Методичні підходи до експертної грошової оцінки

Експертна грошова оцінка здійснюється на основі дотримання вимог спеціальних процедур, які відображають загальновизнані підходи:

- ринковий (зіставлення продажів);

- прибутковий (капіталізація земельної ренти чи чистого доходу);

- витратний (урахування витрат на освоєння та забудову земельної ділянки).

Вибір того чи іншого підходу зумовлюється завданням оцінювання, особливостями об’єкта оцінки та наявністю і ступенем достовірності вихідних даних, що є в розпорядженні для аналізу. Однак при виконанні оцінки, як правило, використовуються процедури, що базуються на застосуванні декількох методичних підходів.

Підхід, що ґрунтується на зіставленні продажів, використовується за умов розвинутого й активного ринку землі, коли достовірна інформація щодо продажу об’єктів оцінки є достатньою та доступною. Він виходить з принципу заміщення: раціональний покупець не заплатить за земельну ділянку більше, ніж йому коштуватиме інша ділянка з подібними корисними властивостями.

За цим підходом вартість об’єкта оцінки визначається на рівні ціни продажу об’єктів, аналогічних тому, що оцінюється, з урахуванням відмінностей у правовому стані, умовах та даті продажу, місцерозташуванні земельних ділянок, їх фізичних характеристик, використанні прилеглої території та існуючих вимог до забудови та використання ділянки.

Вартість об’єкта оцінки відносно ціни продажу об’єкта-аналога визначається за формулою:

де – вартість об’єкта оцінки визначена шляхом зіставлення продажів;

– фактична ціна продажу об’єкта-аналога;

– кількість факторів порівняння;

– різниця (поправка) в Ціні (+,-) продажу об’єкта-аналога відносно об’єкта оцінки за j -м фактором порівняння.

Тобто треба визначити вартість проданої ділянки, що зіставляється, якщо вона має такі ж корисні властивості, що й ділянка, яка оцінюється.

Якщо корисні властивості ділянки, що зіставляється, перевищують відповідні параметри ділянки, яка оцінюється, то її фактична ціна має бути відповідно зменшена, а якщо поступаються, то ціна ділянки, що зіставляється, повинна бути збільшена.

При застосуванні цього підходу передбачається зіставлення продажів декількох об’єктів-аналогів, тому вартість об’єкта оцінки визначається як медіанне (серединне для ран-жованого ряду) або модальне (найбільш поширене) значення отриманих результатів.

Порівняльний метод є найпоширенішим і головним методом оцінки, коли дані про продаж доступні. Оцінювач накопичує дані відносно фактичних продажів та орендних договорів на землю, фіксує подібності та відмінності, ранжує ці дані за їх важливістю, вносить поправки на розбіжності у властивостях та якостях земельних ділянок і робить висновок щодо найбільш прийнятної та вірогідної вартості земельної ділянки, що оцінюється.

Як правило, в основу визначення вартості об’єкта оцінки за цим методом покладаються ціни угод, що відбулися протягом останніх 3-6 місяців, стосовно тих ділянок, які за ознаками, що впливають на їх вартість, у достатній мірі співпадають з ділянкою, що оцінюється.

Ціни угод мають бути співвіднесеш з річним чистим доходом, який можна отримати протягом тривалого відрізку часу із земельної ділянки. При цьому, важливо, щоб на них не впливали нетипові та індивідуальні умови, пов’язані, наприклад, з присутністю надзвичайного інтересу з боку продавця чи покупця або, коли між останніми, мають місце особливі зв’язки родинного, економічного чи іншого характеру.

Ціни угод можуть також відрізнятися від типових, якщо вони включали непередбачені типовим договором витрати, наприклад, сплата невиконаних зобов’язань попереднього власника, різного роду компенсацій, податків, зборів.

Ціни угод та інші дані, що сформувалися за нетипових чи індивідуальних умов, можуть використовуватися лише з обов’язковим врахуванням цих обставин. До ознак, що впливають на вартість, належать:

· правове відношення до земельної ділянки (наявність прав володіння, користування, розвитку, розпорядження земельною ділянкою, правових обтяжень та сервітутів);

· умови продажу (вільний продаж, вимушений продаж, ліквідаційний продаж; продаж у зв’язку зі смертю власника в разі відсутності прямих спадкоємців; продаж при позбавленні власника права викупу застави та ін.);

· дата продажу (різниця в часі між різноманітними операціями з продажу, що відображує зміну ринкових умов -рівень інфляції, активність ринку (сезонна, циклічна, змішана) взаємодія попиту та пропозиції тощо);

· місцерозташування (розбіжності в розташуванні земельних ділянок у містах різної категорії та в плані міста відносно основних центрів тяжіння);

· фізичні характеристики (розмір та конфігурація земельної ділянки та її інженерно-геологічні параметри: ухил поверхні, стан ґрунтів, наявність ґрунтових вод, паводків, заболоченості, небезпечних геологічних процесів, елементів інженерної підготовки та захисту території, характер та стан забудови);

· використання прилеглої території (фондомісткість, щільність населення, ступінь різноманітності місць прикладання праці та послуг, рівень інженерно-транспортного облаштування, якість середовища);

· існуючі вимоги до забудови та використання земельної ділянки (функціональне зонування, правила забудови та використання міських земель, технічні умови щодо їх освоєння, природоохоронні вимоги, вимоги щодо збереження пам’яток історії та архітектури).

Серед цих ознак у якості елементів порівняння найбільш прийнятними є місцерозташування та фізичні характеристики земельної ділянки (її розмір, конфігурація, довжина фронтальної лінії, топографія), а також характер використання прилеглої території.

Для кожної однорідної групи ділянок на підставі низки фактичних продажів визначається середня чи типова вартість одиниці порівняння.

За одиницю порівняння залежно від характеру використання земельної ділянки можуть використовуватися ціни за 1 м² ділянки, за 1 м її фронтальної межі, за одиницю щільності,за 1 м² чи 1 м³ розташованої на ділянці будівлі або споруди, за одиницю, що приносить прибуток, за квартиру, місце в гаражі, на стадіоні, за місце паркування та ін.

Якщо в районі, де знаходиться ділянка немає достатньої кількості цін угод, тоді допускається порівняння з ділянками, що розташовані в районах з аналогічними характеристиками.

Для визначення вартості земельної ділянки поряд або замість цін угоди подібних ділянок можуть використовуватися дані про капіталізований чистий доход від них, обчислений з урахуванням умов місцерозташування, способу та ступеня забудови, фізичних характеристик земельної ділянки.

Відмінності земельної ділянки, взятої для порівняння, та земельної ділянки, що оцінюється, в ознаках, які впливають на вартість, необхідно враховувати через надбавку або знижку чи іншим визначеним способом. Для цього застосовується таблиця коригувань, що враховує відхилення в ціні за елементами порівнянь – ознаками, які впливають на вартість.

Коригування може проводитися в гривнях або в процентах чи за кожним фактором, чи за всією їх сукупністю на незалежній основі шляхом додавання або на кумулятивній основі шляхом множення значень поправок. При цьому необхідно використовувати ряд індексів цін та поправочні коефіцієнти.

Індекс цін відображає зростання або зниження цін на землю за певний період часу відносно цін на землю в період, прийнятий за базовий із значенням індексу 100.

Значення індексу цін обчислюються для земельних ділянок, аналогічних тій, що оцінюється, з прийнятних та узагальнених цін угод стосовно земельних ділянок за певний період часу. Якщо ціни протягом останніх років змінювалися досить швидко, то слід використовувати дані про продажі, що відбулися якомога ближче до ефективної дати оцінки. При цьому, навіть за наявності в оцінювача великого масиву даних щодо продажів за минулі роки, перевагу слід віддавати сучасним даним. Останній продаж буде, можливо, більш показовим.

Ціни угод земельних ділянок, які відрізняються між собою за властивостями та якостями, що впливають на ціноутворення, застосовуються для обчислення індексів цін тільки за умови, якщо ці відмінності знайшли відображення в надбавках (знижках) у ціні угоди.

Різниця вартості земельних ділянок, яка є результатом відмінності в їх властивостях та якостях, що впливають на ціноутворення, має фіксуватися в поправочних коефіцієнтах.

Поправочні коефіцієнти обчислюються на основі зіставлення достатньої кількості цін угод, які були призначені та оцінені для земельних ділянок з певними ознаками відмінності. При цьому, ціни угод земельних ділянок, що відрізняються між собою за великою кількістю ознак чи на які мали вплив загальні обставини ціноутворення, можуть бути використані лише за умови, що цей вплив у кожному випадку врахований відповідними надбавками або знижками.

Таким чином, порівняльний метод оцінки, що базується на зіставленні продажів, передбачає:

1. Виявлення фактичного продажу ділянок на відповідному ринку чи його сегментах.

2. Перевірку інформації про характер угоди: чи не були вони вимушеними й всі сторони діяли свідомо та раціонально.

3. Вибір одиниці порівняння.

4. Внесення поправок з урахуванням відмінностей між ділянкою, що оцінюється, та ділянками, що з нею порівнюються.

5. Визначення ціни продажу кожної з ділянок, що порівнюються, за умови, якщо б вона мала такі самі параметри, що й ділянка, яка оцінюється.

6. Встановлення вартості земельної ділянки, що оцінюється.

Треба зазначити, що максимально зорієнтований на кон’юнктуру ринку порівняльний метод, є найбільш привабливим. Однак складність його застосування полягає не лише у відсутності розвинутого ринку землі, на якому зараз діє лише один продавець – держава, а й у недостатньо розробленій техніці внесення поправок при зіставленні існуючих продажів, відсутності належного обґрунтування кількісних значень коригуючих коефіцієнтів.

На сьогодні з певним припущенням можна рекомендувати застосування системи регіональних, зональних та локальних коефіцієнтів при внесенні поправок на розбіжності в місцерозташуванні фізичних характеристиках земельної Ділянки та врахуванні особливостей використання прилеглої території.

Прибутковий підхід застосовується за умов найкращого та найбільш ефективного використання з урахуванням існуючих зобов’язань та обмежень щодо використання земельної ділянки. У його основі лежить принцип доданої прибутковості, що не пов’язана із земельними поліпшеннями.

У рамках цього підходу вартість земельної власності визначається як капіталізований рентний або чистий доход від земельної ділянки. Інакше кажучи, вартість ділянки відображає її спроможність приносити доход у майбутньому.

Щорічний доход від використання земельної ділянки перетворюється на її поточну вартість за допомогою ставки капіталізації:

де:– вартість об’єкта оцінки визначена шляхом капіталізації рентного або чистого доходу;

– рентний або чистий доход;

– ставка капіталізації.

Існує кілька способів визначення ставки капіталізації. Найкоректнішим є аналіз ринкових даних про співвідношення доходу від земельних ділянок до ціни їх продажу, що дає змогу розрахувати ставку капіталізації як частку доходу в повній вартості ділянки. При цьому ставка капіталізації визначається превалюючим співвідношенням між рентним або чистим доходом та цінами продажу для аналогічних об’єктів земельної власності. Однак даний спосіб застосовується лише за умови розвинутого ринку землі.

Ставка капіталізації може бути визначена в той же спосіб, що і ставка позикового проценту, який отримують інвестори на розміщення капіталу з таким самим ступенем ризику, шляхом додавання:

· безризикової процентної ставки;

· проценту на ризик, пов’язаного з інвестиційними вкладеннями в країні;

· проценту за інвестиційний менеджмент;

· проценту за низьку ліквідність.

До наведеної кумулятивної моделі визначення ставки капіталізації може бути додана ще одна складова – поправка на динаміку вартості ділянки.

Для забудованих ділянок ставка капіталізації визначається як для цілісного об’єкту нерухомості, так і окремо для землі і для будівель та споруд. Вона встановлюється такою, щоб забезпечити інвестору прийнятний рівень прибутку (віддачі) на вкладений капітал та його відшкодування (відтворення), і залежить від економічних умов, що склалися на момент оцінки.

Оскільки при купівлі земельних ділянок використовують не тільки власний, а й позиковий капітал, то загальна ставка капіталізації має задовольняти ринкові умови одержання доходу за кожною складовою інвестицій.

Ставка капіталізації на позиковий капітал (іпотечна стала) – це відношення щорічних виплат з обслуговування боргу до основної суми іпотечної позички. Вона складається з двох частин: процентної ставки та коефіцієнта фонду погашення. Коли умови кредиту відомі, іпотечну сталу можна визначити за фінансовими таблицями.

Ставка капіталізації на власний капітал визначається відношенням грошових надходжень до відрахування податків (крім земельного податку та податку на нерухомість), до суми вкладених власних коштів і поєднує в собі норму прибутку та норму повернення капіталу.

Пряме втілення прибутковий підхід знаходить у методі капіталізації земельної ренти, який застосовується при оцінці земельної ділянки, що приносить рентний доход або від сільськогосподарського чи лісогосподарського використання, або від надання землі в оренду окремо від будівель та споруд.

Капіталізація орендної плати використовується, щоб оцінити землю, коли орендна плата відповідає цінності інтересу землевласника у власності. Для цього треба мати ринкові дані про ставки капіталізації, яка дозволяє конвертувати орендну плату у вартість землі. Це метод корисний, коли ціни продажу та оренди земельних ділянок визначає діапазон ставок капіталізації.

Однак в містах надання в оренду вільної від забудови землі зустрічається дуже рідко. Найчастіше земельні ділянки орендуються разом з будівлями і спорудами, що потребує застосування інших методів оцінки вартості землі, які враховували б внесок земельних поліпшень у загальну вартість забудованої ділянки.

До таких методів відносяться метод розподілення доходів від забудованої ділянки та метод залишку для землі.

Вони можуть використовуватися, коли: ринкові дані про швидкість капіталізації земельної власності, що формується. відома або може бути досить точно оцінена; стійкі щорічні потоки доходу від земельної власності відомі або допускають можливість їх оцінки; вартість будівель і споруд може бути визначена за ринковими даними. При цьому, важливо, щоб забудова ділянки відповідала найкращому та найбільш ефективному використанню і ще не мала фізичного та функціонального старіння.

За методом розподілення доходу вартість землі (без вартості будівель і споруд) визначається шляхом капіталізації чистого доходу від надання в оренду забудованої земельної ділянки, зменшеного на суму, яка отримується внаслідок нарахування процентів на вартість будівель і споруд та їх амортизацію, за ставкою, визначеною для землі.

Застосовуючи метод розподілення доходу від забудованої ділянки, оцінювач встановлює обсяг витрат, пов’язаних із здійсненням поліпшень, які відповідають найкращому і найефективнішому використанню земельної ділянки. Потім він визначає щорічний чистий доход, який можна отримати на час оцінки від надання забудованої ділянки, включаючи розташовану на ній будівлю, в оренду з урахуванням поточних втрат. І нарешті, оцінювач розраховує скільки із загального чистого доходу припадає на будівлю. Залишок - це доход від землі, який капіталізований за ставкою, що склалася на ринку, і є вартістю землі.

Чистий доход від будівель і споруд може бути обчислений за ставкою капіталізації визначеною для будівель і споруд з урахуванням залишкового терміну їх користування. За цей термін слід приймати кількість років, протягом яких споруди при належному технічному обслуговуванні та господарському використанні можуть ще знаходитися у використанні. Проведення ремонтів та модернізацій чи неналежна експлуатація або інші факти можуть подовжувати чи скорочувати залишкове використання. Якщо споруда не відповідає загальним вимогам щодо проживання та праці за екологічними чи технічними умовами то цей фактор враховується окремо при визначенні залишкового терміну використання.

При цьому, якщо площа земельної ділянки перевищує необхідну для відповідного розміщення та обслуговування розташованих на ній будівель і споруд, допустиме додаткове використання надлишкової площі, то при розрахунку капіталізованого чистого доходу, що припадає на землю, ця надлишкова площа не враховується.

За методом залишку для землі вартість земельного компоненту визначається як різниця між поточною вартістю чистого доходу від забудованої ділянки та вартістю будівель і споруд.

Чистий доход із забудованої земельної ділянки отримується з потенційного валового доходу від надання в оренду як ділянки, так і розташованих на ній будівель і споруд, протягом тривалого періоду за лишком витрат, пов’язаних з утриманням та експлуатацією забудованої ділянки, в тому числі й будівель та споруд.

Якщо при використанні ділянки або її частки власник не одержує доходу або цей доход відрізняється від звичайного рівня, то за основу береться можливий доход від подібної ділянки за тривалий період.

Витрати на утримання та експлуатацію забудованої земельної ділянки включають: відрахування на амортизацію; витрати на управління при загальноприйнятому господарюванні; витрати власника; витрати на технічне обслуговування та ремонт; ризик недоотримання орендної плати.

Амортизація враховується за допомогою множника, який відповідає процентній ставці на нерухомість та залишковому строку користування розташованих на ній будівель та споруд.

Втрати на управління включають: вартість робочої сили та обладнання, які необхідні для управління забудованою земельною ділянкою; витрати, які пов’язані з наглядом за діяльністю; виграти на перевірки річної звітності та ведення справ, які передбачені законодавством чи виконуються добровільно.

Витратами власника є витрати, пов’язані з реалізацією його прав на земельну ділянку та на будівлі й споруди, а саме: вартість комунальних послуг; витрати на охорону, включаючи протипожежну, санітарну обробку тощо; земельний податок та податок на нерухомість.

Витратами на технічне обслуговування та ремонт є витрати, які пов’язані зі зносом, старінням та збереженням від впливу зовнішніх факторів будівель і споруд протягом строку їх експлуатації.

Ризиком недоотримання орендної плати є. зниження доходу в наслідок орендної заборгованості або простою приміщень, які призначені для здачі в оренду. Він також слугує для забезпечення витрат на судові розслідування щодо отримання оплати, розриву орендних відносин чи перенесення їх строку.

Витрати на управління, технічне обслуговування та ремонт; ризик недоотримання орендної плати необхідно встановлювати на рівні, який відповідає принципам загальноприйнятого господарювання.

Витрати власника встановлюються за фактичним обсягом витрат. У разі неможливості встановити такі витрати, вони визначаються на рівні, який відповідає принципам загальноприйнятого господарювання.

Інші обставини, які мають вплив на вартість, але не розглядалися при визначенні доходу та витрат, які пов’язані з утриманням та експлуатацією забудованої земельної ділянки, враховуються шляхом надбавок чи знижок або в інший спосіб.

Зокрема слід брати до уваги, чи використовується земельна ділянка для підприємницької діяльності або для особистих потреб, наприклад у житлі, а також її відмінність від нормального стану забудови, якщо ці обставини не враховані у статтях доходів або у відповідній зміні строку залишкового користування, що впливає на суму чистого доходу від будівель і споруд.

Якщо при зменшенні суми чистого доходу від будівель і споруд, пов’язаного зі строком залишкового користування, не залишається суми для визначення капіталізованого чистого доходу будівель і споруд, то за капіталізований чистий доход забудованої ділянки приймається тільки вартість землі. При цьому вартість землі має бути зменшена на суму звичайних витрат, пов’язаних із знесенням будівель і споруд, для приведення ділянки у відповідність з подібною незабудованою ділянкою.

Якщо ділянка за правовими чи іншими причинами одразу не може бути звільнена від будівель і споруд, то необхідно брати до уваги і додаткове зменшення вартості землі на тривалість строку обмеженого використання.

Період очікування забудови чи іншого використання земельної ділянки складає передбачений строк до вступу в дію правових та фактичних передумов, що необхідні для правочинності забудови.

Таким чином, оцінка землі за прибутковістю передбачає:

1. Визначення потенційного валового доходу на основі аналізу грошових потоків (надходжень) за подібними ділянками за минулі роки в умовах, що можуть бути зіставлені.

2. Розрахунок витрат на майбутній рік з розподілом на сталі та експлуатаційні за всіма статтями, враховуючи резерви.

Встановлення дійсного (ефективного) валового доходу: від потенційного валового доходу віднімаються можливі з різних причин втрати, які встановлюються шляхом аналізу відповідних показників на ринку.

4. Визначення чистого доходу шляхом вилучення з дійсного валового доходу всіх витрат за винятком ризику недоотримання орендної плати, врахованого при визначенні дійсного (ефективного) доходу.

5. Перетворення чистого доходу на поточну вартість земельної ділянки шляхом прямої та непрямої капіталізації.

При прямій капіталізації вартість земельної ділянки визначається відношенням щорічного доходу до ставки капіталізації; при непрямій - дисконтуванням грошових надходжень, що очікуються за холдинговий період.

Підхід, що базується на врахуванні витрат на освоєння та забудову, витікає з принципу внеску землі в загальну вартість цілісного об’єкта нерухомості й використовується при оцінці земельних ділянок, що освоєні або освоєння яких передбачається відповідно до найкращого та найбільш ефективного їх використання.

У рамках даного підходу вартість землі визначається як залишок між очікуваною ціною продажу поліпшеної або забудованої ділянки чи капіталізованим чистим доходом від її використання та всіма витратами на земельні поліпшення (праця та капітал) з урахуванням прибутку, який прийнятний для забудовника, за формулою:

де – вартість об’єкту оцінки, визначена шляхом врахування витрат на земельні поліпшення;

Цо – очікувана ціна продажу або капіталізований чистий доход від поліпшеної чи забудованої земельної ділянки;

- витрати на земельні поліпшення.

За цих умов достовірність результату залежатиме від повноти врахування факторів, що зумовлюють загальну вартість поліпшеної чи забудованої ділянки, та точності визначення всіх витрат на земельні поліпшення.

При наявному ринку забудованих земельних ділянок найчастіше використовують економічний метод, за яким основними аргументами, що визначають вартість землі, виступають вірогідна ціна продажу забудованої земельної ділянки та витрати на зведення будівель і споруд.

Визначаючи можливу ціну продажу забудованої ділянки слід враховувати такі фактори, як тип забудови; її щільність; місцерозташування ділянки; вартість інфраструктури; вартість фінансування; податки; попит на забудову, пропозиції землі; рівень конкуренції.

Як правило, ділянки, тип забудови яких створює найбільший доход з розрахунку на 1 м², пропонуються за максимальною ціною на землю. При цьому, ціна пропозиції збільшується, якщо щільність забудови зростає.

Місцерозташування земельної ділянки також істотно впливає на ціну, оскільки при сприятливому значенні цього фактору покупець передбачає досягти більш високого коефіцієнту окупності з одиниці площі ділянки.

Якщо вартість фінансування використання ділянки буде великою, то потенційна вартість землі буде малою. Це пояснюється тим, що потенційний власник землі або землекористувач матиме менше чистого доходу для того, щоб розподілити його на землю й прибуток, який він планує одержати.

Збільшення вартості інфраструктури та податків з доходу чинить такий самий вплив на ціни на землю.

Якщо попит на фланки зростає, то ціна продажу та прибуток з оренди збудованих споруд збільшуються. Це означає, що покупець одержить більший доход, щоб розподілити його між своїм прибутком і ціною на землю.

Якщо пропозиції землі, придатної для забудови, обмежені то напруження попиту підніме ціни продажу та орендну плату, що позначиться на зростанні прибутку.

Якщо конкуренція на ринку обмежена, то покупці будуть прагнути збільшити прибуток, але з рештою, в пошуках прибутку до ринку увійде більше покупців, які зменшать рівень прибутку.

Усі ці фактори постійно діють і тривало впливають на ціни на землю.

Витрат на зведення будівель і споруд передбачають вартість будівництва, включаючи прибуток забудовника, та супутні будівництву витрати, зокрема: на проектування та відведення земельної ділянки; управління будівництвом; на необхідне фінансування, яке напряму пов’язано з будівництвом; державний нагляд за отриманням дозволів.

До складу витрат на зведення будівель і споруд може бути включена і сплата послуг агентства нерухомості, що виступає посередником при продажу чи при наданні в оренду будівель та споруд.

Для визначення вартості будівництва слід приймати загальноприйняті витрати на одиницю виміру (кубатуру, загальну площу, протяжність тощо) будівель та споруд. При необхідності вони перераховуються за допомогою встановлених індексів будівельних цін на день проведення оцінки.

Як виключення, витрати на будівництво повністю чи частково можуть бути визначені на основі вартості окремих будівельних послуг (заелементні витрати).

Для визначення вартості будівель та споруд припустимо використання фактичних витрат на будівництво, якщо вони відповідають загальноприйнятим витратам.

Прибуток забудовника включає інтерес забудовника та передбачуваний ризик. Якщо мова йде про вільну від забудови і земельну ділянку, - такого прибутку не буде. Тобто, ні прибуток забудовника, ні жодна його складова не можуть бути при писані продавцю вільної від забудови земельної ділянки.

Економічний метод доцільно використовувати для оцінки земельних ділянок з відносно новою забудовою, для яких досить легко визначити витрати на земельні поліпшення без додаткових розрахунків фізичного та інших видів зносу будівель і споруд.

З економічним методом тісно пов’язаний метод співвіднесення, за яким для кожної категорії нерухомого майна з певним місцерозташуванням існує нормальне або типове відношення вартості землі до загальної вартості нерухомого майна. Зрозуміло, що це відношення більш надійне, коли земельна власність має відносно нові поліпшення. При цьому із зростанням віку поліпшень, частка землі в загальній вартості цілісного об’єкта нерухомості збільшуватиметься.

Метод співвіднесення дає змогу визначити вартість земельного компонента як частку в ціні продажу того чи іншого об’єкта нерухомості без необхідності визначення всіх витрат, пов’язаних з їх спорудженням та експлуатацією. Його доцільно застосовувати для оцінки землі в районах сталої існуючої забудови, для яких характерна незначна кількість цивільно-правових угод з незабудованими чи недавно освоєними земельними ділянками.

Основною перешкодою при застосуванні цього методу може стати відсутність розробленої для даного населеного пункту таблиці ситуаційних класів, побудова якої потребує попереднього аналізу рентної цінності його території.

Ще одним методом, який склався в рамках підходу, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, є метод розвитку поділом.

Цей метод використовується, коли виникає потреба у визначенні вартості землі, яка ще незабудована, але згідно затвердженої проектно-планувальної документації призначе­на для подальшої житлової чи комерційної забудови. За таких умов її найкращим і найбільш ефективним використанням може стати поділ власником землі своєї ділянки на окремі, менші за розміром, з наступним їх продажем чи наданням в оренду, що є нормальною моделлю розвитку земельної власності.

Аналізуючи розвиток земельної власності її поділом, оцінювач має визначити кількість та розмір нових земельних ділянок, які можна сформувати на визначеній для оцінки ділянці за умов, що цей поділ фізично можливий, юридичне дозволений та економічно доцільний. Розмежування має відповідати вимогам встановлених правил використання та забудови земель з точки зору розмірів ділянок, довжини фронтальної лінії та інших параметрів земельної ділянки, а також вимог щодо облаштування території інженерно-транспортною інфраструктурою. Потім оцінювач має визначити можливу ціну продажу поліпшених ділянок, що сформовані в результаті поділу та ймовірний час розвитку.

Враховуючи, що традиційно ініціатор поділу не лише здійснює роботи з розмежування, але й будує дороги, забезпечує водовідведення, споруджує інженерні мережі та інші передбачені місцевими законами та встановленими правилами використання й забудови земель поліпшення, всі прямі й побічні витрати, пов’язані з розвитком та маркетингом мають бути відраховані з очікуваної ціни продажу.

Ці витрати, крім витрат на розробку проекту розмежування, здійснення інженерної підготовки території, будівництва доріг та іншого інфраструктурного облаштування території та забезпечення доходу від загальної інвестиції протягом певного періоду та підприємницького прибутку забудовника, включають також платежі та відрахування, які встановлюються органами місцевої влади на дольову участь у комплексній забудові міста чи пов’язані з виконанням технічних умов освоєння й забудови земельної ділянки, а також наявні економічні привілеї та податкові пільги.

До побічних витрат, які потребують урахування, відно­сяться, зокрема, і відшкодування втрат сільськогосподарського й лісогосподарського виробництва, спричинених вилученням сільськогосподарських та лісових угідь для використання їх у не пов’язаних із веденням сільського та лісового господарства Цілях, та сплата придбаного права оренди даної земельної ділянки.

Чистий доход від продажу визначається як різниця між Ціною валових надходжень від продажу та витратами на розвиток, маркетинг, підприємницький прибуток. Розтягнуті в часі (час визначається періодом розробки проекту та ринковим поглинанням) надходження від продажу переводяться в поточну вартість. Для цього використовується ставка капіталізації для вільної від забудови землі з урахуванням ризику, прийнятного для даного ринку.

Поточна вартість щорічних надходжень від продажу може бути одержана за допомогою коефіцієнта поточної вартості ануїтету, котрий визначається залежно від обраної ставки та періоду розробки проекту й ринкового поглинання. Ця вартість землі може бути зіставлена з цінами продажу утворених у свій час в результаті розмежування земельних ділянок.

У рамках методу розвитку поділом можуть застосовуватися й більш складні процедури розрахунку вартості землі, коли витрати і надходження від продажів приводяться до одного року з урахуванням темпів цих надходжень.

Таким чином, при експертній грошовій оцінці вартість землі може бути визначена за допомогою різних методів, які є чи безпосереднім втіленням одного з підходів, чи будуються на поєднанні елементів кількох чи всіх підходів. При цьому отриманий за обраним методом результат оцінки завжди узгоджується з використанням порівняльного та причинно-наслідкового аналізу з результатами, що можуть бути отримані за іншими методами, на підставі чого й формується висновок щодо вартості об’єкта оцінки.

[1] Богословский В.И. Оценка земель: Краткое практическое руководство. - 2-е доп. изд. - Спб. - 1912. - 100 с.

[2] Цей принцип було закріплено Законом СРСР “Про державне підприємство (об'єднання)”.

[3] Указ Президії Верховної Ради Союзу РСР від 13 січня 1987 року “Про питання, пов’язані з створенням на території СРСР та діяльністю спільних підприємств, міжнародних об'єднань та організацій з участю радянських та іноземних організацій, фірм та органів управління”

[4] Указ Президента України від 14 жовтня 1993 р. №456 “Про приватизацію об’єктів незавершеного будівництва”. Указ Президента України від 29 грудня 1993 р. №612 “Про приватизацію автозаправних станцій, то реалізують пально-мастильні матеріали виключно населенню”.

[5] Постанова Кабінету Міністрів від 23 березня 1995 р. №213 “Про Методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів”.

[6] Постанова Кабінету Міністрів України від 30 січня 1997 р. №99 “Про внесення змін до Положення про порядок ведення державного земельного кадастру та визнання такою, що втратила чинність, постанови Кабінету Міністрів України від 16 вересня 1992 р. №532”.

Дата добавления: 2014-01-04