Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель находящихся в государственной и муниципальной собственности

Основные правила, определяющие порядок предоставления земельных участков для строительства из государственных или муниципальных земель, установлены в ст. 30 Кодекса.

Многие авторы обращают внимание на то, что предоставление земельных участков (кроме земель запаса) по правилам ст. 30 Кодекса, как правило, связано с их изъятием у землепользователей, землевладельцев, арендаторов, которым соответствующие участки были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды. Единственным законным основанием для такого предоставления, а соответственно, и изъятия, является обоснованная необходимость использования этих земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Основаниями для принятия решения о предоставлении и одновременно решения об изъятии земельных участков являются: градостроительная документация о застройке, правила землепользования и застройки, землеустроительная документация, утвержденные в установленном порядке, а также административные акты исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления. В остальных случаях изъятие земельных участков не допускается. Согласно п. 1 ст. 30 Кодекса предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

До принятия уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка должны быть совершены определенные организационные и юридические действия, в результате которых будет обеспечен оптимальный выбор участка и места расположения объекта строительства.

Совершению указанных действий должно предшествовать решение вопросов о наличии достаточных оснований для изъятия участка и предоставления его будущему застройщику, об экономической целесообразности такого шага, о размерах убытков, связанных с изъятием земли, сроках окупаемости, экологических последствиях нового строительства и др.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со ст. 38 Кодекса. Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков утверждены постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. N 808*(53).

В качестве продавца земельного участка или права его аренды выступает орган государственной власти или местного самоуправления.

Продажа земельных участков и права аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, осуществляется по решению Правительства РФ или специально уполномоченных им федеральных органов исполнительной власти.

В соответствии с п. 4 ст. 30 Кодекса предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) проведение работ по формированию земельного участка: подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение); принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

2) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 Кодекса;

3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;

4) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Пункт 5 ст. 30 Кодекса определяет следующий порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) проведение работ по формированию земельного участка;

3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 Кодекса;

4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 Кодекса.

В случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подп. 3 и 4 п. 4 ст. 30 Кодекса. Предоставление такого земельного участка не требует предварительного согласования, и он может выставляться на торги (конкурсы, аукционы) с соблюдением установленных правил.

Решение государственного или муниципального органа о предоставлении земельного участка или протокол о результатах торгов порождают для будущего владельца важные юридические последствия. В соответствии с п. 7 ст. 30 Кодекса указанное решение или протокол является основанием:

1) государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;

2) заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;

3) заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Решение о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении (или выписка из такого решения) выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия. При этом решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд. В случае признания судом недействительным отказа в предоставлении земельного участка для строительства суд в своем решении обязывает соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления земельных участков, предоставить земельный участок с указанием срока и условий его предоставления.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

1.3) Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности в настоящее время предусмотрены ст. 30.1 Кодекса.

Указанная статья содержит нормы, которые следует рассматривать в качестве специальных по отношению к правилам ст. 30 Кодекса, устанавливающим общий порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В случаях, когда указанные земельные участки предоставляются для целей жилищного строительства.

Жилищное строительство осуществляется в жилых зонах, определяемых в результате градостроительного зонирования. В состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов.

В соответствии с п. 1 ст. 30.1 Кодекса земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Земельные участки для жилищного строительства могут предоставляться только в собственность или аренду; предоставление земельных участков из состава государственной или муниципальной собственности для указанных целей на любом ином праве следует считать невозможным.

Иными словами, по общему правилу п. 2 ст. 30.1 Кодекса осуществление указанных в этом пункте продаж возможно исключительно на торгах, проводимых в форме аукционов. Данное правило не применяется только в случае, если аукцион признан не состоявшимся в связи с тем, что в нем участвовали менее двух лиц. Тогда единственный участник аукциона не позднее чем через 10 дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона о начальной цене аукциона.

Пункт 3 ст. 30.1 Кодекса установил специальные правила для случая, когда земельный участок предоставляется в аренду для индивидуального жилищного строительства. Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка.

В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина или юридического лица о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, осуществляющий предоставление земельных участков, может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством РФ, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно Правительства РФ, субъекта Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет".

В случае, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, осуществляющий предоставление земельных участков, принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду указанным выше гражданину или юридическому лицу. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанными гражданином или юридическим лицом в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка.

В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Приведенные выше правила не применяются, если земельный участок предоставляется в собственность или для целей, не связанных с индивидуальным жилищным строительством (например, для строительства многоквартирного жилого дома).

Дата добавления: 2014-01-04