Трудности и проблемы применения земельного законодательства в условиях рынка.

Проблемы развития земельных отношений в условиях реформирования экономики приобретают особое значение, как с точки зрения регулирования отношений в строительном, так и сельскохозяйственном секторе модернизирующейся экономики. Государственное регулирование земельных отношений должно сопровождаться учетом интересов землепользователей и землевладельцев. Рыночное регулирование должно осуществляться на основе спроса и предложения, формирующегося с учетом запроса пользователей и землевладельцев земельных участков. Однако, в настоящее время все еще остается актуальным вопрос механизма регулирования предоставления и продажи земельных участков, не сформирована земельная политика, направленная на соблюдение законных прав землевладельцев и землепользователей.
Земля относится к недвижимому имуществу. С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.
Состояние рынка недвижимости оказывает непосредственное влияние на характер налогообложения, страхования, кредитования, стоимость ценных бумаг, определяет положение всех участников экономических отношений, степень защищенности прав потребителей. Соотношение рыночных и государственных начал регулирования данного сектора отношений влияет на показатели эффективности и интенсивности обращения недвижимого имущества в производственной и потребительской сфере.
Становление отечественного рынка недвижимости происходит при участии государства, однако на современном этапе попытки государственных структур оказать влияние на механизм его функционирования нередко осуществляются без учета особенностей развития национальной экономики. Показатели уровня развития данного рынка значительно отличаются в различных регионах России. При этом отсутствует единая и адаптированная к российским условиям целостная система методологических подходов к оценке недвижимости, что свидетельствует о недостаточной разработанности и отсутствии глубоких исследований данного вопроса в отечественной экономической науке. Подобная ситуация блокирует динамику развития многих отраслей российской экономики, препятствует реализации интересов государства при распоряжении государственным имуществом, создает трудности формирования бюджетов всех уровней, мешает формированию благоприятного инвестиционного климата и успешной интеграции в международное экономическое сообщество.
Эффективному функционированию отечественного института недвижимости мешает отсутствие глубоких разработок теоретико-методологических основ формирования и функционирования данного сектора отношений. Попытка переноса на российский рынок недвижимости принципов функционирования данного сектора отношений за рубежом показывает, что без учета особенностей и традиций российской экономики такие системы или не приживаются, или не дают ожидаемого быстрого решения проблем.
Настоятельная необходимость формирования соответствующей государственной структурно-инвестиционной политики, а также адекватного особенностям и задачам земельного рынка механизма его регулирования при отсутствии эффективных способов включения имеющихся резервов и привлечения долгосрочных капиталовложений, возрастающая потребность профессиональных участников рынка в качественном информационно-аналитическом обеспечении процесса принятия стратегических и тактических решений в сфере земельных отношений и повышении эффективности операций на рынке земли обусловили актуальность данного исследования, предопределили его значимость в практическом и теоретическом аспектах.
Следует отметить, что за отдельными аспектами исследования проблемы земельных отношений еще не выявлены фундаментальные связи между современным развитием экономики и земельными отношениями.
Сфера недвижимости в России составляет 2/3 объема национальной экономики. Во многих странах мира крупным предпринимателем является само государство, в собственности которого находится от 20 до 50% национального богатства. Ответственность за решение задач управления государственными производственными фондами особенно велика, так как от них зависит согласование целей и задач владельцев, пользователей, обслуживающих фирм и других лиц, связанных с недвижимостью. В условиях рыночной экономики управление недвижимостью подчиняется закону спроса и предложения: рынок определяет уровень ставок аренды и цены предлагаемых услуг. Спрос ограничивается платежеспособностью потребителей, а предложение — уровнем развития национальной экономики. При этом резко растет спрос на производственные помещения, так как с помощью нового строительства можно увеличить существующий фонд застройки только на 3% в год, что приводит к росту цен и арендных ставок.
В соответствии с Законом о собственности в Российской Федерации создаются и действуют предприятия, находящиеся в частной, государственной, муниципальной собственности и собственности общественных организаций, предприятия, основанные на собственности РФ, входящих в ее состав республик, автономных областей и округов, органов местного самоуправления, общественных организаций, иностранных государств, международных организаций, юридических лиц и граждан РФ. Создаются и действуют предприятия смешанной формы собственности. Остается открытым вопрос, связанный с переоценкой основных фондов государственных предприятий и грамотного управления ими.
Государственная собственность выражает систему отношений по поводу присвоения благ в целях реализации государственных и публичных интересов. К основным функциям государственной собственности относятся: создание материальных и социально-экономических предпосылок для устойчивого воспроизводства общественного капитала нации (частного и общественного); обеспечение самостоятельности государства в экономических правоотношениях с другими субъектами общественности, в том числе и иностранными государствами; обеспечение функционирования капиталоемких отраслей и производств; обеспечение функционирования некоммерческой социальной сферы и производства общественных благ. Все это достигается посредством правильного управления.
Главной проблемой формирования системы организации управления государственной собственностью является разработка концепции стратегии управления. Важная роль в этой стратегии отводится оценке недвижимости, которая представляет собой инструмент в системе управления объектами собственности и содействует практической реализации намеченных планов с учетом конкретных условий. Мощным импульсом развития оценочной деятельности стала переоценка основных фондов 1995 — 1997 гг., в ходе которой разрешалось привлечение независимых экспертных организаций для определения рыночной стоимости имущества предприятий. В последнее время неуклонно возрастает интерес к проблемам, связанным с оценкой объектов собственности, как со стороны органов власти и управления, так и самих предпринимателей.
Величиной, подвергаемой исследованию при осуществлении процесса оценочной деятельности, является стоимость имущества, являющаяся мерой того, сколько гипотетический покупатель окажется способным заплатить за оцениваемую собственность. Наиболее часто встречаемой формой стоимости является рыночная стоимость — максимальная в денежном выражении цена, которую принесет реализация объекта собственности на открытом рынке при соблюдении всех условий, присущих справедливой сделке. Учитывая, что рыночная стоимость является неким идеальным стандартом, который в жизни не всегда достижим, реальная рыночная цена сделки зачастую существенно отличается от рыночной стоимости.
Таким образом, понятия «стоимость» и «цена» в оценке часто разграничивают, так как стоимость — это некая ожидаемая цена, которая должна быть достигнута в результате сделки, а цена — это реальная сумма (в денежном эквиваленте), фактически затраченная на приобретение объекта в совершившейся сделке.
Следовательно, основная цель оценки — определение вероятной денежной суммы, которую можно реально выручить при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект при конкретных рыночных условиях. Оценке подлежат: недвижимость (включая земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, интеллектуальная собственность, ценные бумаги, действующие предприятия, природные ресурсы. При этом имеется в виду их рыночная, инвестиционная и залоговая стоимость. Оценочные данные свидетельствуют о приросте стоимости в результате реструктуризации предприятия, реинжиниринга бизнес-процессов, разработки и реализации инноваций.
Обычно, когда говорят об оценке, в первую очередь имеют в виду оценку недвижимости. Так, стоимость основных фондов предприятий и организаций выступает как важный фактор, активно воздействующий на себестоимость продукции, позволяющий посредством амортизации создавать фонды финансовых ресурсов, обеспечивающих воспроизводство промышленного потенциала и формирующих инвестиционную привлекательность конкретных секторов экономики. Вывод очевиден: чем ближе фактическое значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решения в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров качества и ресурсоемкости объекта, а также условий и факторов внешней среды, влияющих на эти параметры.
История функционирования рынков недвижимости в развитых странах мира указывает на недостаточность внимания, уделяемого качеству подобной аналитической работы, что является одной из главных причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости. Характерным примером является кризис на рынке недвижимости США в конце 80-х и начале 90-х гг. ХХ в. Как отмечают специалисты, чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело к перенасыщению рынка и, соответственно, невостребованности большого количества проектов, под которые были выданы кредиты. Причиной возникновения такой ситуации были нереальные рыночные ожидания, в свою очередь явившиеся результатом слабой методологии анализа, неправильной оценки структуры стимулов и отсутствием полного объема необходимых для анализа данных.
Рассматривая перспективы развития рынка недвижимости в России, можно предположить, что на некоторых этапах мы также можем столкнуться с кризисами. Однако последствия таких кризисов могут быть менее болезненными, если уже сегодня, на стадии активного развития рынка, сформулировать и внедрить в повседневную практику некоторые общие принципы и требования к аналитическим исследованиям, на основе которых будут приниматься инвестиционные решения. Не только угроза кризисов, но и текущие повседневные проблемы — возрастающая конкуренция, снижение возможностей для получения краткосрочных сверхприбылей, начало реализации долгосрочных и капиталоемких проектов развития недвижимости — объективно свидетельствуют о том, что значимость качественного анализа на рынках недвижимости России будет в ближайшее время приобретать все большую значимость. Следует заметить, что понятие «анализ рынка недвижимости» в его повседневном использовании является общим и включает в себя две процедуры: мониторинговое исследование рынка недвижимости с целью выявления общих и частных тенденций и исследование рынка недвижимости и его окружения для обоснования конкретного инвестиционного решения. По нашему мнению, анализ рынка недвижимости производственного назначения следует начинать с такого основополагающего фактора, как текущая экономическая ситуация региона, в котором находится данное предприятие. Это позволит выявить приоритетные направления развития производственного потенциала, а значит, увеличит вероятность получения правильной рыночной стоимости оцениваемого объекта и приведет к эффективному управлению недвижимым имуществом — ведь именно от экономической ситуации зависит степень насыщенности рынка недвижимости объектами того или иного рода.
Поскольку недвижимость — товар особого рода, это наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность клиентов, изменение стоимости любой недвижимости, включая производственные здания и сооружения, зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Рыночные отношения, таким образом, требуют применения различных методов и способов оценки имущества в зависимости от конкретных условий хозяйственной деятельности. Оценка стоимости объектов собственности должна базироваться на научно обоснованной методологии.
Стоимость недвижимости в учетных регистрах, бухгалтерских документах и финансовых отчетах у большинства предприятий нельзя назвать рыночной. Применение различных способов и методов оценки недвижимости оказывает серьезное влияние на показатели финансовой отчетности.
В зависимости от характера объекта недвижимости и цели оценки применяются методы, основанные на трех основных подходах:
— подход, предполагающий сравнение продаж, в котором используется процедура сопоставления объекта недвижимости с его объектами-аналогами, имеющими известную рыночную цену;
— затратный подход, основанный на калькуляции всех затрат при строительстве аналогичного объекта;
— доходный подход, который связан с расчетом величины, качества и продолжительности периода получения тех выгод, которые данный объект будет приносить в будущем.
Для сложных объектов оценка производится с использованием методов всех трех подходов.
Также следует уделить существенное внимание синергетическому подходу к оценке влияния экологических факторов на стоимость земельного участка в системе подсчета полной стоимости недвижимости. Синергетика означает «совместное действие», то есть согласованность. Системы, составляющие предмет изучения синергетики, могут быть самой различной природы и изучаться различными науками. Каждая из наук изучает «свои» системы своими методами и формулирует результаты на «своем» языке. Синергетику интересуют общие закономерности эволюции (развития во времени) систем любой природы.
Изучением систем, состоящих из большого числа частей, взаимодействующих между собой тем или иным способом, занимаются различные науки. В частности, экономика недвижимости занимается закономерностями процессов, происходящих на рынке недвижимости.
Существенными характеристиками недвижимости являются стационарность и материальность, а также разнородность и уникальность.
Физические характеристики объекта недвижимости включают размеры и формы, внесенные улучшения, поверхностный и подпочвенный слой, дренаж, ландшафт, подъездные пути, окружающую среду и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта.
Долговечность недвижимости превышает этот показатель практически у всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.
Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления объектами собственности. Любой объект нуждается в постоянном управлении, независимо от его функционального назначения.
Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности.
Существующие подходы к оценке недвижимого имущества опираются на западные условия протекания экономических процессов, что существенно осложняет систему оценки недвижимого имущества в современных российских условиях. Таким образом, необходимо выявить параметры, влияющие на стоимость недвижимости в России, провести анализ данных условий и ввести в действующие формулы оценки новые показатели, которые смогут отразить изменения всей системы.

Экологические факторы делятся на:
— управляемые факторы: уровень чистоты потребляемой воды; лесистость территории и разнообразие зеленых насаждений; режим увлажнения, оползневая опасность и т.п.;
— неуправляемые экологические факторы: тип почв; рельеф местности; ветровой режим; температурный режим; сейсмичность территории; загрязнение воздушного бассейна; шумовое, радиационное и другое антропогенное загрязнение и т.п.
Некоторые виды экологических факторов носят переходящий характер. Например, шумовое загрязнение можно рассматривать и как управляемый экологический фактор, так как в настоящее время имеются технические средства, снижающие негативные воздействия шума: шумопоглощающие оконные рамы, внутренняя перепланировка здания с целью снижения прямого воздействия шума. А также строительные компании всё чаще занимаются улучшением экологии территории строительства.

Аналогичные по всем техническим параметрам объекты оценки могут иметь различные стоимостные показатели. Таким образом, экологические факторы оказывают непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости.
При этом экологический фактор в стоимости недвижимости формируется, во-первых, под воздействием субъективного представления каждого покупателя о том, что такое хорошая и плохая экология, а во-вторых, по сложившимся стереотипам и визуальной оценке.
Недостаток информации о состоянии территорий, качестве материалов, используемых при строительстве, формирует субъективную оценку потенциальным покупателем недвижимого имущества и, тем самым, влияет на поведение кривой спроса рынка недвижимости.
Трудности, возникающие при оценке экологических факторов, и ее субъективность дают широкие возможности для извлечения прибыли, особенно при использовании методов активного маркетинга и агрессивной рекламы, следовательно, необходимо внести данные виды факторов в оценку недвижимого имущества с целью наиболее точного представления влияния экологии на стоимость недвижимости.
Изменяя местонахождение рассмотренных видов экологических факторов, можно влиять на стоимость недвижимости путем устранения их из существующей модели затратного подхода, тем самым вносятся изменения в целую систему оценки недвижимого имущества.
Совокупность экологических факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, анализируется с позиции как негативного, так и позитивного влияния. С позиции негативного влияния экспертиза должна проводиться на основе анализа окружающей среды по трем основным видам загрязнения: механическое (захламление (например, мусор) территории (участка земли) объекта недвижимости, оказывающее лишь механическое негативное воздействие без физико-химических последствий, химическое и физическое.
Система измерений экологических факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости, имеет сложную структуру. В этой связи при проведении экологической экспертизы этих факторов можно ограничиваться лишь качественным анализом, но при этом необходимо достаточно полно раскрыть качественную характеристику всех экологических факторов.
Высокая оценка покупателями экологии недвижимости дает возможность сделать застроенный комплекс действительно уникальным и получить существенную экономическую выгоду. Таким образом, с уверенностью можно говорить о том, что влияние экологических факторов на стоимость весьма существенно, а инвестиции в улучшение экологии района, где находится объект собственности, могут приносить ощутимый доход.
Формирование эффективного управления недвижимостью неразрывно связано с оценкой недвижимости, так как управление государственной собственностью представляет собой систему организационно-экономических отношений между ее различными субъектами и менеджерами. Отношения эти складываются по поводу организации воспроизводства, использования и трансформации объектов недвижимости, а целью их является реализация основополагающих социальных и экономических интересов общества и государства.
Следует заметить, что управление недвижимостью — это комплексная система удовлетворения потребностей клиентов в конкретном виде недвижимости. Эффективность же управления определяется возможностью извлекать из нее наибольшую прибыль при том или ином варианте использования. Если этого не происходит, следует изменить тактику управления и продумать новый вариант использования, повышающий доходы от данной недвижимости.
В любом случае для реализации намеченных целей необходимо провести оценку недвижимости, что поможет проанализировать существующую специфику региона и определить стоимость недвижимости. Только после этого можно будет говорить о сдаче ее в аренду, продаже либо ликвидации. Поэтому самую важную роль в этом процессе должна играть разработка и реализация системы управления недвижимостью, особенно находящейся в государственной собственности, что позволит включить ее в группу эффективно работающих активов.
В настоящее время актуальным вопросом остается достижение главной цели преобразований земельных отношений, а, в конечном счете, реформирования аграрной экономики — это, во-первых, организация кооперативов; во-вторых, акционерных предприятий без участия государства.
Модернизация экономики означает обновление, ликвидацию отсталости, выход на современный, сравнимый с передовыми странами уровень развития.
Важнейшая роль в развитии предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики принадлежит землеустройству, которое в общем виде представляет собой систему мероприятий по использованию и охране земли. И каким бы мучительным, сложным и противоречивым ни был переход к новому земельному строю, опыт его проведения показал, что данный процесс в Российской Федерации необратим, и переход к экономическим методам управления землепользованием, развитие предпринимательства, создание инфраструктуры рынка земельной (недвижимости) собственности, введение ипотеки и других механизмов рыночных земельных отношений, неизбежны.
Цели и задачи землеустройства обусловлены категорией земли.

Целью землеустройства на сельскохозяйственных землях является размещение сельскохозяйственных угодий, полей, севооборотов, а также разработка мероприятий, обеспечивающих повышение производительности почв и их сохранность; на несельскохозяйственных — рациональное размещение производственных объектов, подъездных путей, защитных зон вокруг промышленных предприятий, разработка организационных, экономических и инженерных мероприятий по защите земель и охране окружающей среды.
Являясь инструментом государственного управления землями, государственный земельный кадастр обеспечивает принятие научно-обоснованных решений в области организации рационального использования и охраны земель. Роль земельного кадастра как инструмента развития предпринимательства и государственного регулирования в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики особенно возросла в условиях проведения земельной реформы, введения платы за землю, включения земли в систему рыночного оборота.
Переход к экономическим методам управления землепользованием и недвижимостью невозможен без наличия полной и достоверной информации о состоянии земельных участков и объектов недвижимости, их распределения по различным формам собственности, без их экономической оценки, государственной защиты налогообложения.
Таким образом, формирование макроэкономических условий для развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями тесно связано с переходом земли в целом в систему рыночного оборота и требует модернизированного подхода к управлению земельным сектором.

Дата добавления: 2014-01-04