Особливості об’єкта експертної грошової оцінки

Базовим поняттям експертної грошової оцінки є земельна ділянка, яка разом з розташованими на ній будинками, будівлями, спорудами, багаторічними насадженнями та іншим нерухомим майном формує цілісний об’єкт нерухомості.

Земельна ділянка - це частина земної поверхні, що має фіксовані межі та характеризується певним місцерозташуванням природними властивостями, фізичними параметрами, правовим і господарським станом та іншими характеристиками, які є ЇЇ суттєвими складовими.

За своєю природою суттєві складові поділяються на матеріальні (компоненти земельної ділянки, її частки, межі) та нематеріальні (права, інтереси, зобов’язання).

Кожна земельна ділянка залежно від цільового призначення включає компоненти, які забезпечують її функціональну цілісність: територію під будинками (будівлями, спорудами); господарські та інші майданчики; шляхи, проїзди та тротуари; озеленені території; замкнуті водні простори (при наявності).

Більшість із цих компонентів нормується за питомими розмірами та відстанню до будинків, будівель та споруд, а також до ліній регламентації (червоні лінії, межі технічних та охоронних зон), що впливає на визначення граничних розмірів земельних ділянок у залежності від загальної площі основних, обслуговуючих та допоміжних будівель і споруд, їх поверховості та взаєморозміщення.

До комплексу нормативних параметрів, що визначають розміри земельної ділянки також відносяться: коефіцієнт забудованості, частка озеленених та відкритих просторів, щільність забудови, які обумовлюються функціональним використанням (призначенням) і встановлюються згідно з будівельними, протипожежними та санітарними нормами, з урахуванням рентної цінності міської території.

Розмір земельної ділянки характеризується фізичною та геодезичною площами.

Фізична площа земельної ділянки – це площа земної поверхні в межах ділянки з урахуванням нерівностей фізичної поверхні землі: схилів, ярів, пагорбів, западин тощо.

Геодезична площа земельної ділянки – це площа проекції межі ділянки на площину проекції, в якій встановлена геодезична система координат. Геодезична площа визначається за координатами кутів повороту межі.

У правовстановлюючих документах наводиться геодезична площа земельної ділянки, можуть бути подільними та неподільними.

Подільними земельними ділянками є такі, що без порушення їх сутності (втрати істотних складових) можуть бути поділені на реальні земельні частки, кожна з яких після поділу утворює нову земельну ділянку, здатну забезпечити нормативні вимоги щодо забудови або іншого її використання.

Неподільними земельними ділянками є такі, що складаються з ідеальних земельних часток і не можуть бути поділені в натурі (на місцевості) без шкоди для їх раціонального використання.

Межі земельної ділянки відокремлюють її від інших земельних ділянок і визначаються каталогом координат кутів повороту межі та встановлюються в натурі (на місцевості).

Межі земельної ділянки можуть бути зовнішніми та внутрішніми.

Зовнішня межа земельної ділянки встановлюється з метою фіксації територіального поширення прав власності на землю й повинна бути замкнутою.

Внутрішня межа земельної ділянки виникає, якщо на земельній ділянці є сторонні землекористувачі.

Зовнішня та внутрішня межі не можуть мати спільних точок.

Межі земельної ділянки поширюються на підземний та наземний простір, який власник земельної ділянки вправі використовувати на свій розсуд, якщо інше не передбачене чинним законодавством та не порушує прав інших осіб.

Стосовно земельної ділянки, розташованої у межах міста, можуть існувати численні права, правові обтяження та обмеження щодо її використання. При цьому різні особи можуть володіти різним набором або пакетом прав на землю, що можуть діяти протягом різних періодів часу. Інакше кажучи, ніхто не володіє повною та абсолютною власністю.

Оскільки пакет прав може бути поділений на безліч складових, можна створити нові комбінації прав, які необхідні для виконання конкретних економічних та суспільних завдань. Це дає змогу, по-перше, залучати необмежену кількість інвесторів шляхом обміну прав на власність, по-друге, – вилучати певні права з пакету, якщо це виправдано громадськими інтересами. Останнє, як правило, пов’язано з обмеженням з боку держави чи територіальної громади права на деякі види використання землі. Тому в умовах міста земельну власність доцільно розглядати як суму прав на існуюче використання та прав на розвиток: поділ, об’єднання, забудову земельної ділянки.

Зазначимо, що необхідність розмежування права користування та права розвитку зумовлюється й суто економічними чинниками. Вартість земельної власності буде значно вищою, якщо можливим є її подальший розвиток.

При експертній грошовій оцінці необхідні чітко визначені права, які могли б легко передаватися від продавця до покупця. При цьому в обігу можуть перебувати права, які відносяться як до земельної ділянки в цілому, так і до її реальної або ідеальної частки.

Традиційно до таких прав належать: право власності, право забудови, право застави, сервітути, реальні повинності, право переважного придбання, – що розглядаються як суттєві складові земельної ділянки і разом з окремими правомочностями та зобов’язаннями законного власника земельної ділянки являють собою її юридичний титул.

Найбільш повним за сукупністю правомочностей є право власності. Власник цього права володіє, користується та розпоряджається земельною ділянкою за вимогою до всіх інших осіб утримуватися від порушення його правомочностей та усувати наслідки таких порушень. Правомочності власника можуть бути обмежені лише законом чи договором.

З набуттям права власності власник земельної ділянки одночасно набуває право її забудови, яке може бути реалізовано відповідно до затверджених у встановленому порядку проектів планування та забудови після погодження з органами місцевої влади.

Крім того, здійснюючи свої правомочності з розпорядження, власник може укладати різного роду цивільно-правові угоди стосовно земельної ділянки: продати її, подарувати, обміняти, передати в спадщину чи під заставу, надати в оренду чи під забудову та ін.

Це призводить до того, що певна земельна ділянка, яка знаходиться у власності, обтяжується правами третіх осіб, які виникають на підставі укладеного з власником земельної ділянки договору.

До найпоширенішої форми відчуження земельної власності, до якої вдається як держава, так і приватні особи, належить надання землі в оренду, тобто в строкове володіння та користування земельною ділянкою. Щоправда, власник права оренди не має права укладати угоди, які можуть призвести до відчуження земельної ділянки, але має право передавати свої правомочності третім особам шляхом продажу, дарування, обміну тощо на строк та за умовами, які визначені договором оренди. Він також має право зводити на земельній ділянці будівлі чи споруди, якщо інше не передбачено законом. Власник права оренди відповідно до договору зобов’язаний сплачувати власникові земельної ділянки плату за право оренди та щорічну орендну плату за землю.

Близьким до права оренди, але дещо звуженим за переліком правомочностей, є право забудови, що виникає на підставі договору забудови з власником земельної ділянки, термін дії якого строго лімітований у часі. Як правило, зазначається мінімальний (тридцять років) і максимальний (п’ятдесят років) строк, подовження якого можливо лише на підставі укладання нового договору забудови.

Власнику права забудови належить правомочність використання цього права з метою зведення на земельній ділянці будівлі чи споруди, яка після завершення будівництва переходить у його власність. Він також має правомочності щодо строкового користування земельною ділянкою, на якій зведена його будівля чи споруда та правомочність з розпорядження правом забудови, яке може бути відчужене на користь третьої особи на період до закінчення терміну дії права забудови. При цьому власник права забудови не може при здійсненні своїх правомочностей порушувати права власника земельної ділянки яка обтяжена правом забудови, і не має права укладати будь-які угоди відносно неї.

Обговорюючи права власника земельної ділянки, слід згадати важливий економічний момент, яким є стійка цінність землі що дає змогу розглядати її як надійний гарант при одержанні необхідних для інвестування кредитів. Тому власник земельної ділянки з метою одержання кредиту може вдатися до її застави.

Право застави – це право заставоутримувача – особи, на користь якої встановлена застава, задовольниш свої вимоги до заставонадавача за рахунок земельної ділянки. При цьому заставоутримувач не має права отримати земельну ділянку у власність, а має право лише на грошову суму, одержану в результаті проведення публічних торгів.

Право застави виникає на підставі договору про заставу, а припиняється - після виконання зобов’язань, забезпечених заставою, або після продажу земельної ділянки заставоутримувачем.

Екстерналітизм міського землекористування зумовив необхідність впровадження ще однієї форми відчуження земельної власності - сервітутів, - права обмеженого використання чужої земельної ділянки. Дана категорія прав або дозволяє частково використовувати чужу ділянку, або забороняє робити на ній те, що може зашкодити сусідові.

Сервітути встановлюються, коли необхідно надати право проходу або проїзду через земельну ділянку, прокласти інженерну комунікацію чи побудувати споруду з опорою або спільною стіною з будівлею, розташованою на суміжній ділянці, або коли надається право, яким забороняється зведення на обтяженій ділянці будівлі чи споруди, висота якої більша за регламентовану. Отже, сервітути з економічної точки зору призводять, хоча й частково, до зменшення вартості земельної власності, яку вони обтяжують, та її збільшення, у користь якої вони встановлені. Тому власник земельної ділянки, обтяженої сервітутом, має право вимагати відповідну плату від осіб, на користь яких встановлено сервітут, або зниження розміру земельного податку.

Поряд із сервітутами може існувати також система зобов’язань, так званих реальних повинностей, відповідно до яких один власник земельної ділянки обіцяє іншому здійснювати чи навпаки не виконувати певні дії, або вносити відповідні платежі особі, на користь якої встановлена реальна повинність, при порушенні встановлених обов’язків чи заборон. При цьому вважається, що ділянка коштуватиме більше, якщо інші ділянки забудуються відповідно до дотримання чітко визначених зобов’язань.

Реальна повинність може бути встановлена також на користь суб’єктів місцевого самоврядування.

До обтяжень земельної ділянки можна віднести і право переважного придбання, яке встановлюється або законом, або її власником, на користь певної особи. Це право діє на певний строк і не відчужується та не наслідується.

Обмеження прав власника земельної ділянки щодо її використання та забудови відбувається і в разі встановлення зон з особливим режимом використання земель.

До таких відносяться:

· санітарно-захисні зони промислових, сільськогосподарських, транспортних, комунальних, складських підприємств і об’єктів, а також випромінюючих споруд телерадіостанцій і радіорелейних ліній;

· зони й округи санітарної охорони курортів;

· зони санітарної охорони джерел водопостачання, водоочисних споруд;

· водоохоронні зони і прибережні захисні смуги річок, озер та інших водоймищ;

· зони охорони ландшафту, пам’яток історії та культури, зони регулювання забудови;

· охоронні зони об’єктів природно-заповідного фонду;

· зони залягання корисних копалин;

· сейсмічні зони та зони руйнування земної поверхні, зсувів, затоплення і підтоплення, тектонічних розломів та інших небезпечних природних і антропогенних процесів;

· захисні зони трубопроводів, баз і складів нафтопродуктів, вибухових речовин, кар’єрів, де провадяться вибухові роботи, та інших небезпечних об’єктів;

· технічні зони метрополітену та інших підземних споруд.

Зони з особливим режимом використання земель встановлюються відповідно до законів України, державних будівельних, санітарних та протипожежних норм і повинні мати конкретний опис із зазначенням площі земельної частки, до якої вони відносяться. Межі цих зон можуть бути відображені на плані земельної ділянки без їх встановлення в натурі (на місцевості).

У своїй практичній діяльності оцінювач часто стикається з необхідністю визначення вартості часткових прав щодо землі і перш за все, правомочностей повного чи обмеженого користування землею. Це пов’язано не тільки з тим, що користування є найпоширенішим та найчастіше відчуженим правовим відношенням до землі, але й з тим, що його реалізація забезпечує отримання додаткового, рентного, доходу, який пов’язаний зі специфічною корисністю конкретної земельної ділянки – місцерозташуванням, рівнем облаштування та характером використання, навіть якщо це право юридичне не закріплено.

Саме ця обставина й дозволяє розглядати право користування землею як нематеріальний актив, який впливає на сукупну прибутковість чи ефективність будь-якого виду діяльності, а визначення вартості права користування земельною ділянкою є невід’ємним і обов’язковим елементом оцінки будь-якого об’єкту нерухомості.

Як нематеріальний актив, право користування земельною ділянкою характеризується відсутністю матеріально-речової структури; можливістю використовування протягом тривалого терміну; здатністю приносити певну користь, включаючи отримання результатів від цього використання, в тому числі й присвоєння рентного доходу.

У бухгалтерському обліку право користування землею часто оцінюється добутком всіх фактичних витрат, пов’язаних з відведенням земельної ділянки та отримання правовстановлюючих документів. Однак реальна вартість права користування землею дорівнює поточній цінності майбутніх прав отримувати доход від використання земельної ділянки.

На користь такого підходу свідчить те, що право користування землею може розглядатися як товар, що володіє альтернативною вартістю, яка створюючи додаткові вигоди від володіння, збільшує сукупний актив підприємства. При цьому його характеризують юридична дозволеність, дефіцитність, обмеженість пропозицій, наявність попиту.

Інакше кажучи, в основу оцінки права користування землею має бути покладений принцип капіталізації чистого доходу, який залишається після покриття поточних витрат. Крім того, слід враховували, що частка рентного доходу буде стягуватися власником землі у вигляді земельного податку або орендної плати. Тому при визначенні вартості права користування капіталізується рентний доход без урахування плати за землю.

Зважаючи, що право користування землею може бути обмежене певним терміном, для визначення його вартості поряд з методом прямої капіталізації застосовується й метод дисконтування.

У окремих випадках вартість права користування землею може бути негативною величиною. Такі ситуації можливі, коли орендна плата за користування землею буде більшою, ніж капіталізована вартість рентного доходу від її використання, або коли витрати, які пов’язані з освоєнням та облаштуванням земельної ділянки (знос будівель, технічні умови), перевищують вартість земельної ділянки. Вони включають також деякі випадки користування земельними ділянками специфічними спеціалізованими чи екологічно небезпечними об’єктами.

Таким чином, вартість права користування землею завжди конкретна і повинна встановлюватися на підставі корисності землі в термінах юридичних, фізичних, функціональних, економічних та екологічних умов, що визначають її продуктивність.

Дата добавления: 2014-01-04