Лекции 14. Компоненты системы градорегулирования

Одной из главных составляющих системы градорегулирования является градостроительная документация.

Градорегулирование как система принятия решений в области регулирования землепользования и застройки нуждается в качестве основания в исходном плановом документе. Таким документом является генеральный план. В свою очередь, нормативные акты правового зонирования закладывают основу для реализационных документов последующего уровня, вплоть до проектов строительства отдельных объектов. Состав документов градорегулирования муниципального уровня может варьироваться в зависимости от специфики конкретного города. Примерной (модельной) является следующая схема:

1) документ территориального планирования развития — генеральный план города;

2) местный нормативный правовой акт, регламентирующий права использования и строительного изменения объектов недвижимости, - Правила землепользования и застройки;

3) градостроительные документы применительно к частям городской территории — проекты планировки, проекты межевания (подразделения) территории на земельные участки, проекты застройки;

4) проектная документация на строительство отдельных объектов.

Рассмотрим более подробно эти компоненты системы градорегулирования.

Генеральный план:

адресован непосредственно административным органам местного самоуправления в виде общих рекомендаций относительно обустройства и развития городской территории в целом и в виде прямых указаний относительно развития муниципальной инфраструктуры;

является открытым для граждан лишь в части, не являющейся секретной; содержит базовую информацию для разработки правил землепользования и застройки.

Генеральный план имеет меньшую юридическую силу по сравнению с нормативными актами правового зонирования. Общие решения генерального плана носят рекомендательный характер и не имеют силы прямого указания для исполнения рядовыми владельцами недвижимости. Эти решения, учтенные в нормативных актах правового зонирования, преобразуются в строго юридическую форму в виде списков и значений параметров разрешенного использования и строительного изменения объектов недви­жимости, расположенных в различных зонах города. Решения генерально­го плана проходят через фильтр нормативного правового акта — Правил землепользования и застройки и только после этого напрямую и непосред­ственно адресуются всем правообладателям недвижимости и иным лицам в качестве обязательных к исполнению регламентов разрешенного исполь­зования недвижимости.

В современной отечественной практике генеральный план все еще явля­ется в значительной степени наследием административно-командной сис­темы градостроительства советского периода, когда он фактически был планом для государственных строительных организаций по застройке го­сударственной же земли. Сегодня он уже во многом не соответствует реа­лиям рыночной экономики, поэтому необходима трансформация гене­рального плана в документ иного идеологического и содержательного ха­рактера.

Местный нормативный правовой акт, регламентирующий права исполь­зования и строительного изменения объектов недвижимости Правила землепользования и застройки устанавливают юридически фиксированные границы территориальных зон с перечнями видов разрешенного использова­ния и строительного изменения недвижимости в этих зонах.

Правила используются как юридическое основание для согласования строительных намерений правообладателей или претендентов на владе­ние недвижимостью, для предоставления разрешений на строительство на конкретных земельных участках, а также как граничные условия при раз­работке градостроительной документации о застройке — проектов плани­ровки, проектов межевания отдельных частей города, связанных с уста­новлением и изменением, перепланировкой границ земельных участков, их юридическим формированием в качестве подготовленных для оборота объектов недвижимости.

На сегодняшний день подобные документы, принятые в соответствии с федеральным законодательством, действуют лишь в Великом Новгороде, Самаре, Казани, Хабаровске, в ряде городов работа по подготовке таких документов ведется и близка к завершению, в других городах каких-либо действий в направлении развития системы регламентирования прав использования недвижимости на принципах правового зонирования не предпринимается. И здесь важно понять, что мы говорим не столько о на­личии или отсутствии нормативного правового документа, сколько о пре- I образовании или непреобразовании на его основе всей системы градорегу-лирования в городе. В большинстве российских городов по-прежнему до­минирует индивидуальная, по заявкам, процедура предоставления земель­ных участков.

Индивидуальные процедуры могут быть охарактеризованы следующим образом: этот процесс занимает порядка полутора-двух лет, а в некоторых случаях и больше, иными словами, на него уходит 40—60 процентов време­ни всего инвестиционно-строительного цикла; стоимость подготовки до­кументации также достаточно высока — порядка 10—20 процентов от стои­мости проектирования; на стадии подготовки исходно-разрешительной документации количество организаций, с которыми необходимо ее согла­совывать, доходит до 30—40.

Альтернативой таким процедурам могут стать конкурсные процедуры предоставления земельных участков для строительства, с открытой ин­формацией о цене и заявителях, действующие в городах с принятыми Пра­вилами землепользования и застройки. В этом случае большинство пред-проектных согласований уже наличествует в местном нормативном пра­вом акте, а точнее, в самом факте соответствия предполагаемого использо­вания земельного участка регламентам, установленным для него в Прави­лах землепользования и застройки.

Правовое зонирование территории города — это базовый юридический инструмент регулирования отношений по поводу использования и строи­тельного обустройства земельных участков и иных объектов недвижимос­ти в условиях рынка. Правовое зонирование действует как механизм реа­лизации планов градостроительного развития, намерений местного сооб­щества по созданию благоприятной среды проживания.

Правовое зонирование — это процесс разделения городской террито­рии на определенное число зон с установленными границами. Для всех зон применительно к каждому земельному участку, в этих зонах расположенно­му, определяются правила использования и строительного изменения не­движимости. Эти правила включают:

виды разрешенного использования объектов недвижимости (владельцы вправе избирать приемлемые для них виды использования, а также ме­нять их в зависимости от конъюнктуры рынка; в специально оговарива­емых случаях для этого требуется соблюдение определенных условий и согласования по критериям непричинения ущерба сопряженным владе­ниям); предельные (минимальные и/или максимальные) показатели площади

и линейных размеров (по ширине и длине) земельных участков; предельные параметры разрешенного строительства на земельных уча­стках:

- минимальные отступы построек от границ земельных участков;

- максимальные показатели:

- высота/этажность построек;

- процент застройки участков (отношение площади поверхности уча­стка, занятой строениями, ко всей площади земельного участка);

- коэффициент использования земельных участков (отношение сум­марной площади пола всех строений, существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно, ко всей площади земельного участка);

показатели мест парковки автомобилей, иные показатели и требования.

Указанные нормативные правовые акты обычно состоят из текстовой и картографической частей. Текст содержит описание юридических норм и процедур, связанных с подготовкой и осуществлением строительных изме­нений объектов недвижимости. Картографическая часть обычно включа­ет карту (карты) правового зонирования городской территории, а также описание требований и ограничений по использованию и строительному изменению недвижимости в границах выделенных территориальных зон — градостроительный регламент разрешенного использования.

Градостроительная документация о застройке, разрабатываемая применительно к частям городской территории, — проекты планировки, проекты межевания (под-раздшния) территории на земельные участки, проекты застройки могут подготав­ливаться по заказу застройщика как местным управлением архитектуры, так и ли­цензированными организациями. Как правило, все документы разрабатываются непосредственно для территории, подлежащей застройке, и учитывают планы конкретного застройщика. В обязательном порядке документы согласовываются с администрацией города, проходят экспертизу и т.д. и после утверждения являют­ся обязательными для исполнения застройщиком. Такие же документы готовятся органами местного самоуправления при резервировании территории для муници­пальных и государственных нужд или при муниципальном строительстве.

Проекты планировки

Важный компонент системы градостроительно­го проектирования. Существует два основных вида этих документов в зави­симости от того, разрабатываются ли проекты на вновь осваиваемые или реконструируемые территории. Проекты планировки устанавливают: пространственную структуру проектируемой территории в форме об­щей схемы или концепции;

красные линии;

схему временной последова­тельности освоения,

преобразо­вания территории в зависимости от инвестиционно-строительных намерений застройщиков;

экономические обоснования эффективности использования территории.

Особенности проектов плани­ровки:

преобразования плани­руются не как "одноразовая" строительная акция, а в целях координации многих малых про­ектов, часть которых осуществ­ляется городскими службами, а часть — за счет инвестиций боль­шого количества частных лиц;

разрабатывается стра­тегия действий городских и госу­дарственных органов по руко­водству и инициированию про­цесса привлечения максимально го объема инвестиций в реализацию проекта;

создаются важные предпосылки для решения во­просов финансирования строи­тельства инженерно-техничес­кой инфраструктуры и возврата средств, потраченных городом на эти цели; эти вопросы реша­ются в контексте городских пла­нов капитального строительства объектов муниципальной инфра­структуры.

Проекты межевания (подразделения) территории на земельные участки устанавливают: границы земельных участков, в том числе резервиру­емых для общественных нужд; расположение улиц, подъездов, трасс инженерно-технических коммуникаций, границы действия пуб­личных сервитутов Назначение проектов меже­вания: обеспечить основания для формирования земельных участков как объектов недви­жимости в соответствии с зо­нальными предписаниями относительно предельных пара­метров участков, их пропор­ций и формы; обеспечить рациональную планировочную организацию территории таким образом, чтобы каждый участок имел непосредственный доступ со стороны улицы, проезда и доступ к линиям инженерно-технической инфраструкту­ры, с установлением (при не­обходимости) границ дейст­вия публичных сервитутов, и чтобы предотвратить появле­ние нестандартных и неис­пользуемых земельных участ­ков.

Проектная документация на строительство отдельных объектов разрабатывается непосредствен­но застройщиками или привлека­емыми ими организациями и ус­танавливает (в соответствии с правилами правового зонирова­ния, строительными нормами и правилами, требованиями под­ключения к инфраструктуре, дру­гими обязательными требования­ми) конкретные параметры и ха­рактеристики для каждого объек­та строительства в отдельности.

Дата добавления: 2014-01-04