Государственный реестр

Права собственности оказывают решающее влияние на определение практически всех аспектов недвижимой собственности (физических, стоимостных, социальных), особенно земельной собственности.

Ограничения пользования земельной собственностью исходят прежде всего от государства и органов местного самоуправления. Именно они ответственны за здоровье, безопасность и благосостояние граждан, требуют соблюдения правил зонирования застройки, нормативов пожарной безопасности, здравоохранения, строительства и охраны окружающей среды. Так, правила зонирования территории могут запрещать возведение на земельных участках определенного типа зданий, препятствовать свободному выбору вида хозяйственной деятельности в т.п., что существенно отражается на стоимости земельной собственности. Аналогичный эффект могут вызвать требования охраны окружающей среды, соблюдение которых повлечет за собой дополнительные капитальные вложения, увеличение затрат на обустройство земельного участка.

По части ограничения прав земельной собственности практически не имеют предела возможности органов местного самоуправления. Так, они, сохраняя за собой право контроля за величиной арендной платы, взимаемой собственниками земельных участков со вторых лиц, значительно ограничивают свободу действий землевладельца в отношении использования своей земельной собственности, а это не способствует объективной оценке земель и препятствует наилучшему их использованию. Воздействуют на стоимость и рыночную цену недвижимости различные ограничения прав собственности с частными обязательствами перед юридическими лицами и гражданами. Среди таких частных обязательств можно отметить права прохода, права кондоминиума, ограничения на характер деятельности, местные архитектурные ограничения и финансовые обязательства (налоги), ипотечные обязательства, арест (запрет на распоряжение), введение которых несомненно, приводит к существенному снижению стоимости земельной собственности. Но особое место среди таких обязательств принадлежит сервитутам.

Сервитутами называются права пользования недвижимостью иными, кроме владельца, лицами для прохода, проезда, установки рекламных щитов, прокладки подземных коммуникаций и т.д. Peaлизация этих прав может увеличивать стоимость земли, если такой сервитут способствует получению дохода в виде платы за предоставление прохода, проезда, установку рекламных щитов, прокладку коммуникаций. В то же время такие права прохода могут уменьшить стоимость земельного участка: например, размещение на нем столбов линий электропередач, связи, колодцев подземных коммуникаций создает определенные неудобства и препятствует более выгодному использованию земельного участка.

В практике градостроительства местные архитектурные ограничения вводятся в целях обеспечения гармоничного использования земельных участков в пределах данной местности. Такие ограничения вводятся, как правило, до застройки или перепланировки земельных участков и выражаются в требованиях выдерживать размеры постройки или определенный архитектурный стиль. Все это может обусловить запрет отдельных видов коммерческой деятельности на данной территории в целях сохранения ее целостного функционального назначения и, следовательно, препятствовать более выгодному использованию земельных участков.

Для России другие варианты, кроме государственной регистрации прав собственности на земельные участки, видимо, неприемлемы. Во всяком случае, на сегодня введение государственной регистрации прав собственности отслеживается в Гражданском кодексе, Законе о плате за землю, Законе об основах местного самоуправления и других правовых документах.

Однако эти документы, содержащие многочисленные противоречия, несовместимые и дублирующие положения, пока не в полной мере могут обеспечить законность процедуры регистрации прав собственности по следующим причинам:

- проведение регистрации прав земельной собственности разделено по видам объектов недвижимости и поделено между несколькими органами государственной власти и местного самоуправления (учреждение юстиции, земельные комитеты, бюро технической инвентаризации, комитет по управлению имуществом), что порождает несовместимые между собой процедуры регистрации и чрезвычайно затрудняет проведение сделок с земельной собственностью и ее оценку;

- законодательные акты не предусматривают и не устанавливают всех необходимых положений процедуры регистрации прав земельной собственности. В частности, в них отсутствуют положения о регистрации прав аренды объектов земельных участков, которые находятся в частной собственности, не прописаны положения об отчуждении земельных участков и объектов, находящихся в частной собственности, при неуплате налогов, долгов и др.;

- современное законодательство не устанавливает приоритетов прав и требований к земельным участкам, постройкам, жилью и т. д., a также порядка разрешения споров, рассмотрения претензий по земельному недвижимому имуществу;

- в действующих законодательных актах признаются и регистрации прав, и регистрации сделок, но отсутствуют четкие положения относительно того, что подлежит регистрации прав собственности и регистрации сделок, а также последствий не совершения этих процедур.

В Российской Федерации законы, регламентирующие права собственности на земельные участки и объекты недвижимости, или отсутствуют или не действуют, и то, что регистрация прав собственников различных объектов недвижимости или их долей (частей) возлагается на многие государственные структуры и органы, скорее затрудняет, чем способствует формированию государственной системы рынка земли, жилья и недвижимости. Поэтому ввод единой процедуры регистрации прав собственности - необходимое условие создания и развития рынков земельной и недвижимой собственности в России.

Во всем мире безоговорочно признается, что эффективная регистрация прав собственности стимулирует частные инвестиции в землю и строения. Более того, регистрация прав собственности - неотъемлемая составляющая системы ипотечного кредитования в частном секторе и земельном рынке, которые требуют строгой и неопровержимой регистрации прав собственности, что особенно важно в переходный период их развития и становления кадастра. Поэтому земельно-кадастровые системы, обеспечивающие регистрацию прав собственности на земельные участки и объекты недвижимости, свое значение будут сохранять на протяжении всего времени существования рыночных земельных отношений.

Регистрация сделок с недвижимостью ведётся по Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правила включают в себя восемь пунктов:

I. Структура Единого государственного реестра прав.

II. Общие правила заполнения Единого государственного реестра прав.

III. Заполнение подраздела I.

IV. Заполнение подраздела II.

V. Записи подраздела III.

VI. Записи о прекращении прав, ограничений (обременений).

VII. Записи об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права.

VIII. Удостоверение государственной регистрации прав и сделок.

Настоящие Правила в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливают формы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и единый для Российской Федерации порядок их заполнения.

Контроль за соблюдением настоящих Правил учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет Министерство юстиции Российской Федерации.

Единый государственный реестр прав предназначен для ведения унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав.

Ведение Единого государственного реестра прав путем соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют учреждения юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Единый государственный реестр прав состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом.

Каждый раздел Единого государственного реестра пр ав идентифицируется кадастровым номером объекта, а в случае его отсутствия - условным номером.

Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Раздел, содержащий информацию о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом участке. Раздел, содержащий информацию о квартирах, жилых и нежилых помещениях и иных объектах, входящих в состав здания или сооружения, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом здании или сооружении.

Каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов:

подраздел I - описание объекта недвижимого имущества;

подраздел II - записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, имени (наименовании) правообладателя;

подраздел III - записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества.

Порядок ведения книг учета документов и дел, право устанавливающих документов, являющихся неотъемлемыми частями Единого государственного реестра прав, устанавливается Министерством юстиции Российской Федерации. Он во всех субъектах Российской Федерации ведется на русском языке.

Каждый подраздел Единого государственного реестра прав ведется на отдельном листе. Каждый лист подразделов II и III идентифицируется номером регистрации.

Номер регистрации формируется при приеме документов на государственную регистрацию прав на основе входящего номера, указанного в книге учета входящих документов. Этот номер указывается в графе "Номер регистрации" при регистрации любого права, сделки или ограничения (обременения) и записывается следующим образом: номер субъекта Российской Федерации - номер регистрационного округа - номер книги учета входящих документов - порядковый номер записи в книге учета входящих документов.

Внутри подразделов I и II листы, содержащие записи, нумеруются порядковыми номерами 1, 2, 3 и так далее. В подразделе III, состоящем из специальных частей для регистрации аренды, ипотеки, сервитутов, сделок, арестов и прочих ограничений (обременений), самостоятельная порядковая нумерация ведется для каждой части. Порядковый номер листа ставится в графе "Лист". Листы в разделах, подразделах и специальных частях подраздела III размещаются в реестре в порядке их нумерации.

При отсутствии у объекта недвижимого имущества кадастрового номера используется условный номер, присваиваемый учреждением юстиции по регистрации прав. После присвоения объекту кадастрового номера условный номер перечеркивается тонкой горизонтальной линией, но не утрачивает своей силы и остается во всех документах, выданных к этому моменту правообладателям.

При прекращении права или ограничения погашается соответствующая запись Единого государственного реестра прав. Процедуры погашения регистрационных записей устанавливаются в разделе VI настоящих Правил.

В случае если владельцем права является физическое лицо, в записях Единого государственного реестра прав указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. В отношении юридических лиц указываются полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер регистрационного свидетельства, адрес фактического местонахождения.

В графе "Документы-основания" перечисляются основные реквизиты тех правоустанавливающих документов, на основании которых принято решение о государственной регистрации прав или ограничений (обременений) прав. Эти реквизиты включают наименование документа, его серию и номер, дату выдачи и название учреждения, выдавшего документ, и позволяют идентифицировать этот документ в деле правоустанавливающих документов.

В подразделе I в аналогичных графах указываются реквизиты документов, на основании которых внесены данные об объекте, а также произошло закрытие раздела Единого государственного реестра прав в связи с ликвидацией или преобразованием объекта.

В графу "Особые отметки регистратора" вписывается дополнительная информация об объекте или о таком его изменении, которое не требует обновления всей записи, например об изменении названия объекта или переименовании улицы в адресе. При этом не допускается истребования у правообладателя или заявителя дополнительных данных и документов, не требующихся для ведения Единого государственного реестра прав.

Дата добавления: 2014-01-04