Тема 2. Земельна рента, її поняття та складові. Особливості визначення земельної ренти на землях сільськогосподарського призначення та населених пунктів

Земля як специфічний засіб виробництва відіграє подвійну роль, оскільки задіяна у процесі суспільного виробництва або іншої сфери соціальної діяльності.

Для підприємств промисловості, будівництва розміщення населених пунктів та інших галузей виробництва земля являється просторовим базисом, місцем для розміщення будівель, споруд, передавальних пристроїв, доріг та ін.

В сільському господарстві земля являється не тільки матеріальною умовою, але і активним фактором виробництва. Найважливішою відмінною рисою землі, що дозволяє її використовувати в сільському господарстві засобом виробництва є родючість.

Природна продуктивна спроможність землі, в процесі використання при раціональному використання не зменшується.

До відмінних рис землі, порівняно з іншими засобами виробництва, відносяться просторова обмеженість, сталість місцезнаходження і незмінність.

Земельні відносини являються суспільними відносинами, носять об’єктивний характер і є економічними відносинами. Виникнення відносин власності на землю як умови матеріального виробництва й іншої соціальної діяльності зумовлює економічний характер земельних відносин, в основі яких лежить земельна рента.

Наявність власності на землю зумовлює отримання власником додаткового доходу, який виступає як земельна рента.

Основні форми земельної ренти: абсолютна, диференціальна, монопольна.

Диференціальна земельна рента характеризується відмінностями в природних умовах, які призводять до того що при однакових витратах на різних за якістю і місце розташуванням землях виробляється різний обсях продукції а відповідно і неоднаковий додатковий дохід який є матеріальною основою ренти.

Абсолютна земельна рента зумовлена монополією власності на землю. Власник землі надає її в оренду тільки за плату. За умови що попит на продукцію перевищує її виробництво, складатимуться більш високі ринкові ціни на продукцію, що забезпечить отримання прибутку.

Монопольна земельна рента пов’язана з обмеженістю і не відтворюваністю земель особливої якості чи певні кліматичні умови. Для цих земель характерне те, що лише на них, лише в в даних природно кліматичних умовах можливе виробництво сільськогосподарської продукції з особливими характеристиками. Оскільки збільшення виробництва не можливе при постійному високому попиті виникає можливість встановлення монопольно високих цін. Різниця між монопольно високими цінами і витратами на виробництво складає монопольну ренту.

«Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок» затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. N 1531

Рентний дохід - дохід, що його можна отримати з землі як фактора сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва залежно від її якості та місця розташування земельної ділянки

Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами і прибутком виробника.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначається шляхом розподілення загального доходу між її фізичними компонентами - землею та земельними поліпшеннями.

Чистий операційний дохід - різниця між доходом від орендних платежів за землю та (або) її поліпшення, який визначається попитом на ринку, та щорічними витратами на утримання і експлуатацію земельної ділянки та її поліпшення.

Для визначення рентного доходу із земельних ділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя, враховується типовий для даної місцевості набір культур, що забезпечує її ефективне використання, дотримання сівозміни і збереження родючості землі.

Очікуваний дохід від продукції, одержаної на земельній ділянці, є добутком нормального (типового) урожаю сільськогосподарських культур та цін його реалізації на ринку. Нормальний (типовий) урожай сільськогосподарських культур включає їх природну урожайність та прибавку урожаю за рахунок застосування агротехнічних заходів. Для визначення нормальної (типової) урожайності можуть використовуватися багаторічні дані спостережень щодо фактичної урожайності ґрунтів у межах земельної ділянки, що оцінюється, або дані польових дослідів про урожайність культур у розрізі відповідних агровиробничих груп ґрунтів.

При оцінці забудованих земельних ділянок (або тих, забудова яких передбачається) чистий операційний дохід визначається на основі очікуваного доходу на ринку від оренди землі або забудованої земельної ділянки (земельних поліпшень) за умови її найбільш ефективного використання.

Чистий операційний дохід розраховується як різниця між сумою відповідних орендних платежів, які можуть бути отримані протягом року, та операційних витрат, пов'язаних з утриманням та експлуатацією земельної ділянки і її поліпшеннями, що склалися на ринку.

До операційних витрат в обов'язковому порядку включаються витрати на управління нерухомістю (якщо вони є), поточний ремонт, сплату земельного податку та інших податків на нерухомість.

До операційних витрат не включаються експлуатаційні витрати та податки, пов'язані з господарською діяльністю, що провадиться в межах земельної ділянки.

При оцінці забудованих земельних ділянок визначення витрат на земельні поліпшення здійснюється на основі ринкових витрат, пов'язаних із спорудженням будинків, будівель та споруд, що розташовані в межах земельної ділянки (включаючи підземний простір), за умови її найбільш ефективного використання.

Зазначені витрати складаються з витрат на відведення та підготовку земельної ділянки під забудову (включаючи витрати на знесення існуючих будівель і виплати передбачених законодавством сум компенсації), вартості будівництва, облаштування та озеленення, оплати послуг з проектування, сум місцевих зборів, вартості фінансування і прибутку забудовника.

“ Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів” затверджена наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27 січня 2006 р. N 18/15/21/11

Для визначення нормативної грошової оцінки земель по Україні розраховується диференціальний рентний доход з орних земель за економічною оцінкою по виробництву зернових культур (у центнерах) за формулою:

Рдн = (У х Ц - 3 - 3 х Кнр): Ц, (1)

де Рдн - диференціальний рентний доход з гектара орних земель (у центнерах);

У - урожайність зернових з гектара (у центнерах);

Ц - ціна реалізації центнера зерна;

З - виробничі затрати на гектар;

Кнр - коефіцієнт норми рентабельності.

Крім диференціального рентного дохо ду, в сільському господарстві створюється абсолютний рентний доход.

Загальний рентний доход обчислюється як сума диференціального та абсолютного рентних доходів.

Дата добавления: 2014-01-04