Договор продажи недвижимости

Данный договор впервые закреплен в ГК в качестве самостоятельного договора. Закон не содержит его определения и применяет положения об определении купли-продажи. Данный договор регулируется ГК (ст. 549 – 558), общими правилами о купле-продаже, если отсутствует специальная норма, федеральными законами (О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними), акты приватизационного законодательства, семейное законодательство, корпоративное законодательство, законодательство о банкротстве. ГК в статье 549 содержит правила об обязанности продавца передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а именно земельный участок, здания, сооружения, квартиру или другое недвижимое имущество.

Особенность купли-продажи недвижимости заключается в следующем: продавцом по данному договору, как правило, является собственник недвижимого имущества или титульный владелец. Покупателем по договору может быть любое лицо – ФЛ, ЮЛ, публично-правовое образование в лице уполномоченных органов. Предмет договора – это только недвижимое имущество, которое относится к индивидуально-определенным вещам. Данные о таком имуществе должны быть определены в договоре путем установления наименования недвижимости, целевого назначения, нахождения на земельном участке, в составе другой недвижимости. Сведения о предмете подтверждаются присвоением уникального кадастрового номера органом государственного кадастрового учета объектов недвижимого имущества.

При продаже недвижимости применяется принцип единства правовой судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Земельный кодекс закрепляет указанный принцип, а ГК устанавливает права покупателя недвижимости на земельный участок, на котором и расположена и недвижимость. Варианты:

1) Если продавец был собственником земельного участка, то к покупателю переходит право собственности на земельный участок;

2) Если продавец пользовался земельным участком на ином вещном праве или по договору аренды, то покупатель имеет право на переоформление земельного участка в аренду или собственность.

3) Если земельный участок находится в собственности третьего лица, то покупатель приобретает право ограниченного пользования и эксплуатации земельного участка.

4) Если продавец не оформил прав на земельный участок, то отчуждать недвижимость, расположенную на нем он не может.

Форма договора. Она должна быть письменной в виде одного документа, подписанного сторонами, и к форме документа применяются специальные требования о государственной регистрации. Если закон устанавливает требование о государственной регистрации договора, то он считается заключенным с момента государственной регистрации.

Переход права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества требует обязательной государственной регистрации. Передача недвижимости осуществляется по передаточному акту. Этот документ оформляется в произвольной форме, свидетельствует об исполнении обязательства по купле-продаже.

Цена в договоре является существенным условием, определяется соглашением сторон, если иное не установлено законом.

Обязанности продавца и покупателя заключаются с одной стороны в передаче недвижимого имущества в собственность, а с другой стороны в принятии и оплате недвижимого имущества. Оплата может осуществляться за недвижимость в целом, за единицу площади, объема и другим физическим характеристикам.

Закон особо выделяет правило о продаже некачественного недвижимого имущества. В этом случае покупатель может требовать от продавца расторжения договора, возмещения убытков, снижения покупной цены, но не вправе требовать обмена недвижимости на аналогичный товар (потому что недвижимость это не родовой товар, а индивидуально-определенный).

Если продается жилое помещение, то действует 2 правила:

1) устанавливается перечень лиц, которые проживают в жилом помещении, с указанием их прав на жилое помещении при смене собственника;

2) договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

Дата добавления: 2014-01-04