимость, счи­тая на 1 м² площади или на 1 м³ объема, не превышала установленного предела. Снижение стоимости строитель­ства является одной из важнейших народнохозяйствен­ных задач.

Снижение стоимости здания может быть достигнуто рациональной планировкой и недопущением излишеств при установлении площадей и объемов помещений, а также при внутренней инаружной отделке; выбором оптимальных конструкций с учетом вида здания и усло­вий его эксплуатации; применением современных мето­дов и приемов производствастроительных работ с уче­том достижений строительной науки и техники.

Для выбора экономически целесообразных решений установлено деление зданий по капитально­сти на четыре класса, в зависимости от их наз­начения и значимости. При этом к I классу относятся здания, к которым предъявляются повышенные требо­вания, а к IV классу - здания, для которых допустимы минимальные требования. Так, например, крупные об­щественные здания (театры, музеи и др.) относятся к I классу; школы, больницы, предприятия торговли и общественного питания - ко II классу; жилые дома до 5 этажей - к III классу; жилые дома в 1...2 этажа и дру­гие здания, к которым предъявляются минимальные тре­бования, - к IV классу.

Дата добавления: 2014-01-04